[摘要] 打造唐山东部现代服务业示范基地的思考 以现代城市汽车消费综合体为引领 打造唐山东部现代服务业示范基地的
“十二五”时期（2011—2015年）是唐山市全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。唐山市“十二五”规划纲要明确指出“着力统筹城乡发展，推动社会结构由城乡二元向城乡一体转变”。
开平区是唐山市中心城区之一，总人口24万，面积241平方公里，辖6个镇、5个街道办事处，123个行政村，其中52个村位于《唐山市城市总体规划》范围内。开平区牢牢把握这一区位优势，认真贯彻落实市委、市政府关于统筹城乡发展、加快城乡一体化进程的系列决策部署，以建设唐山城市副中心为目标，提出实施“两点一线、两区一园”空间开发战略。唐山盛世国际汽车园落户开平，恰与这一开发战略相契合。
近年来，开平区着力加快唐山东部现代商住区建设和开发老城区改造步伐，努力优化功能分区，完善服务功能，提升城市品位，改善发展形象，构筑城市建设两大增长点。开平区进一步加大唐山市中心环线开平段沿线开发建设力度，打破村庄割据，进行打捆改造，实施有序搬迁，加快金融、信息、物流、汽贸等新兴服务业聚集发展，着力打造以“两点”为支撑、以“一线”为城市服务走廊，面积达20平方公里的唐山东部城市副中心。
——开发老城区。老城区总占地10平方公里，在现有基础设施和公共服务设施基础上，打破村庄格局，加快推进城中村改造，建成唐山东部的城市副中心。五年内计划投资60亿元，建设经济适用性住房、廉租房及中高档住宅楼180万平方米，其中经济适用性住房100万平方米，廉租房5万平方米。
——唐山东部现代商住区。预计总占地10平方公里，准备高标准、大手笔搞好规划建设，打造集公共服务中心、物流中心以及配套居住区为一体的宜居新城，建设唐山靓丽的东大门。五年内计划开发3平方公里，总投资70亿元，建设中高档住宅楼220万平方米。
——唐山市中心环线开平段沿线。发挥区位优势，加快产业发展、加大建设力度，打造以汽车贸易、钢铁加工配送为主的现代物流产业带和两侧城乡一体化隆起带。
二、唐山市中心环线开平段沿线开发建设引领模式探讨
我国工业园区（包括物流园区和商业园区）的发展主要经历了四个阶段，也可以说是四种模式：的模式是城市混合体模式，工厂建立在市区，与居民区不分家，这种模式早已过时；第二种模式是工业园区模式，工厂相对集中，但不利于集群化和个性化发展；第三种模式，也是目前比较流行的模式，叫做产业集群，就是以一个主导产业为核心，聚集其上下游产业链的企业在一个区域中。这种模式解决了产业促进和发展问题，但又带来了城市候鸟、留守老人、留守孩子等社会问题；第四种模式，是城市产业综合体模式，这一模式有效地解决了前三种模式带来的诸多社会问题，拥有广阔发展空间。
城市产业综合体模式主要由三个圈层构成。核心圈层就是主导产业。第二个圈层是产业配套层，是跟主导产业相关的配套产业。第三个圈层是生活配套圈层，为园区的企业提供生活配套。生活配套中，包括相应的住宅配套。每个入驻园区的企业按照投资额度都能得到一定比例的福利性住房指标。这些指标主要面向园区工人，房屋价格也会比市场价低一些。这样，来打工的农民就可以通过工作来买房，成为真正意义上的产业工人，他把父母孩子都接到这个新城定居，就解决了留守老人、留守孩子和春运返乡潮等很多问题。
在开平区城市开发战略中，提出了加大唐山市中心环线开平段沿线开发建设力度，打破村庄割据，进行打捆改造，实施有序搬迁，加快金融、信息、物流、汽贸等新兴服务业聚集发展，着力打造以“两点”为支撑、以“一线”为城市服务走廊，面积达20平方公里的唐山东部城市副中心战略目标。
目前，唐山市中心环线开平段沿线，汽车销售经营单位已超过30家，随着大型央企中进汽贸打造的唐山盛世国际汽车园这一现代城市汽车消费综合体的逐渐发展壮大，可以预见，不久的将来，这里的汽车4S店就会突破100家，其配套产业更是不胜枚举，可以说，这里已初步具备打造城市综合体的基础。因此我们认为，唐山市中心环线开平段沿线开发建设应发挥区位优势，加快汽车消费产业发展，以汽车消费产业作为核心圈层，以与汽车消费产业相关的产业作为配套产业，以围绕汽车消费产业和配套产业产生的生活服务产业为外延，形成一个现代城市汽车消费综合体，以此带动其他城市综合体的进驻，从而顺利推动唐山东部城市副中心目标的实现。
