[摘要] 自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在目前房地产政策环境背景下，唐山房地产市场究竟何去何从？就此，中指研究院特邀请资深专家对最新房地产政策进行解读。
唐山市城乡规划局局长林澎致开幕词
林澎：
非常感谢今天中指研究院，我记得是在去年，当时是中建国际，在唐山搞项目推广活动时候，在我们城市的展览馆，当时指数研究院的院长给我们做过一个对于当时房地产市场的评价，我记得当时中国的房地产市场是在去年年终的时候，还是在两会之后，对房地产市场进行积极的扶持的时期，但是在过去的一年，大家都看到中国的房地产市场就像坐过山车似的，走了一个大的曲线，特别是在今年两会之后，目前出现了明显的在都出现了房地产停滞的现象，应该说在这个时候，我们的指数研究院从一种宏观，从一种研究的角度，对如何推动一个城市的房地产发展进行这样的研讨，我觉得是非常重要的，特别是像唐山这样的城市，因为唐山在中国是个比较特殊的城市，这个城市大家可以看到，它已经有了3700—3800亿的GDP，有了400多亿的财政收入，在中国地级城市里已经排到了第四位，但是它的城市形象和整个城市的，特别是房地产的产品结构，和这个城市所拥有资本的情况比较起来是非常不相称的。所以对于唐山来说，如何认识这个城市未来的发展，如何认识什么是健康的房地产市场，我觉得是非常有意义的这样一个探索。所以也非常感谢今天中指研究院和世联地产邀请了包括建设部研究中心的秦虹女士包括方方面面的专家给我们做一些从国家到市场机构对于中国房地产未来走势和政策的解读，我觉得是非常好的一件事情，在此我也代表城乡规划局向大家表示感谢 <接下一页>
相关阅读：
林澎：
下面让我做开幕致辞，我想还是简单把我个人对唐山未来发展和房地产政策这块儿，我想做一个分析。因为在2009年，对于唐山的城市发展来说，我觉得是非常重要的一年，因为我记得08年五月，来到唐山的时候，当时打开城市的开发者名录一看，99%都是本地企业，只有一家中能源，但是这家还是多少年没开过盘，呆了七八年了，清一水本地的房地产开发企业。但是2009年，像中国房地产企业排名前十位的像万科、绿城、华润置地，还有一些外资公司，仁恒、和美等等都开始进入唐山，所以现在唐山的城市房地产发展，进入了一个新的时期，说明这个城市未来的市场，吸引了国内的一些大的房地产企业，为什么这么说呢，我们的判断，在中国没有一个城市像唐山这样特殊，它在这么短的时期要释放出这么大量的对于住房的刚性需求，就是因为三十多年前的唐山大地震，在当时的中国经济最为低迷，国家经济接近破产的时候，由这个城市的力量建设起来的2200万平米的住宅，四十万户，一百多万人的居住问题，需要在短短几年内进行解决，这就是唐山，我们的核心命题，这在中国任何一个城市不会出现这样的情况，所以就这个情况，我跟很多当时来到唐山进行投资的投资者解释，我就说对于唐山来说，我们有充足的信心在五年到八年，不会出现任何房地产泡沫，刚性需求将成为房地产的主体。因为我们算个帐，四十万户，虽然在过去十年有一部分改善了居住，但是绝大部分还住在四十平米到六十平米的公房和小户型的房子里，他们未来改善住宅的需求我们算50%就是二十万户，每家一百平米就是两千万平米，这部分我们全部欠历史的债解决它，我们就算每年有三四百万平米进行解决，我们也需要六七年的时间，同时唐山作为一个经济快速发展，产业快速聚集，特别是曹妃甸，特别是高速铁路对这个区域交通条件的改善，每年还会有大量来自于区外的新就业人口，以及来自更广大的，唐山周边市区的人口，这部分因为唐山有740万人，我们举例，一个小小的丰润区，中小型企业跟钢相关的，八九千家，跟轧钢相关的，每户资产都在几千万，所以光这些人量都是非常大。
我们算过，唐山市如果我们把它的刚性需求，每年在五六百万平米，实际上是非常正常的，同时在这一两年，随着城市的三年大变样，我们的城市改造在加快推进，而城市改造非常重要的一条，要有一个周期的，如果拆房了还得建，中间就得周期，就有过渡，就有人租房子，所以现在包括租房价格已经非常高了，08年5月来到唐山时候，房子接近涨了一倍，原来租一千的房子现在租两千了，我在唐山吧上看过一些，唐山呆不下去了，说房租跟北京郊区差不多了，一室一厅的房子可以租到一千七、八，说我还不如买房子，他租售比他觉得我还不如买房子，但是他没有钱，需要三年到五年时间，这个就可以看到，实际上他投资的需求，也是比较大的，而且唐山民间资本量非常大，所以从这两个判断来看，刚性需求和投资性需求，这些投资性需求主要以出租为主的，我们算一下，每年对于唐山城市发展来说，我们现在作为市规划局，我们每年审批的大概五百万平米左右，量来说呢，也就是刚刚够消化把刚性市场和投资市场刚刚消化，而且这个市场延续五到八年，一点问题没有，所以我就跟这些来自于区外的投资企业讲，我说五年之内搞开发，我可以非常负责任的跟大家讲，没有一点泡沫，这个实际上就是我们作为城市政府角度，特别是规划局，对于负责全市的住房规划，土地利用规划和城市空间发展规划的重要部门来说，在唐山我觉得我们在唐山工作还是比较幸运的，因为我们不用像在北京市规委工作，担负那么大的社会责任，要做那么多的分析，因为在北京来说，实际上跟北京市规委同志也很熟悉，他说我这个事情，我也没法左右这个事情，已经完全脱离了，实际上就是说，房地产市场这块儿，基本上已经脱离了正常的功能的需求，他实际上大量是在资本市场上做事情的方式了，所以在这种情况下，我觉得唐山作为一个二线城市，也可以说原来甚至说三线城市到二线城市的过程中，它还是有非常好的产业发展前景。同时唐山作为一个人口产业正在快速聚集一个非常具有希望的城市，刚才大家不知道是否注意到，上个星期我们的国务委员唐家璇带着日本级别新团联的代表团，他们主要目的就是外交部和商务部探讨以曹妃甸作为中国、日本下一步国家的产业合作区，来进行前期预热的。而且马上温家宝总理又要到日本访问，也将会把这个作为重要议题<接下一页>
相关阅读：
林澎：
所以可以看到在环渤海地区唐山作为继北京、天津之后，下一步重要产业发展重要的集合，它政策包括基础设施，产业下一步的聚集都会形成一个高低，所以可以负责任的讲，我觉得未来这个城市的房地产市场，特别是广大市民对于住房的需求，还是我们一个长期的艰巨的工作任务。当然作为政府部门，我们的责任不光是要给房地产企业一个公开透明，一个好的发展环境，还要做好自己要做的事情，也就是说，我们要把政府要做的这些保障性住房，我们的经济适用性住房，以及其他的包括城中村的改造，新农村的建设，还要把这部分工作做好。有很多人担心就是说会不会在做这个的过程中，又会影响到城市房地产的一个健康发展，我是想应该说只要把握好其中的政策，避免在以往的城市开发过程中，出现的一些政策的缺失，出现政策监管的缺失，我们就应该可以保证这部分增量的发展，也是可以按照市场的规律，有效的进行供给，而不会冲击正常的房地产市场。
