[摘要] 自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在目前房地产政策环境背景下，唐山房地产市场究竟何去何从？就此，中指研究院特邀请资深专家对最新房地产政策进行解读。
秦虹：
个原因是由于我们去年比较宽松的货币政策导致的惯性，在今年一季度还是存在，所以一季度社会上资金还是非常充裕的，这些资金需要找到出口。第二个原因，今年一季度我们是商品房市场供应，应该说是实际的供应量，虽然需求量很大，但是供应量是有限的。为什么有限？和去年有关系。2009年房地产企业经历了08年市场的调整，那么我企业的一个主动的行为是什么呢？缩量保价。不拿地，09年出现了大量土地的流拍。第二不开工。去年12个月里面，土地新增购置面积全年负增长，去年12个月里面七个月新开工面积负增长，去年十月份新开工面积才由负转正。第三缓施工。所以09年房地产市场的回暖，是先从楼市开始回暖，到了下半年，确切说是到了第四季度，整个房地产市场的土地市场，前端市场才开始真正回暖，也就是说真正房地产新开工面积的增长，是在去年下半年，确切说是第四季度才回升的。这就造成一季度可卖的楼盘非常少，这样情况下，供应量减少，导致日光盘增光，月光盘增多。所以我们说，这是它的背景。大致可以判断的是，如果放任这种资产价格的过度膨胀，不仅仅是我们一些普通居民它购房的支付能力就下降了，特别是在北京这样的地区，房价涨的快，收入跟不上，支付能力就大大下降，更严重的会涉及到更广泛的民众，也就是在房价快速上涨的情况下，从另一个角度来讲，就意味着所有人的货币资产、财富的缩水。因为你房价涨的快，意味着你资产价格的快速上涨，物的价格上涨，导致大家对通货膨胀预期的强化，这个事情影响的非常就非常广泛，它一定会影响到整个社会的稳定，所以在这样的情况下，调控房价的政策，国十条的政策，在这种背景下就出台了，目的非常清楚，坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策。所以这是个政策的背景。它目的是使房地产市场在价格的稳定基础上的一个整体房地产市场的平稳发展。
这个政策的特点有三个方面。个方面，这次政策体现了供需双向调节，全方位管理的调节。2004年房地产政策基本上都是收紧的政策，不仅控制投资性需求，还控制企业的投资，我们收紧银根，收紧地根控制房地产投资，但是这次既控制投资性需求，同时增加了供给。从土地上，源头上增加土地供给，这是缓解房地产市场供求关系扭曲的重要环节。怎么增加供给呢？在政策上通过增新量，调结构，挤存量。所以我们说从供给、需求两个方面双向调节，对市场主体全方位管理，政府，明确了政府责任。条，稳定房价的责任，第二，落实住房保障的责任。然后企业怎么对它进行管理，文件里说对有闲置土地和大量土地囤地行为的企业，可以允许他不参与新的土地的招牌挂，银行不给他贷款，银监会不批准他上市融资和重大资产重组。对于哄抬盘价对它加大曝光力度。我们看到政策的个特点就是它的政策的设计和它的制订非常的严密，这也是大家所体会到的，政策力度大，它在每个方面都提出了要求，提出的措施，提出的管理的办法，这是它的个特点。当然我们说，这个政策在全方位管理供需双向调节里面最优意义的还是增加供给这一条。我们今天在讨论北京，讨论东部地区，讨论房价上涨快的问题，实际上中国房地产市场的格局从2005年就已经开始发生了变化，不是今天的问题，2005年我们从研究角度，已经看到了，这个房地产市场格局2005年就已经变了，如果拿整个商品房的供求关系衡量市场，2004年我们的供求大值是1：1，你把商品房竣工面积比上当年的销售面积，2004年大致是1：1，所以在之前那些年，都没有感受到房价涨的这么快，包括北京也一样，北京房价一直很贵，但是没觉得它涨的快，真正涨的快是2005年之后。2005年仍然拿竣工比销售比，2005年1：1.2，2006年1：1.3，2007年1：1.4，大家看这个趋势，我们供不应求的格局越来越严重，所以市场的格局2005年就变了，所以加大供给意义是的。这是个特点。第二个特点，调控房价的政策虽然非常严厉，但是这个政策并没有提高开发企业的自有资本金比率，支持企业顺利开发，增加房屋供给的政策是非常明确的，我们应该对此有一个清醒的认识。开发企业资本金比率2004年开始提高，从20%提高到35%，但是2009年5月份，把开发企业资本金比率大大下调，从35%下调到20%，今年政策没有涉及到这个政策，也就是说企业资本金比率目前仍然很低，杠杆率还可以，比较充足的杠杆率增加开发。增加房屋供给政策力度还是非常明显。第二个方面，这个政策只涉及到住宅物业，没有涉及到任何的非住宅物业，所以我们也看到很多，大家也在议论商业地产，非住宅物业在今年相比来说有更广阔的，更好的发展前景。那么第三个方面体现就是这次保障性住宅建设的规模和力度，也明显的增加，体现了增加供给，促进开发的政策，这是第二个特点。我们在看收紧的时候，要看到另外一个方面。第三方面，这次调控房价的政策，对以往政策进行了重新调整规定，对具有明显的纠偏倚。个方面，这次释放了大量的土地，是对过去土地供应过少的纠偏。前几年房地产市场，由于拿地竞争非常厉害，很多企业在招牌挂的现场，企业举三百次牌子都已经不是新闻了，大家不停的举牌，推动了地价的上涨，现在要求一次竞拍，就是大家举一次牌子确定土地归谁和双向竞价，限地价竞房价或者限房价竞地价，这次这三个方式的推出，也是对过去单一的价高者得的纠偏，价高者得地王的出现，对整个社会的预期，产生了非常大的推动作用。每一块儿地王的高地价拍出，都一次又一次的导致全社会对房价上涨预期的高度一致，只要出了高价地，大家都认为房价一定要涨，所以这种预期一致，就进一步增加了投资和投资性需求和恐慌性住房，所以这次我觉得在政策上是纠偏。 <接下一页>
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