[摘要] 近日，有报道讨论年末楼市降温、“拐点”或将来临，话题源自部分城市近期成交量出现明显下滑，更有媒体引用中介说法，称北京400万元二手房难卖出手。临近年底，又恰逢近期多城收紧楼市调控政策，市场是否遇冷甚至显出“拐点”迹象？
自住商品房分流了市场上的刚需类商品住宅购房群体。图为11月11日市民在参观自住商品房规划设计方案展。新京报记者 黄月 摄
“先报上名再说，自住房、商品房‘两手准备’。”12月初，购房人孙先生报名参加北京自住型商品房恒大·御景湾的申购。在了解到近10万人报名抢2000多套房子后，他表示，还是要同时寻找合适的普通商品房。
11月底，恒大·御景湾开始申购，拉开了北京自住商品房入市的序幕。据测算，北京今年开建2万套自住商品房的任务完成无碍，明年预计都将投向市场。自住商品房入市，将给普通商品住宅市场带来怎样的影响？大户型、改善房与刚需房、小户型的感受冷暖不一，已初见端倪。
刚需房、小户型房需求被分流
11月30日，位于丰台郭公庄的京投万科·西华府开盘，当天540套房子认购率达到86%。不过，令项目人士比较意外的是，和通常大户型房源销售缓慢不同，这一次恰恰是90平米以内的小户型去化较慢。
北京万科有关负责人分析，小户型去化慢可能和当天恒大·御景湾开始报名申购有关。
据恒大·御景湾披露，该项目作为北京自住商品房，单套户型为80-90平米两到三居，单套总价在200万元以内。在业内人士看来，自住商品房面向刚性需求销售，与刚需类商品住宅购房群体重合度高，将直接影响后者的需求及市场前景。
北京中原提供的一份统计资料显示，截至12月11日，在今年全市成交的79782套商品住宅中，90平米以下的户型成交31825套。而今年开建、明年将形成供应的自住商品房就有2万套，加上明年成交的地块将在下半年形成供应，明年自住商品房入市量将在3万-3.5万套之间。
北京中原地产研究部还介绍，根据近年成交情况，单套总价200万元以内的房源总体呈下降趋势。而刚需买房人承受力还在200万元以内，这将导致刚需买房人向自住商品房转移。
“混搭”商品住宅小户型可能消失
商品住宅刚需小户型需求被分流，同时其供应也有下降的可能。特别是在商品住宅配建自住商品房的“混搭”项目上，由于自住商品房本身就主力供应小户型，商品住宅部分楼面价又高企，商品住宅部分再供应小户型的可能性较小。
例如，近期成交的东坝板块3宗“混搭”地块，首城地块9万平米体量配建4.2万平米自住房，恒大地块20.8万平米体量配建11.2万平米自住房，保利首开地块9.35万平米体量配建5万平米自住房，自住房配建比例都在50%上下。
保利首开联合体有关负责人表示，新项目商品住宅部分具体户型设计还在讨论，但“小户型可能有困难”。
中原地产北京公司副总经理任莉分析，像东坝板块，近期商品住宅楼面价已达5万元/平米的水平，商品住宅未来售价则要到8万元/平米以上，这样价位的高端项目肯定要做高附加值的产品，户型设计估计要在180平米以上。
在售改善型项目将更显稀缺
在部分业内人士看来，刚需、小户型商品住宅需求虽然易被自住商品房分流，但考虑到总体供需关系，一部分买房人还将通过刚需型商品住宅解决住房问题。自住商品房对刚需商品住宅冲击究竟多大，还需拭目以待。不过当下面向中产阶层的改善型项目将从中受益。
一家央企开发商表示，自住商品房供地加大还带来一个趋势是，住宅供应呈“哑铃化”，两头大、中间小，一方面是高端商品住宅增多，一方面是面向刚需的自住商品房增多。这样一来，面向普通中产、改善型需求的房源将减少，这一部分市场需求将扎堆目前已有的改善型项目。
记者就从近日开盘的亦庄一以改善型产品为主的项目了解到，通过两周蓄客，该项目推盘就销售70余套房。此外，与其类似的亦庄·金茂悦目前蓄客也是数倍于可供房源数。
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