最后一个我想再讲一下，唐山现在还是房地产发展的初级阶段，为什么这么讲呢？大家可以看到它的价格还是主要就是集中在4500—8000元左右，住房的产品也是非常窄的，最起码现在还没有非常好的高端的住宅产品，同时对于唐山这样一个哑铃型的城市，两头大，中间小的城市，与它的社会构成，与它的职业构成，各方面还没有做到很好市场的对应，所以我是想，唐山未来五年的发展，我觉得应该很快就会出现一万，一万五，甚至两万块钱高端的住宅产品，同时都应该是非毛坯的，都应该有很好住宅产业化，包括物业管理方方面面都应该提供很好的服务。同时也会继续保持像四千多，五千多可以让广大市民接受的，包括年轻人置业也可以满足的产品，这样的话我觉得才是一个健康的一个城市地产这样的环境，我觉得对于唐山这样一个后发的城市，我们不希望走很多城市走过的老路，我们希望是在一个政府的高度的关注，监管情况下，形成的健康的产业发展环境，来为我们的城市，来为我们的市民，以及为那些想来唐山发展的那些新的城市的居民服务这样一个好的城市房地产产业努力工作，非常感谢指数研究院和世联地产，我刚刚从世博会回来，还有好多事儿要处理，待会儿可能没有时间听大家非常好的，对房地产市场的意见，我们希望这样的活动都能来唐山举办，也希望在唐山的房地产界形成一种公开的，透明的，大家探讨的环境，为这个城市的发展作出贡献，谢谢。
相关阅读：
唐山广电报副社长刘建禄致辞
刘建禄：
我在这儿主要是欢迎和感谢大家，说几句话，尊敬的秦主任，林局长，尊敬的老朋友，新朋友，大家下午好，欢迎走进广播电视报，这是我们共同的田地。近年来，唐山房产市场发展很快，带动了城市繁荣向好的景象，今年中央出台了系列房地产调控措施，一些一线房地产城市，出现了浓重的观望迹象，再此背景下，中指研究院在唐山举办政策评估研究成果发布会是对唐山房地产市场的高度关注，也是对唐山地产业理性化、科学化的指导，更是大家细心请教，相互学习，推动唐山地产业健康发展的一次好的机会。很荣幸中指研究院选择唐山广播电视报为协办单位，并在我社举办这次高峰论坛，最容幸请到专家秦主任，林局长和各位地产界精英，我谨代表报社对各位的到来表示衷心的感谢。我们报社一直致力于房地产健康发展的舆论宣传，我们将尽全力支持本次论坛，做好舆论的导向工作，力求与中指研究院的合作开好头，并把今后拓展合作空间作为我们的重大项目开发，再次预祝本次论坛顺利召开，圆满成功，祝大家身体健康，事业发达。
相关阅读：
建设部政策研究中心副主任秦虹女士解读新政
秦虹：
大家下午好，非常高兴来到唐山和大家交流一下当前房地产的政策和有关市场的情况，刚才非常有幸听到林局长说我们唐山房地产业非常健康，我们还有非常良好的发展前景，这也是我想是我们国家政策、政府所寄希望的，的房地产市场发展的景象。大家知道，我们在今年的1月14号国务院办公厅发布了一个四号文件，就是关于促进房地产业平稳健康发展的通知，仅仅过了三个月，今年4月14号国务院又再次颁发了一个国十条，坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，这两个变化充分说明，国务院政府部门对房地产这样一个市场的变化，它的一些不健康因素的一些高度关注。我们通常都说，房地产地域性很强，实际上在房地产这个行业，影响房地产市场变化的因素有很多，既有我们的地理环境，人口规模，以及自然的，正常的因素，也有一些经济因素，同时呢，我们不可否认的是政策因素对房地产影响特别大，所以我们从去年年末开始，和指数研究院，我们联合做了一项工作，还准备长期做下去，就是房地产政策的评估，通过每个政策，政策要点是什么，对市场会产生什么样的影响，来做一个研究，一起指导和引导我们企业对房地产政策有一个全面的了解，和房地产政策对市场的影响，有一个确切的判断。今天在这里，我代表房地产动态政策研究组，把房地产政策评估期给大家做个介绍，期主要围绕今年4月14号国十条这个文件，它所产生的主要背景啊，主要特点啊，以及这个政策将会产生的市场预期给大家做个报告。
首先谈一下政策的背景，应该说国务院在4月10号颁布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知有两大背景，背景文件出台是建立在宏观经济形势趋好的情况，08年国务院出台一些保增长措施的推动下，今年一季度回暖的情况非常好，今年GDP增长速度达到11.9%，大家所关心的，拉动经济下滑的出口指标，今年一季度已经回升到2007年的水平，那么民间投资，大家所关心的民间投资，已经比09年提高了两倍，很多企业在一季度效益良好，应该说是投资回升的速度非常快，总体上国民经济是处于一个发展趋势良好的基础上，这是个大的背景。第二个政策背景就是房地产市场自身的发展，为什么大家都说这次房地产市场政策力度非常大，措施非常严，效果非常明显，因为现在已经一线城市，很多已经成交萎缩量下降了50%—60%，为什么是这样呢？政策力度为什么这么大呢？我觉得和今年房地产市场自身的发展变化有很大的关系。首先今年的一季度，房地产市场，在房地产市场上发生了什么情况呢？就是淡季不淡，通常一季度是房地产市场销售的淡季，北方地区没有开工，绿化没有见绿是不开盘的，通常往年房地产在一季度销售面积的增长速度，通常在10%以下，个别年份的我看了一下达到12%，绝大多数年份都在10%以下，但是今年我们房地产销售面积，今年一季度房地产销售面积增长速度达到35.8%，大家看蓝色的点，大大超出了往常我们房地产市场在一季度的市场表现，那么在这样一个房地产成交量异常放大的情况下，房地产市场的价格，土地价格和房屋的价格上涨的速度就特别的快，大家看七十个大中城市居住用地的交易价格一季度平均上涨了30.5%，二手价格平均上涨了9.5%，所以我看了一下，在一季度房价平均上涨超过10%的城市超过了17%个，大家看到价格的涨幅非常大，涨的速度非常快。在成交量放大，价格上涨的情况下，可以说在市场上部分地区，特别北京这样的地区，市场上一些不理性的行为，已经开始出现。大家的投资性需求加快步伐如市，恐慌性需求也开始涌现。今年北京两会之后召开了房展会，有两大现象是特别明显，个现象，整个在北京房地产春季房展会上，北京市本身卖的项目，座落在北京市的项目只占到所有参展项目的1/3，其他项目是什么呢？还有1/3是美国、加拿大、澳大利亚、韩国、泰国的开发商在推销他们的项目，北京开展会，外国企业来干什么？他们说还是北京有钱，中国人有钱，所以要吸引中国人到他们那买房子。还有1/3的房子是来自于秦皇岛，北戴河、威海的房子。第二个人很多，除了北京市的居民在看房选房之外，还来了很多很多东北人，内蒙的，山西的，各地的看房子。北京开房展会，东北人来干什么？你问他，我们东北的房子涨的太慢了，那还是北京房价涨的快，要买房子到北京买，说明什么？大量的投资性需求在市场上存在。这样一个情况呢，我们看到整个一季度，特别是两会之后的三月份，个别地区部分特大城市房地产市场，出现了一些异常的现象，北京房价在三月份平均房价上涨比二月份环比上涨了17%。再往下，二手房交易，包括在售楼盘的交易，在地王频现的带动下，也不断攀升，两会之后天北京就出了三个地王，一个地王在望京，楼面地价两万七，周围的在售楼盘两万块钱，这个地王出现了，导致周边的二手楼盘连锁毁约涨价，你交五万定金我还你十万，咱不卖了，我涨价，一套房子要涨价三十万，就是不理性的行为，很多企业也出现了这样的情况，大家可能在互联网上也看到了，我们在北京一个典型的楼盘，头一天通知大家明天开盘签约，大家都来了，每平方米两万到两万四，结果一开盘，价格变成了两万四到两万八。在这种市场氛围下，我们的企业就认为我怎么涨价，市场都能卖的出去，整个市场上的投资氛围，恐慌的情绪，以及非理性的一些买房、卖房的这样一些行为，就开始在市场上涌现，所以我们说，今年一季度为什么会出现这种情况？两大原因。 <接下一页>