三、中央商务区、城市副中心、城市综合体、现代城市汽车消费综合体概念
1、中央商务区概念
中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。
一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格；聚集着、的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸。
2、城市副中心概念
城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。当城市CBD发展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要交通干道相连的地区建立城市副中心。从国外CBD用地规模发展方式看，首先发展CBD，当城市不能满足商务发展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心到副中心，最后发展到多中心，通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系。
3、城市综合体的概念
城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。
从内在属性来看，城市综合体一般具有以下特征:
（1）功能的高复合性，具备多种现代城市功能
从理论研究和开发实践来看，目前国内的城市综合体大多是对商贸商务或生活服务功能的集成，主要围绕生活居住、办公商务、文化娱乐、购物消费、社交休憩等来构建互为价值链条的综合业态。事实上，城市功能是一个相当复杂、动态的系统，包括政治、经济、文化等多个方面的内容，而且每个城市除了一些共性的基本功能以外，还会因为区域经济社会发展水平与自身享赋条件的差异，形成一些特色功能。
（2）开发的高集约性，具备巨大的空间效率和投资价值
从形态来看，城市综合体实质上是一种紧缩性城市结构。在这一结构中，高密度、多样性建筑得到有效统合，城市空间得以综合利用，多种功能实现互联互通，城市构成更加紧凑。多种业态和功能在综合体内的高度集聚和复合，不仅使得城市土地和空间的开发强度得到极大的提高，而且也使得城市综合体自身价值大幅提升，并会带动其周边物业、土地价值同步增长，由此形成强大的资本吸附磁场效应和商业价值洼地效应，从而产生巨大的投资价值。
（3）服务的高品质性，具有优质便捷的配套服务系统
在交通联系上，城市综合体通过地下层、地下夹层、天桥层将建筑群体地下或地上的多元交通、公共空间，以及地铁、停车场、市内交通设施等贯穿起来，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。在设施配套上，城市综合体内部设施优质、技术先进，是高科技产品的系统集成。
4、现代城市汽车消费综合体概念
中国汽车市场的销售模式历经多次变革，发展到今天主要经历了以下几个业态模式：代，计划经济年代的机电、物贸区域总代理的汽车综合市场式销售模式；第二代，90年代末单店经营的汽车超市型品牌代理模式；第三代，由厂商授权的集整车销售、配件供应、售后服务、信息反馈的汽车品牌店运营模式；第四代，由许多城市发展的专门的汽车交易市场、汽车一条街或汽车大道模式；第五代，集汽车品牌店、配件销售、汽车改装、汽车金融、汽车娱乐等为一体，传播汽车文化、沟通汽车信息、体验汽车科技、享受汽车乐趣、发展汽车经济的综合性汽车园区模式。虽然以目前的发展状态来看，综合性汽车园区为汽车销售模式的形态，而中进汽贸提出的“现代城市汽车消费综合体”，则是对该模式的升华，可以称之为第六代汽车销售业态。
“现代城市汽车消费综合体”是指在现代城市发展过程中，必然形成的以汽车商贸产业为核心、以配套商业、服务业为辅、配以其他产业模式的城市综合体。其中：汽车商贸业包括汽车4S店集群、二手车交易、汽车改装、行政一站式服务、现代物流、金融服务、科技服务、信息服务、商品市场服务、会展服务、餐饮服务等产业；配套的产业模式包括围绕汽车商贸业开展的培训教育、文化娱乐、旅游观光等产业集群，这些产业集群为现代城市居民汽车消费提供全方位服务。
