[摘要] 近日，有报道讨论年末楼市降温、“拐点”或将来临，话题源自部分城市近期成交量出现明显下滑，更有媒体引用中介说法，称北京400万元二手房难卖出手。临近年底，又恰逢近期多城收紧楼市调控政策，市场是否遇冷甚至显出“拐点”迹象？
中新网12月13日电近日，有报道讨论年末楼市降温、“拐点”或将来临，话题源自部分城市近期成交量出现明显下滑，更有媒体引用中介说法，称北京400万元二手房难卖出手。临近年底，又恰逢近期多城收紧楼市调控政策，市场是否遇冷甚至显出“拐点”迹象？对此，内业观点认为楼市确实有所降温，但也属于正常现象，房价上涨的压力和趋势现在还不会改变。
多地12月初成交量下滑楼市有所降温
近两天，“二手楼市遇冷”、“楼市年末降温”等字眼频频出现在各地的新闻标题中，时值12月中旬，楼市收官在即，市场是否真的出现了报道中提到的降温迹象？
据北京市住建委及链家地产等房产机构统计数据显示，12月首周，北京二手住宅成交2137套，环比下降23.9%，为“十一”长假以来的单周成交量新低。链家地产市场研究中心张旭对中新网房产频道表示，近日有报道称北京400万元二手房难成交属个别现象，但楼市确实普遍有所降温。
另外，前天《国际金融报》引用21世纪不动产上海市场研究部数据显示，上周上海新建商品住宅成交面积为19.8平米，环比大幅下滑28.5%，创近17周的次低，仅高于受节假日影响的10月首周。
京沪等一线城市近期楼市交易量明显下滑，除此以外，中新网房产频道梳理各地报道发现，济南、青岛、扬州等地本月首周成交量也出现不同程度下降。对此，原住建部政策研究中心王珏林对中新网房产频道表示，部分城市楼市降温属于正常现象，没有必要大惊小怪。
针对以上现象，12月11日《新京报》刊载财经评论员余丰慧文章称，相关“数据均表明主要城市包括一线城市房价出现松动、滞涨甚至有价无市迹象。而这次与以往大为不同。过去也曾出现过短暂性的房地产成交量下滑、房价滞涨现象，但那是在行政手段调控强力措施出台背景下，是在民众对调控给予厚望预期情况下。而这次多城市商品房有价无市、出现滞涨迹象几乎完全是由市场内生机制发挥作用的原因。”
调控政策收紧和房贷收紧是主因
看来，楼市局部降温现象已得到业内的普遍认可，降温背后的原因有哪些？第四季度以来，北京、上海等一线城市以及武汉、厦门等重点二线城市相继收紧楼市政策，从限购、限贷等多角度提高购房门槛，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对中新网房产频道表示，政策的调整让人们不能准确判断未来市场的预期。
张旭同样提到了政策变化带给楼市的影响，“各地政策要求继续严格执行的新房限涨政策、限购延期，使当前部分人群购房难度上涨，而北京在年底推出‘自住型商品住宅’计划，由于规模较大，也会吸引一部分刚需群体出现观望情绪。”
采访中，多位专家还一致强调了银行信贷对楼市成交的重要影响。据中新网房产频道了解，早在今年九、十月份就陆续有报道称银行房贷吃紧，记者从京城多家银行调查了解，首套房贷款利率优惠相继收窄甚至取消，有的银行称房贷已经“没有额度，只能一直等。”
对此，王珏林认为，年底银行贷款吃紧、住房贷款利率提高，都对楼市成交产生抑制作用。陈云峰表示，楼市出现成交下滑，主要是银行这条线在起作用。他说：“各大银行基本上在11月份就不再发放贷款了。购房者无法拿到贷款，便没有办法签约。”
受以上因素影响，商品房销售面积增速出现回落，据国家统计局实时数据显示，1-11月份，商品房销售面积110807万平米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点。
专家称未来房地产上涨压力和趋势不会改变
被问及当前的楼市降温现象将持续多长时间，王珏林说：“不是持续多长时间，如果能长期保持这种趋势倒是一种好现象。现在房价不是不涨了，而是涨幅放缓，一线城市房价同比涨幅超过20%，部分省会城市也达到10%，所以降温并不是什么坏事情。”
谈到未来楼市的走向，王珏林坦言，房地产市场整个趋势仍是发展型的，而非萎缩。“虽然目前一些城市的销售量下降了，但是房价并未下降多少，房价上涨的压力和趋势现在还不会改变。”
