[摘要] 中指研究院1月20日发布《中国房地产企业融资专题研究》报告。报告显示：2013年以来，房地产调控政策仍在严格执行，然而随着2012 年下半年以来楼市回暖及货币政策的微调，国内外融资环境对房地产企业进一步宽松，出现近两年来的最好情况。优秀房企融资规模及成本优势突出，资金安全成未来发展重中之重。
房天下产业网讯：中指研究院1月20日发布《中国房地产企业融资专题研究》报告。报告显示：2013年以来，房地产调控政策仍在严格执行，然而随着2012 年下半年以来楼市回暖及货币政策的微调，国内外融资环境对房地产企业进一步宽松，出现近两年来的情况。房企融资规模及成本优势突出，资金安全成未来发展重中之重。
2013 年房地产开发企业获国内银行贷款规模显著增加，1-11 月，房地产开发企业到位资金109475 亿元，同比增长27.6%。从房地产开发企业资金来源看，1-11 月房地产开发企业国内贷款总额为17667 亿元，同比增长33.8%，占筹资总额的16.14%，较去年同期增加0.7 个百分点；利用外资475 亿元，同比增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592 亿元，同比增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534 亿元，同比增长32.1%；个人按揭贷款12657 亿元，同比增长36.5%。国内贷款、利用外资、定金及预收款占开发企业资金来源的比例较同期均有所提高，而自筹资金、个人按揭贷款及其他占比有所下降，企业资金面持续向好。
1.银行贷款差别化信贷突出，重点向综合实力强的房企倾斜
（1）国内银行贷款：差别化信贷突出，综合实力强与独特发展模式的百强房企更易获得大额融资支持
2013 年在房地产持续调控背景下，央行反复明确差别化信贷原则，加强“名单制”管理，内地银行贷款门槛仍然较高，百强房企无论在贷款额度还是贷款利率方面都具有明显优势。经统计表明，企业间在银行贷款利率上的差异明显：一般来说，排名前20 名的房地产开发企业，在银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-20%，而相对较小企业获取贷款难度加大的同时，贷款利率在基准利率基础上上浮50%以上。如万科于2013 年1 月份获得7.65 亿元5 年期银行贷款，年利率仅为6.72%；首开、金融街等百强房企也获得较大规模银行贷款，贷款利率处于行业较低水平。
部分百强房企除了具备较强的综合实力，其独特的发展模式也表现出了巨大的发展潜力，使其更易获得金融机构的大额资金及合作支持。如2013 年7 月，恒大地产与中国邮政储蓄银行签署战略合作协议，邮储银行将向恒大地产提供单笔50 亿元的综合授信，为其提供长期稳定的资金来源，也表明了金融机构对恒大运营能力和资本控制能力的认可；华夏幸福基业由于契合国家城镇化相关政策、并致力于产业地产创新运营模式，近年来获得了快速发展，也得到了金融机构的广泛认可，企业于11 月获得国家开发银行高达200 亿元的融资合作支持。
（2）海外银行贷款：银团贷款融资规模持续增加，实力雄厚、财务稳健企业享利率优惠
海外银团贷款虽然具有额度大、利息合理的优势，但是对企业有更高要求，在经营规模等运营状况和债务结构等财务状况方面都有诸多限制，只有实力雄厚、财务稳健的企业才能获得大额度贷款和利率优惠。
随着内地房地产市场的持续回暖，内地房企业绩表现良好，海外金融机构对内地房地产企业的信心持续增强，2013 年普遍加大放贷力度。一批实力雄厚、经营稳健的在港上市的百强房企凭借良好的信誉或优质项目获得海外银团大额、低息资金支持。如华润置地于2013 年2 月、8 月获得两次银团贷款共计107.5 亿港元，其中8 月份获得两笔共计77.5 亿的港元贷款，年利率分别仅为香港同业拆息加170 个基点和190个基点，远低于行业平均水平，成本优势明显；随后远洋地产、世茂、龙湖等百强房企陆续获得大额银团贷款支持，为更快、更稳的业务扩张提供了保障，其中龙湖7 月获得约76.72 亿港元的四年期银团贷款，利率为香港或伦敦同业拆息加3.10%，综合成本只有3.8%左右，而旭辉控股也获得1.75 亿美元贷款，利率为香港或伦敦同业拆息加5.65%，成本相对较高，但也远低于内地银行贷款利率。
2.直接融资渠道更加多元，海外发债全年超 1340 亿元