“现代城市汽车消费综合体”不是一般意义上的城市综合体，而是特定的以汽车消费为中心，覆盖多产业形态、具有高度复合功能的城市综合体。如果说城市综合体的出现是商业地产发展到一定阶段、城市空间由平面向立体拓展的必然产物，那么，“现代城市汽车消费综合体”的诞生和演进则是城市综合体与汽车消费产业有机结合的理想产物，并日益成长为发挥集成、协同效应的城市功能进化与驱动经济发展新动力的战略平台。“现代城市汽车消费综合体”较一般城市综合体而言，拥有更多优势，它以汽车消费特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，资源共享，实现产业资源优势的化。
四、现代城市汽车消费综合体在唐山东部城市副中心建设中的推动作用
1、城市汽车消费综合体开发是构建新型城市化平台的有效抓手
经过改革开放30年的发展，目前我国的城市化已步入到新型城市化阶段。新型城市化要求城市发展走“资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、大中小城市和小城镇协调发展、城乡互促共进”的道路，强调城市内涵式增长和质量升级。现代城市汽车消费综合体作为一种集约型、综合化、高品质的城市功能载体，是构建新型城市化平台、承载和提升城市功能、建设现代城市的有效抓手。
（1）城市汽车消费综合体是统筹城市开发建设的节点性平台
城市综合体是统筹旧城改造、新城开发、功能区培育、卫星城建设的节点性工程，是推动城市由粗放发展向集约内涵发展转变、把开平区城市发展纳入科学发展轨道的重要抓手。如果“十二五”时期，开平区能站在本级的视角，围绕城市的基本功能(如行政管理、公共服务、生活居住、商业贸易等)和特色功能(如现代装备制造工业区、汽车园区等)，在区域范围内科学规划、合理布局、成功开发出现代城市汽车消费综合体，届时开平区的旧城改造、新城开发将取得突破性进展。
（2）城市汽车消费综合体是带动城市产业转型升级的载体性平台
现代城市汽车消费综合体内不同业态之间关联性强，是一个可循环再生的功能产业生态系统，以一种功能为主、多种功能配套的业态之间相互联通，极易形成带动产业转型升级的价值链条。由于具有商务服务、生活休闲、交通区位等功能优势，现代城市汽车消费综合体非常适合用来发展总部经济、楼宇经济的产业，是提升城市服务功能、促进现代服务业发展的重要载体。试想一下，如果“十二五”时期，开平区能站在本级的视角，在区域范围内科学规划、合理布局、成功开发出现代城市汽车消费综合体，则既可以提高全市汽车消费资源的集聚水平、避免重复建设，又可以促进商贸商务业的高端化发展，届时开平区服务业的发展水平和层次必将得到快速提升。
（3）现代城市汽车消费综合体是提升城市功能形象的标志性平台
现代城市汽车消费综合体在建筑设计、体量规模、功能业态组合上代表的都是级别的商业形态，形成的是方向性、地标性建筑，是城市经济发展、文化精神和建筑水平的综合体现，这必将成为城市名片，产生巨大的社会效应。同时，现代城市汽车消费综合体在一个小半径范围内，拥有城市多种功能适应和满足了不同时段人们享受高效率生活和工作的各种需求，创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式，这必将进一步优化城市工作生活环境，提升城市发展品质。如果“十二五”时期，开平区能站在本级的视角，在区域范围内科学规划、合理布局、成功开发出现代城市汽车消费综合体，极有可能成为开平城市文化、建筑、旅游的标志性项目，届时开平城市功能形象、品牌价值必将得到极大的提升。
2、现代城市汽车消费综合体有利于快速形成城市副中心
目前，城市产业综合体已成为二、三线城市竞相发展的主潮流，其强大的城市空间整合能力，可承载城市的社会经济和文化功能，适应当代城市的发展要求，因此成为政府发展城市经济，增强城市活力，改善城市形象，提高城市竞争力的重要手段。