谈到明年的楼市走势，万达集团董事长王健林近日在“央视财经论坛”夜话现场表示：“明年房地产市场将有两个明显特点：一是整个房地产调控会转型，不像以前房价指标完全是行政手段，行政调控手段会逐渐退出。二是明年总体房价是趋稳的态势。”
值得注意的是，今年北京、上海等地土地市场火热，房企拿地积极，是否有助于增加明年楼市的供应，缓解热点城市供不应求、房价上涨的局面？在昨天的2013央视财经论坛上，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，楼市供不应求的问题短期内难以解决，为此，他不赞同对明年一、二线城市房价下降的判断。
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自住商品房分流了市场上的刚需类商品住宅购房群体。图为11月11日市民在参观自住商品房规划设计方案展。新京报记者 黄月 摄
“先报上名再说，自住房、商品房‘两手准备’。”12月初，购房人孙先生报名参加北京自住型商品房恒大·御景湾的申购。在了解到近10万人报名抢2000多套房子后，他表示，还是要同时寻找合适的普通商品房。
11月底，恒大·御景湾开始申购，拉开了北京自住商品房入市的序幕。据测算，北京今年开建2万套自住商品房的任务完成无碍，明年预计都将投向市场。自住商品房入市，将给普通商品住宅市场带来怎样的影响？大户型、改善房与刚需房、小户型的感受冷暖不一，已初见端倪。
刚需房、小户型房需求被分流
11月30日，位于丰台郭公庄的京投万科·西华府开盘，当天540套房子认购率达到86%。不过，令项目人士比较意外的是，和通常大户型房源销售缓慢不同，这一次恰恰是90平米以内的小户型去化较慢。
北京万科有关负责人分析，小户型去化慢可能和当天恒大·御景湾开始报名申购有关。
据恒大·御景湾披露，该项目作为北京自住商品房，单套户型为80-90平米两到三居，单套总价在200万元以内。在业内人士看来，自住商品房面向刚性需求销售，与刚需类商品住宅购房群体重合度高，将直接影响后者的需求及市场前景。
北京中原提供的一份统计资料显示，截至12月11日，在今年全市成交的79782套商品住宅中，90平米以下的户型成交31825套。而今年开建、明年将形成供应的自住商品房就有2万套，加上明年成交的地块将在下半年形成供应，明年自住商品房入市量将在3万-3.5万套之间。
北京中原地产研究部还介绍，根据近年成交情况，单套总价200万元以内的房源总体呈下降趋势。而刚需买房人承受力还在200万元以内，这将导致刚需买房人向自住商品房转移。
“混搭”商品住宅小户型可能消失
商品住宅刚需小户型需求被分流，同时其供应也有下降的可能。特别是在商品住宅配建自住商品房的“混搭”项目上，由于自住商品房本身就主力供应小户型，商品住宅部分楼面价又高企，商品住宅部分再供应小户型的可能性较小。
例如，近期成交的东坝板块3宗“混搭”地块，首城地块9万平米体量配建4.2万平米自住房，恒大地块20.8万平米体量配建11.2万平米自住房，保利首开地块9.35万平米体量配建5万平米自住房，自住房配建比例都在50%上下。
保利首开联合体有关负责人表示，新项目商品住宅部分具体户型设计还在讨论，但“小户型可能有困难”。
中原地产北京公司副总经理任莉分析，像东坝板块，近期商品住宅楼面价已达5万元/平米的水平，商品住宅未来售价则要到8万元/平米以上，这样价位的高端项目肯定要做高附加值的产品，户型设计估计要在180平米以上。
在售改善型项目将更显稀缺
在部分业内人士看来，刚需、小户型商品住宅需求虽然易被自住商品房分流，但考虑到总体供需关系，一部分买房人还将通过刚需型商品住宅解决住房问题。自住商品房对刚需商品住宅冲击究竟多大，还需拭目以待。不过当下面向中产阶层的改善型项目将从中受益。
一家央企开发商表示，自住商品房供地加大还带来一个趋势是，住宅供应呈“哑铃化”，两头大、中间小，一方面是高端商品住宅增多，一方面是面向刚需的自住商品房增多。这样一来，面向普通中产、改善型需求的房源将减少，这一部分市场需求将扎堆目前已有的改善型项目。
记者就从近日开盘的亦庄一以改善型产品为主的项目了解到，通过两周蓄客，该项目推盘就销售70余套房。此外，与其类似的亦庄·金茂悦目前蓄客也是数倍于可供房源数。
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