[摘要] 自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在目前房地产政策环境背景下，唐山房地产市场究竟何去何从？就此，中指研究院特邀请资深专家对最新房地产政策进行解读。
秦虹：
还有一个政策纠偏，这次政策里面对保障性住房，提出了580万套保障性住房的建设规模，提出在一些部分特大城市，对公共租赁住房要加倍提供供给，也是对过去保障性住房落实力度比较低，规模比较小的纠偏，不但居住规模要求，而且提出了落实措施。怎么落实措施？签约，住房建设部和地方政府要签约，要检查，要问责，把落实的责任环节和机制也在文件里写出来了，这也是对过去保障性住房规模小，政策不落实的政策纠偏。这次还有，大家还可以看到很多纠偏的意义，比如这次对二套房政策的界定，什么是第二套住房呢？你的配偶和家庭的未成年子女，过去我们在这之前，二套房政策，基本上都是由银行确定，基本上都是指的在银行的第二次贷款，但是这次明确了是家庭的第二套住房。这是对过去银行说，我们没办法判断什么是第二套住房的一个政策执行不利的政策纠偏。所以我们说，三个特点，从政策里面我们可以看出来。效果预期，我们也是对政策出台之后，做了一个分析，这样一个政策出台，对整个房地产市场会产生什么样的影响呢？我们大概分析得出五个基本的结论，个结论，我们认为调控房价的政策，在短期内既会形成供求关系和房价地价的转变，调控房价上涨的目标，在年内将如期实现。这个政策很快，已经反映出来了，会形成供求关系的逆转，为什么会形成供求关系逆转，你十八万供求的土地，今年不会形成供给，怎么供求关系转变呢？我们认为在十八万公顷土地不能形成有效供给的情况下，假设今年供给量不变的情况下，仅仅是约束住了投资性需求，大幅度提高了投资购房，贷款购房的成本，约束了一定量贷款买房这部分需求，就会使过去供求严重失衡的局面得以环解，所以供求关系会发生变化。现在已经看到了，我碰到很多企业，企业说我们还要涨价，有一些老百姓也是这样认为的，但也有人认为，今年的价格上涨是很难的，还有人认为今年价格一定是下跌的，我认为这是很好的，市场预期应该是不一致的，最恐怖的是预期高度一致。今年我们判断，这个政策控制房价过快上涨的目标，一定会如其实现。指数研究院也搜集了十大城市政策出台以后成绩的变化，这是个效果预期。
第二个预期我们判断，市场供应前低后高的特点，与调控房价政策相叠加，将加大房价下行调整的压低，各地房地产冷热不均的情况会出现。怎么解释这个预期，也就是说，往年都是如此，中国房地产市场供应的特点是前低后高的，往年都是这样的，大量的房子供应是下半年，我看了一下前十年房地产市场的供应总量，那么下半年大概要卖出全年商品房销售总量的3/4—2/3，今年前低后高的特点将会更加明显，大家看，我们新开工面积增长速度到去年的十月份才真正由负转正，到了今年一季度，一季度新开工面积的增长速度达到了62.8%，历史上位，即使扣除去年同期副增长16%，今年的房地产新开工面积增长速度在一季度也是历史上的位，土地的购置面积，新开工面积，以及再施工面积增长速度都是历史上的位，我们大概可以判断的是去年四季度和今年一季度这些大规模上的供应量，绝大多数要在今年下半年形成供给，再加上国十条政策出台之后，本来预计四月下旬和五月份开盘的很多项目，由于面临市场的政策观望期，所以很多应该开盘的项目，也都推迟到下半年，更加加重了下半年供应量的集中释放，所以下半年是供应量集中释放的时期，将会加大房价下行调整的压力，当然由于调整不平衡，我经常说，中国的发展现在来看，中国之大，发展不平衡，反而是对冲了中国经济起伏波动重要的利好因素。 <接下一页>
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