以汽车消费产业为核心的现代城市汽车消费综合体的形成，有利于多个其它城市综合体的形成，从而快速形成以现代汽车消费综合体为核心，其它城市综合体相呼应的城市副中心，加速局部经济的增长，实现城市副中心区的聚集和扩散功能，缓解外部力量对本区域经济的压力，减小区域人才、资金、资源外流，吸引外部力量服务于本区域经济建设，达到完善城市功能，发挥城市副中心示范引领的作用。从而营造良好的投资创业环境和宜居生活环境，加快城市副中心的建设。
唐山市中心环线开平段沿线城区范围小、经济总量小、人口少、消费水平低，从严格意义上并不具备落户大型城市产业综合体的基本条件。但是，唐山盛世国际汽车园、庞大汽车园等一些汽车园的入驻为加快唐山东部城市副中心的建设、促成相关产业的入驻、大型房地产的开发等奠定了城市基础，为现代城市汽车消费综合体的生成创造了良好的前提条件。现代城市汽车消费综合体带动的商业氛围和人气必将吸引大批其他城市综合体进入，从而为开平区尽早发展成为唐山市城市副中心起到了催化作用。
3、现代城市汽车消费综合体有利于迁移市中心和社会资源
现代城市汽车消费综合体是将城市中的汽车消费产业、汽车消费连锁产业、商业、物流业、金融业、科技服务业、信息服务业，办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，达到快速迁移市中心和社会资源的目的，从而实现综合体的正常运营。
以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法。现代城市汽车消费综合体以其强大的资金投入和超强功能吸引力，迅速吸引城市周边商业经济活动向综合体迁移，拉动其他经济活动不断趋向综合体，吸引社会各类资源。综合体聚集效应过程，首先是经济活动和经济要素的极化，然后形成地理上的极化，从而获得各种集聚经济，集聚经济又再进一步增强综合体的聚集效应，通过快速交通网络和信息网络实现加速增长和扩大吸引范围。因此，随着现代城市汽车消费综合体的建设、运营、完善，得以迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。
现代城市汽车消费综合体通过一系列联动机制不断向周围扩散，以收入增加的形式对周围地区产生较大的乘数作用。扩散效应促成各种生产要素从综合体向周围商业不发达地区辐射，即通过综合体的扩散功能带动周边地区经济迅速发展，从而逐步缩小与周边地区的差距。在发展的初级阶段，聚集效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，聚集效应削弱，扩散效应加强，现代城市汽车消费综合体因此成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。
4、现代城市汽车消费综合体有利于拉动区域经济和城市经济
城市综合体是拉动区域经济和城市经济的引擎。以宁波万达广场为例，万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成，总建筑面积55万m2，其中商业广场面积27万m2，是宁波迄今为止投资额、占地面积、停车位的商业项目。万达广场加快周边地块的成熟和人口、资源聚集，成为继天一商圈之后宁波市又一商业中心，吸引沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、大歌星KTV、国际影城等主力店入住。万达广场的建成促进了城市商业重心的迅速转移，极大地便利市民生活的同时，还为当地经济发展注入了新的活力。
同样，现代城市汽车消费综合体的建设，也有利于拉动区域经济和城市经济。围绕汽车消费产业的服务业包括汽车金融服务、汽车产品研发、汽车总部大厦、等诸多产业。如已在规划中的唐山盛世国际汽车园项目。现代城市汽车消费综合体是一座垂直的城市，这些楼宇经济、总部经济必将成为汽车消费积聚区的支柱型产业，总部大厦通过开发出租楼宇、招商引资，从而引进税源、增加税收。