相关阅读：
秦虹：
个原因是由于我们去年比较宽松的货币政策导致的惯性，在今年一季度还是存在，所以一季度社会上资金还是非常充裕的，这些资金需要找到出口。第二个原因，今年一季度我们是商品房市场供应，应该说是实际的供应量，虽然需求量很大，但是供应量是有限的。为什么有限？和去年有关系。2009年房地产企业经历了08年市场的调整，那么我企业的一个主动的行为是什么呢？缩量保价。不拿地，09年出现了大量土地的流拍。第二不开工。去年12个月里面，土地新增购置面积全年负增长，去年12个月里面七个月新开工面积负增长，去年十月份新开工面积才由负转正。第三缓施工。所以09年房地产市场的回暖，是先从楼市开始回暖，到了下半年，确切说是到了第四季度，整个房地产市场的土地市场，前端市场才开始真正回暖，也就是说真正房地产新开工面积的增长，是在去年下半年，确切说是第四季度才回升的。这就造成一季度可卖的楼盘非常少，这样情况下，供应量减少，导致日光盘增光，月光盘增多。所以我们说，这是它的背景。大致可以判断的是，如果放任这种资产价格的过度膨胀，不仅仅是我们一些普通居民它购房的支付能力就下降了，特别是在北京这样的地区，房价涨的快，收入跟不上，支付能力就大大下降，更严重的会涉及到更广泛的民众，也就是在房价快速上涨的情况下，从另一个角度来讲，就意味着所有人的货币资产、财富的缩水。因为你房价涨的快，意味着你资产价格的快速上涨，物的价格上涨，导致大家对通货膨胀预期的强化，这个事情影响的非常就非常广泛，它一定会影响到整个社会的稳定，所以在这样的情况下，调控房价的政策，国十条的政策，在这种背景下就出台了，目的非常清楚，坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策。所以这是个政策的背景。它目的是使房地产市场在价格的稳定基础上的一个整体房地产市场的平稳发展。
这个政策的特点有三个方面。个方面，这次政策体现了供需双向调节，全方位管理的调节。2004年房地产政策基本上都是收紧的政策，不仅控制投资性需求，还控制企业的投资，我们收紧银根，收紧地根控制房地产投资，但是这次既控制投资性需求，同时增加了供给。从土地上，源头上增加土地供给，这是缓解房地产市场供求关系扭曲的重要环节。怎么增加供给呢？在政策上通过增新量，调结构，挤存量。所以我们说从供给、需求两个方面双向调节，对市场主体全方位管理，政府，明确了政府责任。条，稳定房价的责任，第二，落实住房保障的责任。然后企业怎么对它进行管理，文件里说对有闲置土地和大量土地囤地行为的企业，可以允许他不参与新的土地的招牌挂，银行不给他贷款，银监会不批准他上市融资和重大资产重组。对于哄抬盘价对它加大曝光力度。我们看到政策的个特点就是它的政策的设计和它的制订非常的严密，这也是大家所体会到的，政策力度大，它在每个方面都提出了要求，提出的措施，提出的管理的办法，这是它的个特点。当然我们说，这个政策在全方位管理供需双向调节里面最优意义的还是增加供给这一条。我们今天在讨论北京，讨论东部地区，讨论房价上涨快的问题，实际上中国房地产市场的格局从2005年就已经开始发生了变化，不是今天的问题，2005年我们从研究角度，已经看到了，这个房地产市场格局2005年就已经变了，如果拿整个商品房的供求关系衡量市场，2004年我们的供求大值是1：1，你把商品房竣工面积比上当年的销售面积，2004年大致是1：1，所以在之前那些年，都没有感受到房价涨的这么快，包括北京也一样，北京房价一直很贵，但是没觉得它涨的快，真正涨的快是2005年之后。2005年仍然拿竣工比销售比，2005年1：1.2，2006年1：1.3，2007年1：1.4，大家看这个趋势，我们供不应求的格局越来越严重，所以市场的格局2005年就变了，所以加大供给意义是的。这是个特点。第二个特点，调控房价的政策虽然非常严厉，但是这个政策并没有提高开发企业的自有资本金比率，支持企业顺利开发，增加房屋供给的政策是非常明确的，我们应该对此有一个清醒的认识。开发企业资本金比率2004年开始提高，从20%提高到35%，但是2009年5月份，把开发企业资本金比率大大下调，从35%下调到20%，今年政策没有涉及到这个政策，也就是说企业资本金比率目前仍然很低，杠杆率还可以，比较充足的杠杆率增加开发。增加房屋供给政策力度还是非常明显。第二个方面，这个政策只涉及到住宅物业，没有涉及到任何的非住宅物业，所以我们也看到很多，大家也在议论商业地产，非住宅物业在今年相比来说有更广阔的，更好的发展前景。那么第三个方面体现就是这次保障性住宅建设的规模和力度，也明显的增加，体现了增加供给，促进开发的政策，这是第二个特点。我们在看收紧的时候，要看到另外一个方面。第三方面，这次调控房价的政策，对以往政策进行了重新调整规定，对具有明显的纠偏倚。个方面，这次释放了大量的土地，是对过去土地供应过少的纠偏。前几年房地产市场，由于拿地竞争非常厉害，很多企业在招牌挂的现场，企业举三百次牌子都已经不是新闻了，大家不停的举牌，推动了地价的上涨，现在要求一次竞拍，就是大家举一次牌子确定土地归谁和双向竞价，限地价竞房价或者限房价竞地价，这次这三个方式的推出，也是对过去单一的价高者得的纠偏，价高者得地王的出现，对整个社会的预期，产生了非常大的推动作用。每一块儿地王的高地价拍出，都一次又一次的导致全社会对房价上涨预期的高度一致，只要出了高价地，大家都认为房价一定要涨，所以这种预期一致，就进一步增加了投资和投资性需求和恐慌性住房，所以这次我觉得在政策上是纠偏。 <接下一页>
相关阅读：
秦虹：
还有一个政策纠偏，这次政策里面对保障性住房，提出了580万套保障性住房的建设规模，提出在一些部分特大城市，对公共租赁住房要加倍提供供给，也是对过去保障性住房落实力度比较低，规模比较小的纠偏，不但居住规模要求，而且提出了落实措施。怎么落实措施？签约，住房建设部和地方政府要签约，要检查，要问责，把落实的责任环节和机制也在文件里写出来了，这也是对过去保障性住房规模小，政策不落实的政策纠偏。这次还有，大家还可以看到很多纠偏的意义，比如这次对二套房政策的界定，什么是第二套住房呢？你的配偶和家庭的未成年子女，过去我们在这之前，二套房政策，基本上都是由银行确定，基本上都是指的在银行的第二次贷款，但是这次明确了是家庭的第二套住房。这是对过去银行说，我们没办法判断什么是第二套住房的一个政策执行不利的政策纠偏。所以我们说，三个特点，从政策里面我们可以看出来。效果预期，我们也是对政策出台之后，做了一个分析，这样一个政策出台，对整个房地产市场会产生什么样的影响呢？我们大概分析得出五个基本的结论，个结论，我们认为调控房价的政策，在短期内既会形成供求关系和房价地价的转变，调控房价上涨的目标，在年内将如期实现。这个政策很快，已经反映出来了，会形成供求关系的逆转，为什么会形成供求关系逆转，你十八万供求的土地，今年不会形成供给，怎么供求关系转变呢？我们认为在十八万公顷土地不能形成有效供给的情况下，假设今年供给量不变的情况下，仅仅是约束住了投资性需求，大幅度提高了投资购房，贷款购房的成本，约束了一定量贷款买房这部分需求，就会使过去供求严重失衡的局面得以环解，所以供求关系会发生变化。现在已经看到了，我碰到很多企业，企业说我们还要涨价，有一些老百姓也是这样认为的，但也有人认为，今年的价格上涨是很难的，还有人认为今年价格一定是下跌的，我认为这是很好的，市场预期应该是不一致的，最恐怖的是预期高度一致。今年我们判断，这个政策控制房价过快上涨的目标，一定会如其实现。指数研究院也搜集了十大城市政策出台以后成绩的变化，这是个效果预期。
