[摘要] “7月，是深圳二手住宅价格的年内高点，目前已下跌7个百分点，至年底，还有5%以上的跌幅，累计跌幅可达15%。”昨天，中联地产市场研究总监周庆亮公布了他的最新“研究成果”。
楼市正在悄然迎来全新的变局。
日益绷紧的资金链，去化率的不断下滑，消费者心理预期一再滑落，这是摆在当前房地产营销人面前的残酷现实和惨淡情景。
楼市营销多元化
10月的一个周末，在石家庄西南部的一家楼盘，记者看到大巴车一辆接一辆地停到销售中心的门口。据该项目的工作人员说当天有3个看房团前往参观。
记者观察发现，看房团的成员不再像早几年那样以老年人为主，现在则以年轻人为主力军。正准备买房的康先生说：跟着看房团能一次性看好几个楼盘。而且很多人一起看房有商有量的，能开阔思路。虽然看房团未必能带来实际意义的成交量，但是能带来相当的人气。”业内人士李梓说，因此在市场偏淡的情况下，组织看房团也成了不少楼市网站与楼盘之间最常用的互动模式。
房地产短信广告以狂轰滥炸之势，出现在几乎每个人的手机中，无聊的时候你总会打开看看，说不定一看就动了心。石家庄市民张先生最近就收到了这么一条短信：哥，我最近看中一套房，觉得挺不错的。乍一看，还以为是诈骗短信；看到最后发现，还有销售电话呢。这才明白原来是一种设置了人物场景的促销广告。借助这种方式的，不止一家楼盘。
王女士是微博达人，她发现最近越来越多的楼盘通过微博发布开盘或促销信息，而且内容也都编写得简短、有趣。置业顾问吕超就不止一次地通过微博发布楼盘促销信息。他说：现在玩微博的人越来越多，微博的裂变式传播方式，能让更多的人看到我所发布的信息。不花钱就做了广告，何乐而不为？”
产品创新受热捧
在消费力被限制、刚需为主的市场中，价格无疑是最能打动人心的因素。
近来，明降抑或暗降都在宣告降价通道正在悄然打开。特价房、赠面积、打折等等，楼市营销手法不断更新。“在目前的环境下，以上种种营销手法，对有购房需求且有购房资格的人是有一定吸引力的。业内人士胡俊伟也很迷茫，如此多的招式，到底能俘获多少购房者的芳心？一位打算结婚的刚需购房者这样说：其实送的再多，也不如房子造得好一点、价格便宜一点来得实惠。
记者调查发现，新政以来，当众多开发商将目光锁定在降价竞争上时，有部分产品则另辟蹊径，利用其产品创新带来更高居住附加值，从而轻松成为购房者的热捧对象，创新住宅产品的价值在市场冷静期中得以充分体现。
河北忠誉地产开发公司营销总监聂坤告诉记者，他们的纯棉时代项目精心打造的阳光户型和挂壁太阳能技术受到购房者的欢迎，作为石家庄能源社区，他们项目今年以来销售一直非常平稳，市场的波动似乎没有对他们产生任何影响。
在聂坤看来，能不能把房子卖出去，关键不在于营销环节，而在于前期的规划设计、建造环节。分析好市场、找准市场定位、摸准目标客户的心理价位，适时推出，才能在市场上获得认可。
邓智仁，作为一名房地产实战专家，他看到的是目前房地产营销中的一个通病，即大多数营销手法都是短暂性的，缺乏长期的规划，缺少那种一环扣着一环的营销气势。
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