建设现代城市汽车消费综合体，将改善开平区就业环境。汽车服务业对于支撑国民经济健康发展，推动相关产业发展，提供就业机会，都将产生巨大的拉动作用。围绕汽车服务业，汇集了金融、保险、会计、中介服务、咨询、广告、餐饮业、美容、观光和汽车城参观游览等产业。以汽车4S店为例，将汇集几十个品牌的汽车销售、维修、培训群，以一个4S店用工100人为例，100家4S店就是10000人。再加上相关产业提供的就业机会，将在很大程度上缓解地方的就业压力，对改善人民群众生活，减轻政府压力，维护社会稳定和促进小康社会的早日实现将是一个较大的贡献。
5、现代城市汽车消费综合体有利于提升人民群众的幸福感指数
城市居民的幸福感直属大部分来源于对于自身所居住城市的归属感和荣誉感，可以通过两个相对独立的层面进行考察，即地域意义上和群体意义上的城市归属感，地域意义层面主要是指经济和物质等客观条件，群体意义层面主要是指社会和思想心理、文化观念方面。城市归属感和荣誉感来自社会、经济、文化进步，来自社会物质形态和精神生活发展，缺乏城市归属感和荣誉感，会使城市缺少集体凝聚力，甚至会导致集体走向分崩离散。
建设现代城市汽车消费综合体，将提升人民群众的幸福感指数。坚持以人为本，促进人民群众的和谐幸福，是政府工作的出发点和落脚点。现代城市汽车消费综合体的建设，就是要惠及百姓，增强人民群众的幸福感。在现代城市汽车消费综合体，政府应引进大开发商，建设品质优良的汽车生活区，使汽车消费产业工人、服务业职工住上物美价廉的好房子。同时还将建设三横四纵的公路网，公共交通网，方便百姓出行，完善供水、供气、供电等基础设施、市政基础设施建设还要积极发展以汽车文化主题公园为依托，打造集休闲、娱乐、体验、培训等功能于一体的综合文化产业区，使生活在现代城市汽车消费综合体中的人民更加幸福安康。
五、以现代城市汽车消费综合体引领，推动唐山东部城市副中心建设的建议
“十二五”时期开平区打造的现代城市汽车消费综合体，应突破拘泥于商贸商务、生活服务功能集成的传统视野，从优化城市整体功能和空间形态、提升城市辐射带动能力的视角出发，站在推动城市集约发展、提升城市综合价值的视野上，来规划布局、开发建设、定位评价城市副中心区域范围内的现代城市汽车消费综合体。
1、以规划为先导，注重统筹发展
一是要研究编制全区城市综合体专项规划，明确“十二五”时期全区开发建设城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序。从现实来看，“十二五”时期开平区应站在“市一级”的视角，重点规划建设对全市发展有重大影响的“市级”现代城市汽车消费综合体，从而真正提升开平区城市副中心功能层次，优化区域功能格局。
二是要推动现代城市汽车消费综合体规划与经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划相统筹，通过总量、结构和布局调控，促进现代城市汽车消费综合体规划建设前瞻、可行、落地。未来现代城市汽车消费综合体开发建设应以此为指引，与旧城改造、新城开发有机融合，和城市整体布局相互匹配。同时，要把现代城市汽车消费综合体开发与唐山市交通建设结合起来，围绕交通线路专项规划布局、开发建设。
三是要深化、细化、优化现代城市汽车消费综合体的整体规划。要积极引进国内外著名规划设计机构参与规划设计，提升现代城市汽车消费综合体的规划理念及思路，突出现代城市汽车消费综合体的个性特征，力争规划设计出一批理念前瞻、注重创意、细化设计、凸显区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城等具有各种功能特色的建筑体。将现代城市汽车消费综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现现代城市汽车消费综合体功能业态、空间形态的最优组合。
2、创新体制机制，优化发展
一是要理顺开发管理体制。现代城市汽车消费综合体涉及多个部门、多个系统、多个业态、多个环节，开发建设、经营管理流程非常复杂，要实现又好又快发展，就必须明确开发主体，理顺管理体制。从现实来看，“十二五”时期开平区应采取“政府规划布局、企业建设经营”的综合体开发管理体制，也就是说，综合体的规划布局应由政府部门主导，在明确综合体的空间位置、总体规模、基本功能和隶属主体以后，再通过联合开发、地块招商等有效方式，在明确权利义务关系的基础上，交由专门企业、专业团队去开发建设、经营管理。