（1）股票融资：境外市场IPO 融资活跃，内地再融资需求强烈但仍存变数
2013 年以来，境外市场IPO 融资活跃，共有7 家内地房企登陆海外上市平台，融资总额83.91 亿港元。这些顺利登陆境外资本市场的企业，除了拥有良好的基本面之外，还在于其业务或运营模式方面具备独特的竞争优势：金轮天地控股、五洲国际等企业凭借特色商业地产运营模式获得投资者认可，如金轮天地控股创新性地“地铁+商住”商业运营模式，备受海外市场关注，成为2013 年在港上市企业，筹资净额约6.95 亿港元；当代置业、时代地产等企业通过细分产品领域，挖掘高潜力业务，形成特色品牌形象竞争优势，7 月12 日，以绿色节能住宅开发著称的当代置业正式登陆港股主板交易，净筹5.454 亿港元；此外，龙光地产一体化开发模式、“低成本、高利润”的显著优势，是其成功上市的主要推动力，企业于12 月20 日在香港联交所挂牌上市，融资款项净额约14.84 亿港元。
2013 年下半年，国内也释放再融资开闸的信号。2013 年7 月，新华社连发四篇文章透露出内地房地产融资开闸基本已成定局的信息，指出针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开。随着房企再融资开闸预期增强，上市房企纷纷发布再融资方案。2013 年，A 股市场已有37 家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额近 867 亿元，再融资需求强烈。从目前已公布的再融资预案来看，再融资募投项目主要集中在以下几大领域：首先是政策大力扶持的保障房及旧城改造等项目，如北京城建的保障房项目、新湖中宝的棚户区改造项目；其次是首置、首改等符合政策导向的刚需住宅项目，包括宋都股份、阳光城等；还有以商业地产、旅游地产等土地资产获取和非住宅业务开发为主的项目，如招商地产、中弘股份等。
尽管 2013 年下半年房企再融资开闸的呼声很高，一旦开闸将明显降低内地房企的融资成本，缓解部分房企的资金压力，但截至目前，这些再融资预案仍未获得证监会审批通过，2014 年房企通过境内资本市场融资仍面临较大变数，房企仍需积极开拓多元融资模式，以保障资金链的安全与稳健。
（2）海外发债：全年频现热潮，融资总额超过1300 亿元
2013 年，有38 家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340 亿元，同比增长了123%，发债平均利率8.00%。从房地产企业海外发债月度及季度表现来看，随着年初境外市场量化宽松政策的继续实施，2013 年一季度海外发债呈现井喷态势，仅一月份发债规模就达到432 亿元，二季度，在美国退出量化宽松货币政策的预期下，海外上市房企发债速度相比逐渐放缓，三季度以来，内地房地产企业紧抓最后融资窗口期，海外市场融资力度逐渐升温，掀起新一轮海外发债热潮，四季度海外发债达351 亿元。
2013 年房地产企业海外发债规模和利率差异显著，资质优良的龙头企业成本优势突出。招商、万科、金地等内地龙头房企自2012 年香港买壳上市搭建“A+H”融资平台以来，2013 年首度海外发债并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现了低成本、大额度融资，如3 月7 日，万科首次境外发行8 亿美元的5 年期定息美元债券，此次发债分别获得标普、穆迪、惠誉“BBB”、“Baa3”、“BBB+”评级，债券票面利率仅为2.625%，处于行业水平；保利、万达、绿地、中海、招商等行业标杆企业发债平均利率也在5%以下。
海外发债较其他融资方式具有成本更低的优势，而且期限较长，能满足企业持续资金需求，在房地产资本市场日益国际化的背景下，房地产企业积极巩固境外直接融资平台，对于更多的中国房地产企业走向国际资本市场具有重要的引领作用。2014 年，在美国量化宽松政策退出事件的影响下，未来海外融资环境或会趋紧，融资成本将有所上升，预计拥有海外融资平台的内地房地产企业在年初会出现新一轮发债热潮，以获取更多资金应对可能出现的融资困难。
（3）信托融资：发行规模显著增加，平均率跌破10%
2013 年，随着房地产市场回暖，企业融资需求增加，房地产信托发行规模呈现明显增长，据统计，2013 年全年房地产信托发行量达3857.58 亿元，同比增加76.38%，平均率9.55%，较去年降低0.56 个百分点，近三年来首次跌破10%。如万科年内借道信托融资四次，融资额近40 亿元，平均利率约7.08%；首开股份三笔信托融资额42 亿元，平均利率为9.17%；阳光城集团四次信托融资额18 亿元，平均利率为7.41%。