第二个预期我们判断，市场供应前低后高的特点，与调控房价政策相叠加，将加大房价下行调整的压低，各地房地产冷热不均的情况会出现。怎么解释这个预期，也就是说，往年都是如此，中国房地产市场供应的特点是前低后高的，往年都是这样的，大量的房子供应是下半年，我看了一下前十年房地产市场的供应总量，那么下半年大概要卖出全年商品房销售总量的3/4—2/3，今年前低后高的特点将会更加明显，大家看，我们新开工面积增长速度到去年的十月份才真正由负转正，到了今年一季度，一季度新开工面积的增长速度达到了62.8%，历史上位，即使扣除去年同期副增长16%，今年的房地产新开工面积增长速度在一季度也是历史上的位，土地的购置面积，新开工面积，以及再施工面积增长速度都是历史上的位，我们大概可以判断的是去年四季度和今年一季度这些大规模上的供应量，绝大多数要在今年下半年形成供给，再加上国十条政策出台之后，本来预计四月下旬和五月份开盘的很多项目，由于面临市场的政策观望期，所以很多应该开盘的项目，也都推迟到下半年，更加加重了下半年供应量的集中释放，所以下半年是供应量集中释放的时期，将会加大房价下行调整的压力，当然由于调整不平衡，我经常说，中国的发展现在来看，中国之大，发展不平衡，反而是对冲了中国经济起伏波动重要的利好因素。 <接下一页>
相关阅读：
秦虹：
第三个判断在增加贷款购房成本增加的同时，会延迟部分改善性住房的出现，坦率的说，支持中国房地产市场最基本的力量，最主体的力量实际上是两部分，一部分是次买房的年轻人，他结婚，成家必须要买房子。还有一部分力量就是改善性需求，改善性需求应该说是我们在各大城市对房地产市场支撑力的一类人群，这是因为中国的住房制度在98年有个改革，停止福利分房之后，最近几年自己才有能力买房。整个存量里面，1995年之后竣工的商品房，占到整个存量房屋的50%，也就是说，现有的房屋里面50%的房子是95年之后竣工的，95年之前竣工的还占一半左右，可以说不论什么样人住在95年之前盖的房子里，老租户也好，还是新买的二手房也好，这些家庭他们收入一旦提高，对改善性住房的改善愿望是非常强烈的，再加上经济增长，收入提高，改善性需求应该是对房地产市场制成量是的。有一些改善性住房需要贷款实现他的改善愿望，提高了贷款成本，我们觉得在客观上将延迟一部分改善性需求的这样一个实现。
第四个判断，政策执行力度和宏观因素变化仍是分析政策效果的前置条件。我们必须承认，这两个因素对政策的效果是否能够如期实现或者实现的效果如何。，政策执行力度，所有的政策，特别是控制需求的这部分政策，主要政策执行主体是商业银行，那么商业银行能否按照政策的要求，严格执行政策标准，它的政策实施的准确度和它的执行的程度决定了这次政策的最终效果。第二个方面，较快形成土地的有效供给能否如期实现，今年准备大规模增加供给，这些供给能不能真正形成有效供给，真正形成开发，也是决定于市场变化的一个重要前置条件。宏观因素也会对市场产生影响。它也将决定中国房地产市场的变化。我们的货币政策仍然是比较宽松的，中国政策增长前景是非常好的，应该说中国房地产市场的外部宏观环境仍然非常好，需求仍然非常大。 <接下一页>
相关阅读：
秦虹：
第五个判断，我们认为调控政策在调控房价上涨取得的同时，如果稍有不甚，也有可能导致缩量保价。我们也回顾了一下2008年的情况，2008年是这样，总体上来说，是7月份，2008年的7月份，整体的销售面积开始快速下滑，大概是过了三个月，整个房地产投资，土地购置面积是同步下滑的，房地产的施工面积，在建面积，新开工面积和投资面积的增长速度大概在三个月左右开始下滑，所以我们说房地产和国民经济的关系，联系度，就是它的产业链非常长，那么房地产企业的缩量保价，对上游的关联产业会有一定影响，这是第五个政策预期。
总的来讲，我们认为，在任何政策的面积，我们的机遇和挑战总是相伴随的，短期来看，对企业有什么机遇呢？今年市场有有充足的土地供应，可能是中小企业获得相对低价土地的机会，但是总体上来讲，我们的判断认为，今年对房地产企业而言，一定是挑战大于机遇的一年，今年对企业是一个考验，如何开发企业的品种，如何加强管理，如何提高企业的竞争力，在今年是一个对企业的考验。从长远来看，采取措施，把一些不健康的因素挤出市场，有利于房地产市场的长期稳定发展，我刚才说了，中国房地产市场，目前还是处于发展的阶段，不是萎缩的阶段，中国房地产市场和美国房地产市场的不同是什么？中国房地产市场是以增量为主的市场，美国房地产市场是以存量为主的市场。所以从长远来看，中国房地产市场中长期还是发展前景很好，把这些炒房的，地王，不理性的市场行为，不健康的因素挤出市场，对房地产市场的长远发展是有好处的。但是对我们政府来讲，今年更大的挑战是如何把握好政策的节奏，较长期的保持房地产业的平稳持续发展，避免市场的大起大落，这是对我们调控政策提出的挑战。总而言之我想房地产的政策的目标非常清楚，就是要把不健康因素踢出市场，要保障房地产市场平稳健康发展，这点是非常重要，我想这样一个政策对本身就是一个健康的市场来讲，它不会产生负面影响，有利于它更健康，对不健康的市场来讲，有利于促进它的健康，我们应该从这个高度理解，同时企业在这样一个政策市场环境下，我们的企业竞争，兼并，发展将会出现一些新的格局，这是对我们企业的考验，你们企业的发展是机遇还是挑战，我想对不同的企业来讲一定有不同的答案，我的分析报告就讲到这里，谢谢大家。
相关阅读：
中指研究院指数研究中心总经理侯瑞波讲解中国房地产走势
侯瑞波：
在正式讲之前，我用几个词描述一下中国房地产市场，个词是信心，刚才提到了信心，第二个词是理性，第三个词是谨慎，第四个准备战斗，这个是为唐山提的。我们来看这个图，这个政策我就不在解读了，政策应该是比较严厉的，那么我们看到一些市场变化情况，市场变化情况，这块儿我用了十三个城市，当然包括唐山市，唐山市用的数字不是交易套数是交易面积，我们看到就是说，北京、深圳、杭州、苏州降幅整个交易量已经下降了40%，从5月1号到14号，三个城市其中有九个城市交易量已经下降30%，北京市场交易两下降了60%。我们唐山市场在交易量并没有出现明显的下降，反而有一些增长，这个和二线城市和三线城市特点有一定的相关性，所以对唐山市场我们也是比较看好的。
