[摘要] 打造唐山东部现代服务业示范基地的思考 以现代城市汽车消费综合体为引领 打造唐山东部现代服务业示范基地的
五、以现代城市汽车消费综合体引领，推动唐山东部城市副中心建设的建议
“十二五”时期开平区打造的现代城市汽车消费综合体，应突破拘泥于商贸商务、生活服务功能集成的传统视野，从优化城市整体功能和空间形态、提升城市辐射带动能力的视角出发，站在推动城市集约发展、提升城市综合价值的视野上，来规划布局、开发建设、定位评价城市副中心区域范围内的现代城市汽车消费综合体。
1、以规划为先导，注重统筹发展
一是要研究编制全区城市综合体专项规划，明确“十二五”时期全区开发建设城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序。从现实来看，“十二五”时期开平区应站在“市一级”的视角，重点规划建设对全市发展有重大影响的“市级”现代城市汽车消费综合体，从而真正提升开平区城市副中心功能层次，优化区域功能格局。
二是要推动现代城市汽车消费综合体规划与经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划相统筹，通过总量、结构和布局调控，促进现代城市汽车消费综合体规划建设前瞻、可行、落地。未来现代城市汽车消费综合体开发建设应以此为指引，与旧城改造、新城开发有机融合，和城市整体布局相互匹配。同时，要把现代城市汽车消费综合体开发与唐山市交通建设结合起来，围绕交通线路专项规划布局、开发建设。
三是要深化、细化、优化现代城市汽车消费综合体的整体规划。要积极引进国内外著名规划设计机构参与规划设计，提升现代城市汽车消费综合体的规划理念及思路，突出现代城市汽车消费综合体的个性特征，力争规划设计出一批理念前瞻、注重创意、细化设计、凸显区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城等具有各种功能特色的建筑体。将现代城市汽车消费综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现现代城市汽车消费综合体功能业态、空间形态的最优组合。
2、创新体制机制，优化发展
一是要理顺开发管理体制。现代城市汽车消费综合体涉及多个部门、多个系统、多个业态、多个环节，开发建设、经营管理流程非常复杂，要实现又好又快发展，就必须明确开发主体，理顺管理体制。从现实来看，“十二五”时期开平区应采取“政府规划布局、企业建设经营”的综合体开发管理体制，也就是说，综合体的规划布局应由政府部门主导，在明确综合体的空间位置、总体规模、基本功能和隶属主体以后，再通过联合开发、地块招商等有效方式，在明确权利义务关系的基础上，交由专门企业、专业团队去开发建设、经营管理。
二是要创新建设投资机制。现代城市汽车消费综合体开发运营需要强大的资金支持，要不断创新投资机制，拓宽投融资渠道，为综合体健康发展提供资金保障。首先，要坚持市场化运作，积极探索BOT,TOT等城市综合体建设投资模式，大力引进利用社会资本，尽量把城市综合体的开发建设、运营管理交由市场专业主体承担。其次，对于必须由政府筹资建设的项目，也应根据建设主体的财政实力状况进行开发投资模式创新，可以按照一次规划、分期实施、稳步推进的原则，采取边投入、边建设、边经营的发展策略，尽可能降低建设主体的资金投入压力。
三是要优化发展体制。要从提升现代城市汽车消费综合体发展水平和层次的视角出发，把现代城市汽车消费综合体发展与总部经济发展结合起来。总部经济是一种能够使企业自身、总部所在区域、生产加工基地“三方”利益都得到增进的经济形态，是“十二五”时期开平区需要着力打造的经济增长点。现代城市汽车消费综合体具有资源功能、交通区位、形象品牌、综合服务等方面的优势，是吸引、集聚企业总部的有效载体。二者有机结合、融合发展，既有利于形成优质的综合发展环境，吸引更多的企业总部入驻开平，带动开平总部经济发展;也为现代城市汽车消费综合体良性发展提供了强大的产业支撑和内生动力，有利于构建形成城市综合体长效发展机制。因此，“十二五”时期，开平区要围绕财政税收、房产购置、人才引进、政务服务等方面出台专门政策，既引导企业总部主动向现代城市汽车消费综合体聚集，又推动现代城市汽车消费综合体主动“筑巢引风”、集聚企业总部，使二者有机融合、相互促进、共同发展。
3、做好推介宣传，加大招商引资力度
充分利用报刊、电视、广播、互联网等媒体广告，创新招商宣传手段，加大市场营销力度。统一组织市场推广，充分利用各类相关专业展会或大型推介会，整体推介唐山东部城市副中心项目，打响以现代城市汽车消费综合体为主题，推动唐山东部城市副中心建设宣传口号。全方位、立体化的宣传唐山东部城市副中心建设的重要地位，现代城市汽车消费综合体在推动唐山东部城市副中心建设中的引领作用和意义，做到家喻户晓，人人皆知。组织动员、引导各大入驻企业，大力开展以商引商，促进市场繁荣。
政府财政安排专款支持城市副中心建设宣传推进工作。组织强有力的招商队伍，整合招商资源，编好招商宣传册，实行点对点招商。对招商人员给予适当的精神和物质奖励。重点引进世界500强或国内500强的企业，同时做好已在开平经营的汽车服务企业工作，极积为企业做好服务，达到以商招商的目的。
4、减轻企业负担，加大政策扶持力度
减轻企业负担，加大政策扶植力度，强化服务，推动产业做大做强。根据国家、省、市、区相关政策，结合实际，在土地开发利用、税收、各项收费、投资环境、投资者政治和生活待遇等方面给予优惠政策。同时，各部门掌握和向上争取的各种专项资金和专项费用优先支持入驻企业并跟踪服务。