房地产信托率均呈现下降，有利于房地产企业降低融资成本，优化负债结构。然而，信托融资一般期限较短，2013 年房地产信托融资平均期限为1.91 年，易于盘活存量资产，但是受市场波动的影响较大，隐含较大的兑付风险。未来企业在加强融资能力的同时应注重优化短、中长期融资结构，强化财务风险管控。
2014 年初，随着金融监管的加强执行，房地产信托发行或受影响，预计发行规模将有所缩减，而随着利率市场化的逐步推进，预计房地产信托未来的融资成本仍将缓慢下降。因此，随着国内信托融资环境的持续改善，房地产企业应积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。同时，应注重短、中长期融资结构调整，强化财务风险管控。
3.融资展望:利率市场化加速金融脱媒效应，房企涉银与私募将成融资新趋势
2013 年12 月19 日，美联储宣布缩减量化宽松，正赶上国内市场频频陷入“钱荒”的资金困局，处在资金密集型行业的房地产企业将不得不承受更为巨大的资金压力。在银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道、合理调整不同融资渠道之间的配比来扭转目前银行融资一头独大的现状。未来，房地产企业融资必然将逐步呈现更为成熟的多元化格局。
（1）房企涉银为地产融资带来便利，地产金融化趋势渐强
随着房地产行业告别高利润时代，房地产企业实施金融创新将成为一种新的发展趋势。从国外的发展经验来看，未来国内房地产也或将逐步从以开发为主的经营模式转向以财富及资产管理为主的经营模式。目前，已经有部分房地产企业开始将发展触角伸向银行业等金融行业，进一步打通房地产业和金融业的边界，实现降低融资成本的目的，并便于企业为所开发项目筹集资金。2013 年10 月26 日，越秀地产宣布向创兴银行提出部分要约收购，随后万科又于10 月29 日，花费逾30 亿港元对徽商银行在港IPO 股份进行了认购。
（2）私募基金规模得到快速发展，募集方式不断创新
近年来，房地产私募基金得到快速发展，募集资金规模持续扩大。据统计，2012年房地产私募投资基金的新募基金数为94 支，是2008 年的10 倍，增长快速。房地产私募基金的投资方向也更加多元化，从住宅为主逐步延伸到商业、旅游、养老地产等多元化领域。
2007-2012 年私募房地产投资基金募资总量的年度变化情况
目前以保利、越秀、金地、金融街、滨江、华润等为代表的百强企业，已经持续开展金融创新应对行业变化，构建了“商业地产+金融”的模式，通过企业内部成立或与机构合作的方式来发展房地产基金，为旗下项目提供资金支持。其中，金地、阳光新业、华润、金融街等企业均成立了基金管理公司，主要分为面向持有且具有稳定租金物业的核心基金、持有物业并进行新投资的增值基金、投资开发领域或者公司上市前股权的机会基金等三种类型。如金融街于2012 年12 月26 日通过了全资控股的融信(天津)投资管理有限公司出资200 万元设立规模不超过2 亿元，投资期限为3+1 年的私募股权基金。
随着城镇化逐步深入，房企于项目开发前期选择与房地产私募基金合作，通过联合拿地的形式融通资金也已渐成趋势。2012 年，保利地产、滨江集团分别实施了基金联合拿地的举措，越秀地产继2013 年6 月及7 月分别通过基金形式摘得杭州江干区地块及佛山禅城同济路地块后，9 月份再次通过与投资基金广州越秀仁达四号实业投资合伙企业合作，成功购入了位于武汉市江汉区精武路地块，该基金以90.1 亿元人民币，成为2013 年三季度规模的单只基金。
2013 年的融资环境对于百强房企来说，表现出了相对宽松的态势。但伴随着房地产企业竞争更加激烈，房地产企业的持续扩张也面临了较大的资金需求。2014 年，随着流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离、热钱流出，房地产企业融资趋紧已成定局。未来，房地产百强企业应较以往更为注重资金安全，一方面紧抓融资窗口期，加大海外发债、信托等多元融资力度，另一方面积极探索金融创新，以更为多元化的融资结构更好的服务于企业发展。
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