二是要创新建设投资机制。现代城市汽车消费综合体开发运营需要强大的资金支持，要不断创新投资机制，拓宽投融资渠道，为综合体健康发展提供资金保障。首先，要坚持市场化运作，积极探索BOT,TOT等城市综合体建设投资模式，大力引进利用社会资本，尽量把城市综合体的开发建设、运营管理交由市场专业主体承担。其次，对于必须由政府筹资建设的项目，也应根据建设主体的财政实力状况进行开发投资模式创新，可以按照一次规划、分期实施、稳步推进的原则，采取边投入、边建设、边经营的发展策略，尽可能降低建设主体的资金投入压力。
三是要优化发展体制。要从提升现代城市汽车消费综合体发展水平和层次的视角出发，把现代城市汽车消费综合体发展与总部经济发展结合起来。总部经济是一种能够使企业自身、总部所在区域、生产加工基地“三方”利益都得到增进的经济形态，是“十二五”时期开平区需要着力打造的经济增长点。现代城市汽车消费综合体具有资源功能、交通区位、形象品牌、综合服务等方面的优势，是吸引、集聚企业总部的有效载体。二者有机结合、融合发展，既有利于形成优质的综合发展环境，吸引更多的企业总部入驻开平，带动开平总部经济发展;也为现代城市汽车消费综合体良性发展提供了强大的产业支撑和内生动力，有利于构建形成城市综合体长效发展机制。因此，“十二五”时期，开平区要围绕财政税收、房产购置、人才引进、政务服务等方面出台专门政策，既引导企业总部主动向现代城市汽车消费综合体聚集，又推动现代城市汽车消费综合体主动“筑巢引风”、集聚企业总部，使二者有机融合、相互促进、共同发展。
3、做好推介宣传，加大招商引资力度
充分利用报刊、电视、广播、互联网等媒体广告，创新招商宣传手段，加大市场营销力度。统一组织市场推广，充分利用各类相关专业展会或大型推介会，整体推介唐山东部城市副中心项目，打响以现代城市汽车消费综合体为主题，推动唐山东部城市副中心建设宣传口号。全方位、立体化的宣传唐山东部城市副中心建设的重要地位，现代城市汽车消费综合体在推动唐山东部城市副中心建设中的引领作用和意义，做到家喻户晓，人人皆知。组织动员、引导各大入驻企业，大力开展以商引商，促进市场繁荣。
政府财政安排专款支持城市副中心建设宣传推进工作。组织强有力的招商队伍，整合招商资源，编好招商宣传册，实行点对点招商。对招商人员给予适当的精神和物质奖励。重点引进世界500强或国内500强的企业，同时做好已在开平经营的汽车服务企业工作，极积为企业做好服务，达到以商招商的目的。
4、减轻企业负担，加大政策扶持力度
减轻企业负担，加大政策扶植力度，强化服务，推动产业做大做强。根据国家、省、市、区相关政策，结合实际，在土地开发利用、税收、各项收费、投资环境、投资者政治和生活待遇等方面给予优惠政策。同时，各部门掌握和向上争取的各种专项资金和专项费用优先支持入驻企业并跟踪服务。
结合其他各地政策城市综合体项目扶植政策，对新建现代城市汽车消费综合体项目的建设，提出如下建议：
（1）保证用地数量和进度需要，降低土地出让金价格，在契税、耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等土地相关税费收取方面给予优惠政策。
（2）降低城市基础设施配套费，商业部分投用并产生企业营业税的，经投资主管部门审核同意，政府可逐年予以奖励。
（3）规划技术服务费、档案编审费、施工图设计审查费、防雷设计审查监督费等收费予以免交。
（4）自来水总管施工款减半收取，对已经纳入城市天然气管网可供气范围内，接管费减免；对未纳入城市天然气管网可供气范围内的，主干线引入至项目红线的支线工程费用由项目单位承担，免交接管费。城市主干道开口费给予减免。
（5）加快园区周边政府规划道路、电力设施、供水管网、雨污水管网的建设速度，为园区建设和经营提供基础设施配套服务和支持。
（6）为项目工程建设相关的土地、规划、开工、建设、验收、房屋登记等各项手续、证照的办理开辟绿色通道，以提高项目建设速度同时降低工程建设风险。
5、做好土地流转准备，栽好梧桐引凤凰
