[摘要] 中指研究院1月20日发布《中国房地产企业融资专题研究》报告。报告显示：2013年以来，房地产调控政策仍在严格执行，然而随着2012 年下半年以来楼市回暖及货币政策的微调，国内外融资环境对房地产企业进一步宽松，出现近两年来的最好情况。优秀房企融资规模及成本优势突出，资金安全成未来发展重中之重。
（2）海外银行贷款：银团贷款融资规模持续增加，实力雄厚、财务稳健企业享利率优惠
海外银团贷款虽然具有额度大、利息合理的优势，但是对企业有更高要求，在经营规模等运营状况和债务结构等财务状况方面都有诸多限制，只有实力雄厚、财务稳健的企业才能获得大额度贷款和利率优惠。
随着内地房地产市场的持续回暖，内地房企业绩表现良好，海外金融机构对内地房地产企业的信心持续增强，2013 年普遍加大放贷力度。一批实力雄厚、经营稳健的在港上市的百强房企凭借良好的信誉或优质项目获得海外银团大额、低息资金支持。如华润置地于2013 年2 月、8 月获得两次银团贷款共计107.5 亿港元，其中8 月份获得两笔共计77.5 亿的港元贷款，年利率分别仅为香港同业拆息加170 个基点和190个基点，远低于行业平均水平，成本优势明显；随后远洋地产、世茂、龙湖等百强房企陆续获得大额银团贷款支持，为更快、更稳的业务扩张提供了保障，其中龙湖7 月获得约76.72 亿港元的四年期银团贷款，利率为香港或伦敦同业拆息加3.10%，综合成本只有3.8%左右，而旭辉控股也获得1.75 亿美元贷款，利率为香港或伦敦同业拆息加5.65%，成本相对较高，但也远低于内地银行贷款利率。
2.直接融资渠道更加多元，海外发债全年超 1340 亿元
（1）股票融资：境外市场IPO 融资活跃，内地再融资需求强烈但仍存变数
2013 年以来，境外市场IPO 融资活跃，共有7 家内地房企登陆海外上市平台，融资总额83.91 亿港元。这些顺利登陆境外资本市场的企业，除了拥有良好的基本面之外，还在于其业务或运营模式方面具备独特的竞争优势：金轮天地控股、五洲国际等企业凭借特色商业地产运营模式获得投资者认可，如金轮天地控股创新性地“地铁+商住”商业运营模式，备受海外市场关注，成为2013 年在港上市企业，筹资净额约6.95 亿港元；当代置业、时代地产等企业通过细分产品领域，挖掘高潜力业务，形成特色品牌形象竞争优势，7 月12 日，以绿色节能住宅开发著称的当代置业正式登陆港股主板交易，净筹5.454 亿港元；此外，龙光地产一体化开发模式、“低成本、高利润”的显著优势，是其成功上市的主要推动力，企业于12 月20 日在香港联交所挂牌上市，融资款项净额约14.84 亿港元。
2013 年下半年，国内也释放再融资开闸的信号。2013 年7 月，新华社连发四篇文章透露出内地房地产融资开闸基本已成定局的信息，指出针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开。随着房企再融资开闸预期增强，上市房企纷纷发布再融资方案。2013 年，A 股市场已有37 家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额近 867 亿元，再融资需求强烈。从目前已公布的再融资预案来看，再融资募投项目主要集中在以下几大领域：首先是政策大力扶持的保障房及旧城改造等项目，如北京城建的保障房项目、新湖中宝的棚户区改造项目；其次是首置、首改等符合政策导向的刚需住宅项目，包括宋都股份、阳光城等；还有以商业地产、旅游地产等土地资产获取和非住宅业务开发为主的项目，如招商地产、中弘股份等。
尽管 2013 年下半年房企再融资开闸的呼声很高，一旦开闸将明显降低内地房企的融资成本，缓解部分房企的资金压力，但截至目前，这些再融资预案仍未获得证监会审批通过，2014 年房企通过境内资本市场融资仍面临较大变数，房企仍需积极开拓多元融资模式，以保障资金链的安全与稳健。
（2）海外发债：全年频现热潮，融资总额超过1300 亿元
2013 年，有38 家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340 亿元，同比增长了123%，发债平均利率8.00%。从房地产企业海外发债月度及季度表现来看，随着年初境外市场量化宽松政策的继续实施，2013 年一季度海外发债呈现井喷态势，仅一月份发债规模就达到432 亿元，二季度，在美国退出量化宽松货币政策的预期下，海外上市房企发债速度相比逐渐放缓，三季度以来，内地房地产企业紧抓最后融资窗口期，海外市场融资力度逐渐升温，掀起新一轮海外发债热潮，四季度海外发债达351 亿元。
2013 年房地产企业海外发债规模和利率差异显著，资质优良的龙头企业成本优势突出。招商、万科、金地等内地龙头房企自2012 年香港买壳上市搭建“A+H”融资平台以来，2013 年首度海外发债并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现了低成本、大额度融资，如3 月7 日，万科首次境外发行8 亿美元的5 年期定息美元债券，此次发债分别获得标普、穆迪、惠誉“BBB”、“Baa3”、“BBB+”评级，债券票面利率仅为2.625%，处于行业水平；保利、万达、绿地、中海、招商等行业标杆企业发债平均利率也在5%以下。
海外发债较其他融资方式具有成本更低的优势，而且期限较长，能满足企业持续资金需求，在房地产资本市场日益国际化的背景下，房地产企业积极巩固境外直接融资平台，对于更多的中国房地产企业走向国际资本市场具有重要的引领作用。2014 年，在美国量化宽松政策退出事件的影响下，未来海外融资环境或会趋紧，融资成本将有所上升，预计拥有海外融资平台的内地房地产企业在年初会出现新一轮发债热潮，以获取更多资金应对可能出现的融资困难。
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