这个刚才我也提到，唐山成交量没有降，反而出现一些上升，那么五月份刚才提到，整体仍然处在高位，这是唐山市住宅市场，我拿到的数字是5月24号的数字，大家可以看我这两个图，应该说是唐山市场，无论是交易量还是交易价格，都没有出现大幅变化。刚才我们在贵宾室，跟唐山开发商交流了一下，市场应该比大家预期的好不少。四月份，成交环比上涨14%，这是很三月份比的，这是唐山的价格情况，在政策出台之后，房地产还出现这么个好的上涨，也反映了我们的钢需或者自主性需求，唐山市场的实际情况。这个是我们唐山市的，把唐山市目前交易的，从销售金额上的十个项目，这是十个项目也是这么个情况，成交价格刚才也看到了，林局长刚才分析的，目前在四五千到八千这么个区间。我们也看到，四月份土地市场唐山市推了三块儿地，这三块儿地没有成交，应该说这是也值得我们关注的现象，为什么这三块儿土地没有成交呢？大家应该关注一下，唐山市各方都看好的情况下，包括的开发商，也陆陆续续进入唐山市场，这三块儿土地还没有成交，应该引起大家的关注。现在把唐山市场分析一下，为什么用谨慎和准备战斗，我们再看一下，国内主要城市，我们看一下北京，大家刚才看到北京这个图之后，大家已经发现了，下降60%，然后这个成交，这个项目的幅度，出现特别大的往下的趋势，这个趋势到底能维持多长时间，我们还需要再观察，这个短期内出现下降这个趋势没有改变，可能市场，因为成交这个反映数字，是反映前一段时间的数字，那么今天实际市场应该比这个还要严峻一些。那么就是说，同时我们从5月1号开始，就开始监控北京的新房市场，我们把每个楼盘新开盘的交易情况做了个总结，应该说在5月1号，原来预计北京市有可能推出新产品有100个左右，最后只有四个项目开盘，所以这种谨慎心态非常明显。 <接下一页>
相关阅读：
侯瑞波：
上海这个图我不需要多讲，这个图大家看到了，交易量下降的非常大。这是深圳的，深圳市场下降了71%，当然这个应该是个短期的情况，长期还需要再观察，但是没有变化的是交易量全部都下降了，深圳比上海下降的更大，上海比北京下降更大。这是广州的情况，下降30%多，这么个情况。杭州，杭州应该从09年，从一季度之后，无论它的价格还是成交量，都反弹的非常快，而且反弹的非常高，幅度非常大，看到这个之后，它的成交套数，成交的规模，下降非常高，下降80%。这是一个情况。天津应该说也是和唐山比较近的城市，所以为什么我要关注这些城市，天津就是在市场应该说各方面，大的概念，这种情况下，也包括了目前天津的金融市场，各方面都在变化，向好的变化情况下，天津市场也发生了交易量的下降。南京市场同样如此。其中有一个变化就是说，我跟秦主任到武汉室，它的交易量变化不大，交易价格变化也不大，甚至价格还出现一定程度的反弹，这个应该说目前我们也分析了，是什么原因呢，在这个情况，政策新出来时候，本来不应该推向市场的，大量推向市场，所以出现一定程度的上升，所以交易量这种上升并不是交易率的上升，而是推出大规模楼盘，使交易量保持很好的数字。这是重庆市场，重庆市场应该是国内交易规模的城市。我们再看长沙，长沙交易量也在下降，长沙市场是非常特殊的，它的供给结构包括需求结构都非常特殊。这是青岛的市场，交易量都出现一定程度的变化，交易量往下走的趋势是没有改变的。还有我们也看到，包括北京，这十三个城市价格都出现一定程度的下调，但是下调的背后是什么？并不是我的楼盘降价了，是交易变了。第二个现象，我们新盘推出的时候，开发商已经悄悄的做价格变化，这儿我就不多讲了。所以就是说，这是目前造成我们实际统计出来的价格，往下回调的背后有两个原因。
我们再看二手房市场，唐山二手房市场，目前价格也出现一些变化，更发达城市，像上海、深圳、北京，包括像天津应该叫一线或者更发达的城市，他们二手房交易量，基本占一半以上。二手房市场就非常发达，同时占的比例也非常大，二手房市场对新房市场影响非常大，我们看二手房市场，也能反映一些问题。我们看这些市场之后，二手房市场和新房市场有相同的规律，基本上交易量全部出现下降，当然其中有几个地方还出现上升，深圳和几个地方都出现上升，我们把它分析一下，为什么出现下降和上升，上升的原因主要有两个原因，个预期改变了，大家这种观望心态，这个心态是个很重要的原因，老百姓认为房地产市场会出现变化，所以等一等，看一看。第二个是国家政策出来了，细则没出来，开发商也不知道怎么弄，二手房中介公司也不知道怎么办，购房者也不知道怎么办，所以一个是观望，另外细则没有出来，所以对我们这个市场交易量，也造成一定的影响。还有为什么出现交易量上升？实际上是前一段时间积累的已经成交的，并没有到政策部门过户的，应该说细则没有出来之前，集中过户，所以造成二手房交易量在部分城市出现大幅度上升。这是目前新房和二手房市场的实际情况。我们再看土地，对房地产来说最重要的就是土地，所以我们说土地供应量，刚才秦主任也说到，十八万。我们也看到，住宅用地同比增加幅度是比较大的，增加了48%推向市场的，为什么目前面临这么严峻的挑战我们还要理性对待，其实我们的土地市场，对房地产来说是非常珍贵的，为什么我们不能尽快销售同时拿更多的土地呢？就需要我们大家思考，我觉得目前是大家拿土地的机会。 <接下一页>
相关阅读：
侯瑞波：
我们刚才说企业，我们有钱，坚决不降价，那么今天我们看到，我们先看一下国内主要企业的数字，基本上这些企业所有的楼盘，加起来和价格变化是什么样一个趋势，这是我们变化的一个趋势，应该说中海、保利、万科这三个企业四月和三月相比也出来变化，这个原因我推房的结构改变了，第二个就是进入的城市改变了。我们也分析一下，在09年拿地情况，一线城市所拿土地，占整个企业的25%左右，所以目前这些土地如果推向市场，它价格，整体企业的交易均价悄悄的下降和变化，一点都不奇怪。那么就是说，在销售速度，我觉得大企业也不能改变整个这种市场形势，交易的速度也在下降，大的企业也受到了很大影响，这是我们看到几个企业的观点，简单总结一下，应该是三句话，句话就是说，我们是看市场的，第二个就是说我们要看看我们企业，看我们钱够不够，负债表好不好，最后一个就是说，结合这两块儿情况，我们尊重购房者，这是我们国内企业总结了这三句话，都没有跳出这三句话，我们是关注市场的，市场变我们就变，甚至我们愿意先于市场变。如果我们财务表很好，可以把钱留下买地，如果财务表不是很好，我要加快销售。再一个我们尊重购房者，购房者在开发商眼里从来没有这么尊重过，这是今天发生这些变化。这个我就是部分多讲了，秦主任也分析了，对银行什么影响，对地方政府什么影响，对开发商、购房者是什么影响。上次在武汉讲了几句话，政府决心是很大的。我们开发商，开发商是很有钱的，地方政府完全遵照中央政府的指示，这也是在中国房地产市场从来没有过的。为什么这么说，每一次中央政府出来政策之后，在地方，总会出现扭曲变化，这次没有。但是这次我们也看到，开发商很有钱，同时态度也发生了变化，还有一个关联方就是银行说真的是很无奈，该设我们住房市场发生变化，有可能使银行业绩从个人贷款部分创造利润会有所下降。