结合其他各地政策城市综合体项目扶植政策，对新建现代城市汽车消费综合体项目的建设，提出如下建议：
（1）保证用地数量和进度需要，降低土地出让金价格，在契税、耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等土地相关税费收取方面给予优惠政策。
（2）降低城市基础设施配套费，商业部分投用并产生企业营业税的，经投资主管部门审核同意，政府可逐年予以奖励。
（3）规划技术服务费、档案编审费、施工图设计审查费、防雷设计审查监督费等收费予以免交。
（4）自来水总管施工款减半收取，对已经纳入城市天然气管网可供气范围内，接管费减免；对未纳入城市天然气管网可供气范围内的，主干线引入至项目红线的支线工程费用由项目单位承担，免交接管费。城市主干道开口费给予减免。
（5）加快园区周边政府规划道路、电力设施、供水管网、雨污水管网的建设速度，为园区建设和经营提供基础设施配套服务和支持。
（6）为项目工程建设相关的土地、规划、开工、建设、验收、房屋登记等各项手续、证照的办理开辟绿色通道，以提高项目建设速度同时降低工程建设风险。
5、做好土地流转准备，栽好梧桐引凤凰
开发现代汽车消费综合体，拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心，首先必须做好土地流转准备，要加快整理新增土地资源，促进新进入企业早注册、早开工、早达产、早纳税，尽快形成新的生产力。
开平区已经进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期，推进农村土地流转制度改革，是消除城乡二元结构的必然要求。科学合理地做好城乡统筹过程中的土地流转，是实现城乡一体化的必由之路。
在符合城市规划和土地利用规划的基础上，采取全面城市化的土地流转模式。通过总体规划，实施集村并点，筹备城市副中心建设。通过集村并点腾出来的村民宅地集中流转到政府，按市场规律用于产业开发和公共设施建设。政府应积极引导原农村土地上的农民分批次、有保障地腾退出宅基地使用权和土地承包经营权。以农民在农村的宅基地来兑换城市住房；让转为居民的农民在户籍、社会保障方面享有居民的同等待遇。
6、开发现代城市汽车消费综合体，市政配套须先行
开发现代城市汽车消费综合体，拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心成功后，建筑容量和人口密度必然激增，这将对市政基础配套能力要求非常高。市政基础设施匹配程度将是制约现代城市消费综合体开发的最短板，直接决定着拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心战略的成败。
除了自来水加压站、发电厂、热源厂、污水处理厂等要新建扩建外，受多年来城市建设中“重地上、轻地下”的影响，地下管网设施本就滞后城市建设，如果再建起大体量的城市综合体，这些管网将不堪重负。一旦电不足、气不通、水上不去、热实现不了、污水无处可排，那综合体即便建得再气势磅礴，也如同空中楼阁，中看不中用。另外，城市综合体容量大、人口多，倍增的车流、人流对交通组织也将是一个十分严峻的考验。
拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心，地上要开发城市综合体，政府牵头建好城市的交通基础设施，以快速便捷的交通网络做纽带，保证综合体内部及与外部城市其它区域的联系上在人流、物流和交通流等的出行的便利性、易达性。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的化。
地下也应该建设相匹配的管线综合沟。目前地下有限的管网空间已难以支撑开发城市综合体的需要，建设综合管沟势在必行。综合管沟是指在城市地下建造一个隧道空间，将分散独立埋设在地下的电力、电信、热力、给水、中水、燃气等各种地下管线部分或全部汇集到一条共同的地下管廊里，设有专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、设计、建设，共同维护、集中管理的构造物及其附属设备。这是目前国内外发达城市普遍采用的集约度高、科学性强的城市基础工程，也是城市发展的趋势与潮流。加强综合管沟建设，可以将城市上空的各类线缆转埋地下，并解决城市建设过程中管网铺设造成道路反复挖掘问题，既是适应城市综合体建设形势的需要，也是“把城市功能做强，把城市形象做靓”的必然要求。
要把地上交通基础设施建设和地下综合管沟建设纳入唐山市东部城市副中心建设整体规划，结合城市建设一步到位。建设地上交通基础设施和地下综合管沟涉及市政、通讯、电力、房地产开发等多个单位和部门，政府应成立一个强有力的领导机构进行组织协调，同时，城市地下综合管网系统的维护、使用、对外服务，应由政府授权的一个专门公司进行市场化运作，以保证管网系统设施能够高效、优质地对外提供服务。
综上，可以看出，要确保把开平区建设成为生态经济强区、现代文明新城、和谐幸福家园，拉开城市建设框架和优化产业空间布局，促进“两点一线、两区一园”的空间开发战略目标的实现，在开平区打造以现代城市汽车消费综合体为核心的城市综合体，带动整个开平区的经济建设，是一可行的重要举措。以城市汽车消费综合体作为引领，引进更多的商业综合体的入住和发展，在区域范围内科学规划、合理布局、推动整个唐山东部城市副中心的形成是实现开平区发展战略和目标的重要途径。
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