[摘要] 自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在目前房地产政策环境背景下，唐山房地产市场究竟何去何从？就此，中指研究院特邀请资深专家对最新房地产政策进行解读。
刘春岩：
另一方面就是开发商，这次我们的市场环境，各个开发商主体大部分都经历过08年这次调控一轮的摸底，无论是在资金的预警安全上，可能大家对于这次可能市场成交量急剧下降，资金链回笼情况可能没有08年那么紧张，拿高价地的开发商来讲，都是一些央企和大企业，他们的资金相对比较充裕，自己的资金并没有达到特别紧张的地步。那么综合看来，无论是从总理的态度，包括说两会的影响，以及政策银行各地方的关系，综合判断，政府决心之大，包括实施力度都会造成市场政策消化期和影响期都会比以往的时间要长一些。通过我们研究之前的这些调控的规律和市场运行规律会发现，整个政府可能采取的一些手段，未来可能采取的手段，集中在信贷，土地，行政和税收上，现在可能我们看到了一个相对来说还有一个政府没有出的台，就是税收这块儿，这个可能也会成为未来政府调控悬而未决的工具。现在很多媒体都在报道上海房地产消费税的问题，如果一旦出现了这些房地产的税收，或者说对于无论是物业税还是消费税，可能会对中高端或者高端住宅形成强有力的打击，这个可能对局部市场的格局会产生影响，这次政府调控的指标是价格，对于成交量处于急剧下降的状态，政府并没有把它作为考核的指标，很多客户会问我们，政府什么时候认为达到了调控目的，或者以什么做参考，房价，价格，整体市场的成交价格会作为整个的参考。那么这个是我们对于目前政策的背景，包括整个的大体的影响和可持续性做的一些分析。
第二部分我们可以简单过一下，看一下整个市场，从我们一线，从我们的成交数据，包括来电来访来看，会有一个比较明确的态势，新政发布以后我们看到，从08年的规律来讲，新政发布以后，往往是上门量会加大，成交量会明显萎缩，这个实际上之前08年这样的数据，但是实际上今年我们会发现，整个项目的上门量，所有代理的项目，无论是一线趁势还是二三线城市，都受到了比较大的影响。上门量锐减，对市场信心一致性的问题，说明客户对未来的后事，迅速达成了一致，看到了政府的信心，也看到了政策的效果，尤其是受调控影响比较大的，上门量很惨淡，这个可能跟营销强度没有太大关系。另外就是投资客，在新政出台以后，周立马被挤出，各个项目投资客处于相对来说在主要城市，基本上看不到了，在北京，现在所有投资类型的产品，基本上连续数周从新政出台到现在，零成交，甚至有一些项目，连一个来访的客户都没有，这个实际上应该说已经达到了调控的目的，另外在不符合购买政策和限制的前提下，它有自住需求，但是仍然被排挤在外，这个也是削减了整个市场对需求层面的保障。
那么一线城市实际上我们看到，投资客下降也是非常多的，下降了11%，另外自住的比例，甚至我们在一线的销售现场反馈，连以前是以投资兼自住购买目的，都会出现了一定的动摇，就是自己这个房买来不知道干什么，更看重它未来长期价格上涨，这个时候实际上它的购买的动机和决心，都会发生动摇，这个实际上也是导致了整个市场需求层次的变化。那么包括不同类的，刚才我们说道的四类的自住和投资的比例，实际上都会有所变化，这个也是明显看到自住比例在增加。那么银行按揭，大家对于可能按揭的手段，这个也要说一下，之前我们做过测算，如果现在按第二套房1.1倍的利率来做的话，相当于就是有些可能之前很多我们的开发商，这事儿就是利率高了10%，我们做一些比如说帮助客户来承担这一部分的利率上涨，能够给一些补贴，或者说我们索性在前期购房价格上做一些折让可不可以？这个如果经过相关的测算，客户也会有敏感的话，这次的1.1倍的基准利率如果以一百万贷款二十年折算的话，相当于整个他的支出会比之前高30%，相当于你在价格最开始的时候，已经涨了30%，这样的话可能对于购房人来讲，你打七折可能能平衡它1.1倍利率这样的状况，如果对于自有资金不够，相对来说按揭依赖比较强的城市，可能现在对于需求的打击也是非常明确的。而且很多像我们说的贷款的比例都在下降，这个实际上也是对于这次新政，应该说非常好的起到了效果。 <接下一页>
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