再一个，我们也看到我们的购房者，不知道怎么办，我们对预期改变了，这么个情况，不出现普遍观望态势，认为下半年价格会出现松动，我们不敢预言会下降，但是购房者认为价格会出现松动，这个趋势当前在部分城市，或者在一些原来发展特别快的城市，增长幅度非常快的城市，已经发生了变化。在未来趋势展望之前，我总结了一句话，这个也是我们院长总结出来的，叫做各退一步，海阔天空。五个关联方，密切相关的谁也离不开谁。这句话对唐山市场也是适用的。市场将继续，不一定整个下半年，至少有一段时间，还会再徘徊于低迷的状态，调整的速度可能快于以往。政策目前是走一步看一步，这次不能达到效果，我们认为政策力度有可能还会发生变化，我们很难预测会出什么样不得政策，政策到什么程度，我们也很难判断，但是这次决心很大，我们认为这次一定会有变化，土地供应就是说，影响到交易，那么政府也在加大保障房和土地市场的供应，平衡的同时，也使整个供应量在发生变化。 <接下一页>
相关阅读：
侯瑞波：
再就是目前说实话，温总理在天津也讲到这句话，国内经济处于两难，无非就是两个因素，一个因素是内部的因素，我们变的更复杂，中国经济从来没有像今天这么复杂，同时也看到，不仅仅是中国的因素使我们变的复杂，我们也看到，人民币，欧元贬值，我们也看到整个经济形式越来越复杂。让我们也看到，房地产对宏观经济的贡献，去年中国经济能够保八，房地产的贡献是非常突出的，今年房地产对宏观经济增长的贡献依然很突出。同时我们也看到，商品房一个价格走势和调控政策的关系，这我们研究的政策出来之后，对房地产市场影响时间，什么时候会发生市场的影响，结果会显现出来，这是一个。第二个就是说，影响深度和幅度。我们对长期来说，我们认为还是非常看好的。另外我还提到最后一个词，叫准备战斗。准备战斗其实是有几个因素的。个就是说，房地产它的发展离不开宏观经济，包括GDP情况，我们也看到，房地产发展分几个启动期，和人均GDP，我们用国际和国内的发达城市，它的人均GDP的情况我们做了个研究，这个研究我们研究了很多年，我们发现目前唐山的GDP，大家看右边的图，基本上处于快速的增长期。同时我们也看到，京津冀上报国务院了，那么就是说，我们也看到，整个京津冀环渤海人均可支配收入，北京、青岛、天津、烟台这四个城市是比唐山人均可支配收入是高的，我们也看到，在环渤海区域，目前我们唐山，人均可支配收入也是非常高的，所以我们对唐山房地产市场为什么看好就在这儿。它的规模，刚才林局也讲了，房地产市场的规模，也是还是非常小的。刚才提到这块儿，为什么还提出这么个挑战，我刚才提到重庆和成都这两个城市，有一点没有变化，就是重庆和成都的市场已经不是成都和重庆了，唐山的市场，现在也在悄悄发生变化，未来的房地产市场，也不是唐山的房地产市场，它应该叫环渤海或者京津冀的市场。我们也分析，如果仅仅环渤海区域就两到三亿人口，达到这个趋势时候，我们认为就是说，唐山的房地产市场已经不是唐山的房地产市场。第二个趋势，林局也讲到，08年之前，或者到08年都没有一家外地房地产公司，所以就是说，今天我们看到国内一些主要不得房地产公司，都已经开始陆陆续续进入唐山的房地产市场，为什么是这样？说明大家对唐山市场还是比较看好。再一个就是说，我们看到这个看好的背后是什么？这些公司带来大的品牌，在这种品牌的影响下，我们唐山的房地产市场，必然带来割据的变化，就需要我们准备战斗。那我们准备什么？个，这种大品牌带来的是管理理念，还带来很好的产品，目前唐山房地产市场价格的是八千五，我们的产品在改变，市场价格适应不同的人群，必然带来价格的两极分化，那就要看你的产品做的怎么样，同时这些大品牌公司，对房地产客户研究，应该比唐山房地产客户研究，可能做的还要细，还要准确，那么就是说，对我们客户的争取，我觉得带来很大挑战。同时这些公司进来时候，他们也不是只身投入房地产市场，他们也带来庞大的服务机构，庞大的智囊机构。那必然在我们的智慧，在竞争策略等等各个方面，必然带来大的变化。最后我们也希望，唐山整个房地产市场能够迎接挑战，准备战斗，谢谢大家。
相关阅读：
世联地产华北资源策略中心总经理刘春岩演讲
刘春岩：
大家好，前边几位都从宏观的角度预测了一下现在市场，在新政以后，市场的变化和未来有可能的变化，我们世联作为顾问公司，从一线给大家带来了真实的或者最直接的反馈，虽然现在可能没有唐山的代理的项目，但是通过一些其他的，北方区域，包括的最直接的一手的数据，能够反馈到对于现在新政的反映，和我们对于未来后市，包括开发商老总，包括以后的决策，刚才我也很认真听了对大势的分析，您说对年内的下调和增速的放缓，这个从的各大城市已经有明显的反馈，无论是需求结构，消费结构和我们各个项目的上门和客户的置业的动机，都会发生应该说政策调控预期的转变，这个还都是非常明确的。
今天我的报告，可能世联在唐山并没有特别多的项目，我们更多的是以前期顾问和一些顾问服务为主，向在座的嘉宾简单介绍一下世联，一个我觉得就用几个数字说明，个世联是支在国内A股上市的房地产咨询服务类机构，能够作为这样一家地产服务公司能够在A股上市，世联无论在良好的增长预期上，获得市场认可。第二个世联是经历了十八年的发展历程，在这十八年里，世联从一家城市型的公司，到区域型的公司，到现在性的公司，经历了很多阶段，也接触了大的小小上千个项目，包括我们的处理问题的方式和方法上，可能更多一些，包括现在我们所处的淡市，世联已经经历了量子，即使08年的市场情况下，世联的业务还是有所增长。现在实际上世联到09年是23家分公司，到今天为止，世联在有26家分公司，基本上覆盖了各主要的一二三线城市，后面我们所有对于市场的反馈和数据，全部来自于我们代理的三百多个项目，这种一线的成交数据和来访数据，最后就是我们对于客户，世联还是服务了很多客户，包括可能在座的有一些大的客户进入到唐山以后，实际上也都是我们的战略合作伙伴，包括本土化的一些成长性的公司，实际上世联也是服务过多家，也都是长期的固定的合作伙伴。最后实际上就是对于业界来讲，现在整个世联销售的数，今年是379个项目，去年实际上整个完成的无论是销售额还是销售面积，都是在领先的。 <接下一页>
相关阅读：
刘春岩：
回到今天的正题，主要讲三个，对于市场上政策分析，尤其是它的影响和可持续性，这个实际上我们想说的，在415新政，在415当天，很多我们合作的客户，我们的开发商，开始的时候分歧态度还是比较明确的，有些人认为，这个新政没有什么，可能跟之前08年，07年的新政相比较，只不过在二套房的首付提高了一成，这个是不是可影响，或者对这个市场能够产生特别根本性的变化呢？当时大家是持怀疑态度的，那么现在实际上通过目前的市场反馈，我们现在看到，受政策的影响，相当来说还是比较深远，而且现在目前我们的判断，通过政府的态度，包括对方对政策的表态，以及市场主体从市场到开发商，到客户，到银行，各方面对于政策的反馈和表态，也决定了政策实际上我们觉得影响会比08年更宽广，深度、广度都会超过我们想象。
第二个就是市场的扫描，我们会把应该说新政前后到最近的成交的数据，包括我们的来访和各类项的分析，给大家展示一下，就是对于刚才也说道，秦主任说的效果，还是非常的明显。最后实际上就是对未来一段时间发展的判断，这个实际上也是对我们现在很多的合作的客户在说，未来到底我们应该采取什么样的策略，或者对于各个项目，现在再售的或者没有销售的，要拿地的客户，是不是会有不同方面的影响和动作，这个实际上从这几个角度来说。个就是对政策来讲，政策的回顾实际上基本上我就不用多说了，因为包括现在我们看到的一系列的政策，都不是次出现，只不过这次它的组合会比以往更强大，包括我们说的目标，这次实际上整个的目标打击，实际上非常精准，应该说通过一系列的政策的研究发现，对于这次政策的持续，包括它的影响实际上我们还是要持非常谨慎和相对来说要做好一个中长期的准备，为什么？