开发现代汽车消费综合体，拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心，首先必须做好土地流转准备，要加快整理新增土地资源，促进新进入企业早注册、早开工、早达产、早纳税，尽快形成新的生产力。
开平区已经进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期，推进农村土地流转制度改革，是消除城乡二元结构的必然要求。科学合理地做好城乡统筹过程中的土地流转，是实现城乡一体化的必由之路。
在符合城市规划和土地利用规划的基础上，采取全面城市化的土地流转模式。通过总体规划，实施集村并点，筹备城市副中心建设。通过集村并点腾出来的村民宅地集中流转到政府，按市场规律用于产业开发和公共设施建设。政府应积极引导原农村土地上的农民分批次、有保障地腾退出宅基地使用权和土地承包经营权。以农民在农村的宅基地来兑换城市住房；让转为居民的农民在户籍、社会保障方面享有居民的同等待遇。
6、开发现代城市汽车消费综合体，市政配套须先行
开发现代城市汽车消费综合体，拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心成功后，建筑容量和人口密度必然激增，这将对市政基础配套能力要求非常高。市政基础设施匹配程度将是制约现代城市消费综合体开发的最短板，直接决定着拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心战略的成败。
除了自来水加压站、发电厂、热源厂、污水处理厂等要新建扩建外，受多年来城市建设中“重地上、轻地下”的影响，地下管网设施本就滞后城市建设，如果再建起大体量的城市综合体，这些管网将不堪重负。一旦电不足、气不通、水上不去、热实现不了、污水无处可排，那综合体即便建得再气势磅礴，也如同空中楼阁，中看不中用。另外，城市综合体容量大、人口多，倍增的车流、人流对交通组织也将是一个十分严峻的考验。
拓展城市发展空间，打造唐山东部城市副中心，地上要开发城市综合体，政府牵头建好城市的交通基础设施，以快速便捷的交通网络做纽带，保证综合体内部及与外部城市其它区域的联系上在人流、物流和交通流等的出行的便利性、易达性。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的化。
地下也应该建设相匹配的管线综合沟。目前地下有限的管网空间已难以支撑开发城市综合体的需要，建设综合管沟势在必行。综合管沟是指在城市地下建造一个隧道空间，将分散独立埋设在地下的电力、电信、热力、给水、中水、燃气等各种地下管线部分或全部汇集到一条共同的地下管廊里，设有专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、设计、建设，共同维护、集中管理的构造物及其附属设备。这是目前国内外发达城市普遍采用的集约度高、科学性强的城市基础工程，也是城市发展的趋势与潮流。加强综合管沟建设，可以将城市上空的各类线缆转埋地下，并解决城市建设过程中管网铺设造成道路反复挖掘问题，既是适应城市综合体建设形势的需要，也是“把城市功能做强，把城市形象做靓”的必然要求。
要把地上交通基础设施建设和地下综合管沟建设纳入唐山市东部城市副中心建设整体规划，结合城市建设一步到位。建设地上交通基础设施和地下综合管沟涉及市政、通讯、电力、房地产开发等多个单位和部门，政府应成立一个强有力的领导机构进行组织协调，同时，城市地下综合管网系统的维护、使用、对外服务，应由政府授权的一个专门公司进行市场化运作，以保证管网系统设施能够高效、优质地对外提供服务。
综上，可以看出，要确保把开平区建设成为生态经济强区、现代文明新城、和谐幸福家园，拉开城市建设框架和优化产业空间布局，促进“两点一线、两区一园”的空间开发战略目标的实现，在开平区打造以现代城市汽车消费综合体为核心的城市综合体，带动整个开平区的经济建设，是一可行的重要举措。以城市汽车消费综合体作为引领，引进更多的商业综合体的入住和发展，在区域范围内科学规划、合理布局、推动整个唐山东部城市副中心的形成是实现开平区发展战略和目标的重要途径。
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