[摘要] 中指研究院1月20日发布《中国房地产企业融资专题研究》报告。报告显示：2013年以来，房地产调控政策仍在严格执行，然而随着2012 年下半年以来楼市回暖及货币政策的微调，国内外融资环境对房地产企业进一步宽松，出现近两年来的最好情况。优秀房企融资规模及成本优势突出，资金安全成未来发展重中之重。
（3）信托融资：发行规模显著增加，平均率跌破10%
2013 年，随着房地产市场回暖，企业融资需求增加，房地产信托发行规模呈现明显增长，据统计，2013 年全年房地产信托发行量达3857.58 亿元，同比增加76.38%，平均率9.55%，较去年降低0.56 个百分点，近三年来首次跌破10%。如万科年内借道信托融资四次，融资额近40 亿元，平均利率约7.08%；首开股份三笔信托融资额42 亿元，平均利率为9.17%；阳光城集团四次信托融资额18 亿元，平均利率为7.41%。
房地产信托率均呈现下降，有利于房地产企业降低融资成本，优化负债结构。然而，信托融资一般期限较短，2013 年房地产信托融资平均期限为1.91 年，易于盘活存量资产，但是受市场波动的影响较大，隐含较大的兑付风险。未来企业在加强融资能力的同时应注重优化短、中长期融资结构，强化财务风险管控。
2014 年初，随着金融监管的加强执行，房地产信托发行或受影响，预计发行规模将有所缩减，而随着利率市场化的逐步推进，预计房地产信托未来的融资成本仍将缓慢下降。因此，随着国内信托融资环境的持续改善，房地产企业应积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。同时，应注重短、中长期融资结构调整，强化财务风险管控。
3.融资展望:利率市场化加速金融脱媒效应，房企涉银与私募将成融资新趋势
2013 年12 月19 日，美联储宣布缩减量化宽松，正赶上国内市场频频陷入“钱荒”的资金困局，处在资金密集型行业的房地产企业将不得不承受更为巨大的资金压力。在银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道、合理调整不同融资渠道之间的配比来扭转目前银行融资一头独大的现状。未来，房地产企业融资必然将逐步呈现更为成熟的多元化格局。
（1）房企涉银为地产融资带来便利，地产金融化趋势渐强
随着房地产行业告别高利润时代，房地产企业实施金融创新将成为一种新的发展趋势。从国外的发展经验来看，未来国内房地产也或将逐步从以开发为主的经营模式转向以财富及资产管理为主的经营模式。目前，已经有部分房地产企业开始将发展触角伸向银行业等金融行业，进一步打通房地产业和金融业的边界，实现降低融资成本的目的，并便于企业为所开发项目筹集资金。2013 年10 月26 日，越秀地产宣布向创兴银行提出部分要约收购，随后万科又于10 月29 日，花费逾30 亿港元对徽商银行在港IPO 股份进行了认购。
（2）私募基金规模得到快速发展，募集方式不断创新
近年来，房地产私募基金得到快速发展，募集资金规模持续扩大。据统计，2012年房地产私募投资基金的新募基金数为94 支，是2008 年的10 倍，增长快速。房地产私募基金的投资方向也更加多元化，从住宅为主逐步延伸到商业、旅游、养老地产等多元化领域。
2007-2012 年私募房地产投资基金募资总量的年度变化情况
目前以保利、越秀、金地、金融街、滨江、华润等为代表的百强企业，已经持续开展金融创新应对行业变化，构建了“商业地产+金融”的模式，通过企业内部成立或与机构合作的方式来发展房地产基金，为旗下项目提供资金支持。其中，金地、阳光新业、华润、金融街等企业均成立了基金管理公司，主要分为面向持有且具有稳定租金物业的核心基金、持有物业并进行新投资的增值基金、投资开发领域或者公司上市前股权的机会基金等三种类型。如金融街于2012 年12 月26 日通过了全资控股的融信(天津)投资管理有限公司出资200 万元设立规模不超过2 亿元，投资期限为3+1 年的私募股权基金。
随着城镇化逐步深入，房企于项目开发前期选择与房地产私募基金合作，通过联合拿地的形式融通资金也已渐成趋势。2012 年，保利地产、滨江集团分别实施了基金联合拿地的举措，越秀地产继2013 年6 月及7 月分别通过基金形式摘得杭州江干区地块及佛山禅城同济路地块后，9 月份再次通过与投资基金广州越秀仁达四号实业投资合伙企业合作，成功购入了位于武汉市江汉区精武路地块，该基金以90.1 亿元人民币，成为2013 年三季度规模的单只基金。
2013 年的融资环境对于百强房企来说，表现出了相对宽松的态势。但伴随着房地产企业竞争更加激烈，房地产企业的持续扩张也面临了较大的资金需求。2014 年，随着流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离、热钱流出，房地产企业融资趋紧已成定局。未来，房地产百强企业应较以往更为注重资金安全，一方面紧抓融资窗口期，加大海外发债、信托等多元融资力度，另一方面积极探索金融创新，以更为多元化的融资结构更好的服务于企业发展。
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