就是因为态度包括目标，手段，从各个方面，实际上真的可以解决到我们之前在房地产市场出现的一系列的我们叫非理性行为，之前实际上大家会从北京反馈的非常明显，北京之前会形成一个特别奇怪的，我们叫价格循环，就是土地的地价，一手房价，二手房价，特别奇怪的循环，开发商拍地的时候一手住房的价格，会连续数月上涨，而且消化奇快，会出现很多日光盘，月光盘，大家对整个市场的预期和信心特别高，会拍出很多天价地，土地的地价是否合理，二手房马上进入到地价为参照提价，刚才说的毁约也好，或者包括二手房市场价格上涨，那么二手房市场价格上涨，立马就带动了一手房市场，二手房都已经涨到了一平米涨三千，一手房为什么不能涨？包括地价，如果按照楼面地算，望京的土地，楼面地两万七，如果按照正常情况下，这个项目卖到五万五以上是很正常的事儿，那我们同区的项目是不是也可以涨，就陷入了非理性的循环，这个已经是非常明确，这次新政以后整个目标平抑房价，政府的态度非常强硬，包括我们现在看到的整个对于新政出台之前，所有的媒体，包括我们说的很多央属的媒体，之前都很少提及房地产和房价的时候，在新政出台之前，连续多日报道房地产问题，背景应该是叫把房地产置于政策高压的背景之下，新政是必然的出台方式。 <接下一页>
相关阅读：
刘春岩：
那么落脚点这次实际上我们看到，新政的落脚点，不光落在了一定要打击需求，那么这次实际上一定是在缓解叫供需矛盾，作为我们整个的政策的出发点，那么通过对于历史的对比我们会发现，无论从宏观经济背景，爆破调控重点，开发商调控力度，金融环境和银行态度我们会看到，这轮调整真的跟08年那次不一样，而且是相对来说还是比较严厉，那么宏观经济刚才我们无论是秦主任还是大家都已经说到，经济增长，这次的背景，当是还处于经济危机当中，这次实际上我们的经济背景相对来说不错，而且是取得了良好的经济大环境，那么所以这次是直指房地产的调控。另外就是这次2010年的调控，会把它纳入到不是经济问题，也不是市场问题，而是民生问题，所以这次整个的我们说的它的调控是从功能结构开始，包括保障性住房，这次北京提出了两个50%的目标，都是针对保障性住房的，这个通过这次调整，可能整个市场的供应结构会趋于合理，北京一手住宅的销售，接近成交的是三千万平方米，大概这里边的比例，就是保障性住房，可能只占到不到10%，剩下全部都是以商品房为主，这样的话整个的住宅市场，实际上全部由商品住宅供应，这个也是这次整个调控的重点。银行的态度实际上也是非常明确，大家可以回想一下，在08年那次调控，无论是地方政府还是银行，实际上都没有特别积极的响应，而这次各大商业银行都是在新政出台以后第三天，三大商业银行就出台了新政，差异化行贷的实施细则。
在金融环境这块儿，相对来说虽然这次已经又提高了存款准备金，但是整体的金融环境还是比较宽松的，而且这里边我们说的，一方面是整个的银行的货币政策，另一方面，我们民间资本实际上还是巨大的，之前曾经有媒体报导说，在山西以及相对来说比较富裕的省，民间资本可以达到两千亿以上，这个实际上并不是空穴来风，我们看到民间资本流动性还在，政策的力度我们也看到了，从国十条，包括京十二条，北京大家可能关注不够多，我大概说一下，北京的力度不光调控了差异化房贷，更多它在限制购买力和需求，实际上是在限制需求，比如说大家也多知道，北京有几个政策，在限制购买资格上作出了规定，一方面要在北京买房，要有一年以上北京的社保证明或者是税收证明，这个实际上是限制了外地人在北京购房的程度，另一方面五月一号以后，在北京购买一个家庭，包括配偶和未成年子女，在北京只能购买一套登记备案的住宅。
这个实际上现在已经做到了程度的限制。包括土地的供应等等一系列都会有，这个实际上从力度上来讲，这次应该说是非常大，所以这次我们看到，北京一定是这次的重灾区，我们上周北京的商品房成交，一手住宅的统计数据，上上周成交637套，现在成交量来讲，下降已 过了7成，另外就是这次政策主体是中央挂帅，不存在中央和地方的博弈问题，这个也是极大程度决定了这一年的调控，今年调控跟08年不同，从细则上来讲，刚才也说到了，北京从各项来讲是最严厉的，在那里面，实际上想说的，并不是说所有城市都处于这样的一个下降通道当中，当然可能受影响的程度不太一样，这个实际上刚才在之前跟各位老总和嘉宾交流的时候也说，现在的唐山可能反映不是特别大，那么这个实际上也跟我们说的城市市场所处的阶段，包括城市的购买力，以及城市的规划发展状况，都会比较相关。 <接下一页>
相关阅读：
刘春岩：
另一方面就是开发商，这次我们的市场环境，各个开发商主体大部分都经历过08年这次调控一轮的摸底，无论是在资金的预警安全上，可能大家对于这次可能市场成交量急剧下降，资金链回笼情况可能没有08年那么紧张，拿高价地的开发商来讲，都是一些央企和大企业，他们的资金相对比较充裕，自己的资金并没有达到特别紧张的地步。那么综合看来，无论是从总理的态度，包括说两会的影响，以及政策银行各地方的关系，综合判断，政府决心之大，包括实施力度都会造成市场政策消化期和影响期都会比以往的时间要长一些。通过我们研究之前的这些调控的规律和市场运行规律会发现，整个政府可能采取的一些手段，未来可能采取的手段，集中在信贷，土地，行政和税收上，现在可能我们看到了一个相对来说还有一个政府没有出的台，就是税收这块儿，这个可能也会成为未来政府调控悬而未决的工具。现在很多媒体都在报道上海房地产消费税的问题，如果一旦出现了这些房地产的税收，或者说对于无论是物业税还是消费税，可能会对中高端或者高端住宅形成强有力的打击，这个可能对局部市场的格局会产生影响，这次政府调控的指标是价格，对于成交量处于急剧下降的状态，政府并没有把它作为考核的指标，很多客户会问我们，政府什么时候认为达到了调控目的，或者以什么做参考，房价，价格，整体市场的成交价格会作为整个的参考。那么这个是我们对于目前政策的背景，包括整个的大体的影响和可持续性做的一些分析。
第二部分我们可以简单过一下，看一下整个市场，从我们一线，从我们的成交数据，包括来电来访来看，会有一个比较明确的态势，新政发布以后我们看到，从08年的规律来讲，新政发布以后，往往是上门量会加大，成交量会明显萎缩，这个实际上之前08年这样的数据，但是实际上今年我们会发现，整个项目的上门量，所有代理的项目，无论是一线趁势还是二三线城市，都受到了比较大的影响。上门量锐减，对市场信心一致性的问题，说明客户对未来的后事，迅速达成了一致，看到了政府的信心，也看到了政策的效果，尤其是受调控影响比较大的，上门量很惨淡，这个可能跟营销强度没有太大关系。另外就是投资客，在新政出台以后，周立马被挤出，各个项目投资客处于相对来说在主要城市，基本上看不到了，在北京，现在所有投资类型的产品，基本上连续数周从新政出台到现在，零成交，甚至有一些项目，连一个来访的客户都没有，这个实际上应该说已经达到了调控的目的，另外在不符合购买政策和限制的前提下，它有自住需求，但是仍然被排挤在外，这个也是削减了整个市场对需求层面的保障。
那么一线城市实际上我们看到，投资客下降也是非常多的，下降了11%，另外自住的比例，甚至我们在一线的销售现场反馈，连以前是以投资兼自住购买目的，都会出现了一定的动摇，就是自己这个房买来不知道干什么，更看重它未来长期价格上涨，这个时候实际上它的购买的动机和决心，都会发生动摇，这个实际上也是导致了整个市场需求层次的变化。那么包括不同类的，刚才我们说道的四类的自住和投资的比例，实际上都会有所变化，这个也是明显看到自住比例在增加。那么银行按揭，大家对于可能按揭的手段，这个也要说一下，之前我们做过测算，如果现在按第二套房1.1倍的利率来做的话，相当于就是有些可能之前很多我们的开发商，这事儿就是利率高了10%，我们做一些比如说帮助客户来承担这一部分的利率上涨，能够给一些补贴，或者说我们索性在前期购房价格上做一些折让可不可以？这个如果经过相关的测算，客户也会有敏感的话，这次的1.1倍的基准利率如果以一百万贷款二十年折算的话，相当于整个他的支出会比之前高30%，相当于你在价格最开始的时候，已经涨了30%，这样的话可能对于购房人来讲，你打七折可能能平衡它1.1倍利率这样的状况，如果对于自有资金不够，相对来说按揭依赖比较强的城市，可能现在对于需求的打击也是非常明确的。而且很多像我们说的贷款的比例都在下降，这个实际上也是对于这次新政，应该说非常好的起到了效果。 <接下一页>
相关阅读：
刘春岩：
典型市场的表现，这个我们就简单过一下，对于各个城市都处于相对来说比较大的一个降幅区间内，成交量实际上基本上都处于下降的状态，那么成交价格实际上不一。现在市场反映时间还比较短，所以相应的成交价格仍然还处于比较平稳的这样一个状态，这是总体敏感性的分析，深圳和杭州，包括北京，都是跌幅比较深的城市，北京和天津的成交价格，这次也是非常明确，跟之前08年不一样，北京和天津受到新政调控以后，并没有走先是成交量下降，再是成交价格下降，而是量价齐跌的，这也跟这一轮调整的力度和政策息息相关。各个城市都可以过一下，深圳，包括上海都是七成，六成，北京实际上也是50%多，刚才如果按照的数据就不只50%多了，广州，这也是下降了10%，然后天津31%，价格也下降了，唐山我们看到是略有下降，基本上还是处于比较平稳，而且都处于10%左右的降幅，相对来说比较稳定，另外我们会觉得，唐山这个市场跟供应相关，就是整个市场它的供应量和供应结构会有一定的影响，会受到现在的消化。塘厦也是，降了30%多。杭州、武汉、无锡、西安、东莞、佛山。
这是从研究数据展示，另外我们会从各地房地产展会对比，从深圳到西安、天津、沈阳、长沙，基本北方区域比较多的，跟北京春展相比，有了明显下跌，大家的热情明显是下降了很多，参展商的数量也都下降比较大，这里面房山的展会，我们看到了应该说参展的项目和房企的数量都是增加的，这也说明大家对整个唐山的未来也是比较看好。这个会跟整个唐山发展的特点，包括下一轮唐山会进入城市更新和城市改造快速发展的时期，包括之前被压制的改善性需求和置业需求被释放出来。但是这个里边我们会说，对唐山研究没有那么深入，但我们感觉唐山在整个大势背景下会有很明显的信号或者比较危险的预警，两个方面，一方面购房者的心理可能会出现一些变化，因为在整个周边大势环境和相对于来说，它所有周边城市都处于相应调整阶段的时候，购房者会出现犹豫，甚至观望的情绪会渐浓，这个会在近一阶段，就是我们说的政策消化期内比较明显，这个也会慢慢的有所体现，那么另一方面，就是对于地方性的政策，如果说会有相应的地方性执行力度怎么样，能对市场形成比较明显的影响。
综合来看，我们对于之前的判断，在未来的三到六个月内，政策的效率实际上会持续显现，基本上对于今年大体的判断，要到今年的第四季度才会看清未来走向的重要结点。对未来判断的趋势比较困难，因为整个的环境比较复杂，我们会通过几个方面探讨这个问题。一方面就是宏观背景，我们说的现在调整周期和政府，或者说的白一点，政府什么时候会释放或者解除掉一些房地产市场的要求，这个实际上是跟经济和经济环境相关的，现在实际上我们面临的经济调控应该说面临诸多两难的问题，一个是外部环境能不能转变，大家倡导转变完全依赖房地产捆绑GDP增长，能不能转变这样的局面，现在说不清。 <接下一页>
相关阅读：
刘春岩：
另一方面，实际上就是对于外汇和汇率方面的因素实际上更多一些，现在经济上的宏观调控会面临两难的问题。另外就是现在希腊的债务危机，实际上会对整个现在我们大家对于通货膨胀信心，以及人民币的汇率安全的稳定，也会造成一定的影响，包括流动性，现在说实话，我们的感觉是在广大的购房人群中，购买力还没有成为问题，大家实际上还是有相对来说的资金，包括我们说的，我们了解到，很多能源大省，相对来说像唐山，鄂尔多斯，包括像西安等等这样的一些城市，客户的购买力实际上还是非常的强。所以现在民进资本实际上应该还是能够有一定的流动性的保证。包括整个对于流动性的状况，我们会看到，现在的基础货币的增长变化和商品房的销售价格和销售面积都会成正相关，现在我们资金的流动性，会保证整个市场消化基础的能力。基础货币跟总价格会成正相关，现在客户有购买力的情况下，关键是如何让客户下定，如何让客户买房，对各大防企来说，是让客户觉得有价值。
综合这些问题，我会觉得，在今年乃至以后的几年，随着人民币的，通货膨胀，包括一些经济问题的存在，应该说对市场的调控实际上会带来更多更复杂的局面，那么我们更关注的是调整期什么时候结束，什么时候会觉得莫名其妙，08年的调整期在今年的三月份就结束了，这个小阳春以后就会一发不可收拾，这个通过研究以往的调控经验，我们总结了一些规律。因为这个环境，周期会比以往长，另外从市场多方的博弈，也决定了这个周期要比以往长，开发商手里至少还有三张牌，我有钱，第二我有地，第三我有经验。另一方面在08年以后，市场的模式可能会出现一些变化。今年这一轮开发商差异化的表现，包括很多的大家的政策和经营决策不一样，导致有可能在观望和出货阶段拉平，可能没有那么一致的行动力，为了回笼资金，类似像恒达，之前已经八五折，有可能后面还会有更低的折扣，说明这个是有差异化。
07年，08年927新政，增速是15个月下降，这个实际上也基本上刚才说到，政府这次调控目标是看房价，能够把之前这次调控降15个月，这个对这次调控也好，会有基本的调控期。另外就是成交面积降了18个月，成交均价降了14个月，这样一个基本的周期判断。另外一方面就是对于调控对象，角度，还有手段的分析。我们看一下下一阶段的走势，对于波段性的操作，政府也会有一个比较明确的做法，更多的对于宏观经济的判断，无论是从波，对于需求和信贷，这个是从调控期里边最明确的手段，到现在对于供给、税收，实际上行政应该说是最后的能够出台的最后一把利剑。现在商业不许转成公寓，不许出现LOFT，这些都会有一定的变化，包括增值税，和限制多套住房购买，这个都会有明显的作用。最后就是量价规律，之前实际上调控开始，大家说一定是成交量下降，到后面，实际上就是量价齐跌。未来三到六个月，我们还是觉得整个的成交量，会做比较大幅的调整，价格也会有下降趋势，这个是对整个未来的大势的判断，谢谢各位。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
