[摘要] 目前，我国保障房建设面临的突出困难是资金不足：地方政府财力不济，社会资金介入不够……而其他一些国家在保障房建设融资方面采取了不少效果很好的做法，比如发挥政府补贴的基础作用、引导私人资本介入和辅以不断创新的金融产品来撬动资本市场的力量等等，为我国解决保障房建设资金困难带来诸多启示。
德国：推住房储蓄助集资建房
德国的住房保障制度始于1847年，经过多年发展，目前已形成一整套成熟的保障房金融体系。其中，“先储蓄后贷款”的住房储蓄制度对筹集住房建设资金作出了巨大贡献。针对住房合作社的集资建房，德国政府通过多渠道补贴缺口部分：对于兴建福利性社会住宅及私人建房等，德国政府也出台财政税收优惠政策分别给予资助。
融资四成来自住房储蓄
德国的住房储蓄制度效仿的是英国1775年建立的住房信贷合作社制度。1924年，德国科隆成立了家住宅储蓄银行。1931年，德国把住房储蓄制度纳入国家监管，并制定了专门法律。20世纪50年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度逐渐成熟。
“先存后贷”是住房储蓄制度的一个重要特点。一般来说，潜在购房者先要根据自己的住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当储蓄额达到所需贷款额的40%-50%时，才有资格获得贷款。由于存在这种存贷时间差，这些先期存入的储蓄可以作为住房建设资金，从而大大缓解住房建设融资压力。比如，德国住房储蓄银行、住宅互助储金信贷社、住宅信贷协会、私营建筑协会、公营建筑协会等，都是在吸收个人存款的基础上发放房地产贷款，为个人买房建房筹集资金。其中，住房储蓄银行属于国家银行，安全性高，吸收了德国一半以上的居民存款。
住房储蓄法还规定，住房储蓄银行吸纳的资金及储户的还款必须专款专用，不得用于风险交易，以保证住房储蓄银行安全运营。同时，住宅储蓄制度独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄贷款利率保持在6%以下，存贷款利率差保持在两个百分点，而且贷款实行固定利率，居民还贷额固定明确，因而对居民有相当大的吸引力。
为了鼓励人们参与住房储蓄，德国政府还对低收入人群参加住宅储蓄给予奖励。一种是储蓄奖励，不同家庭状况和收入状况的储户，其住房储蓄基础部分每月可以获得10%的储蓄奖励。另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的购房贷款，给予总额14%的贷款补助。
德国的住宅储蓄制度是在资本市场重建过程中快速发展起来的，当时主要是解决暂时的住房资金短缺情况下的融资安排，经过长期发展和逐步完善，现已成为世界范围内独具一格的住房融资方式。目前，德国住房融资的40%来自住房储蓄体系，为住房保障提供了巨大的资金支持。
政府多渠道扶持
在德国的房地产市场，合作社形式筹建的住房扮演重要角色。这是一种始于19世纪中期的合作建房制度，人们成立合作社集资建房，房屋建好后，合作社成员拥有使用权，他们可以较低的租金租下房屋，且不用担心被房东赶走。目前，德国约有2000个住房合作社，拥有大约200万套房屋，300万个会员。
德国住房合作社需要七人组成，有自己的章程和理委员会，以集体力量来经营。据波恩市一处合作社住房的住户介绍，建房前，每个成员必须根据住宅面积交纳一次性的会员费，每平方米400欧元(类似于首付)，建造款不足部分由政府提供低息或免息贷款。房屋建成后，每个住户再按月支付房租(类似月供)，每平方米8.2欧元。如有中途退出或搬迁，合作社将向个人退还截至当前的全部房款(会费加租金)，再将该房转给新加入的会员。
在合作社集资解决了大部分建房前期资金的情况下，政府再通过多种渠道给予扶持。除了提供长期的低息或免息贷款以及贷款担保外，政府还提供价格合理的土地。这些土地一般位于市郊，或者是城市中的废旧住房。同时，政府减少对合作社征收所得税、财产税、土地转移和交易税。此外，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可以补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。
实施建房财税优惠
在通过住房储蓄制度、合作社集资建房等方式提高住房保障水平的同时，德国政府还对所有开发主体的建房、购房均出台了财政税收优惠政策。这在很大程度上促进了房地产开发，而供给的增加也让德国的房价保持了稳定。
一方面，政府对非营利性开发商兴建的福利性社会住宅提供资助。这类住宅向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租，也包括大中型企业用自有资金建造的福利性住宅。具体措施为：由政府向土地所有者征购土地，租给开发商建住宅，开发商向城市政府提出建房预算，可以获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款，偿还期为25年；对于大型厂矿企业为本企业的职工建造福利性住宅，当企业具有25%的自有建房资金，即可获得75%的政府优惠贷款，并可获得减免土地税所得税等方面的优惠。
2006年起，德国联邦政府将保障性住房建设的立法权和管理权逐步交由各联邦州自行负责。此前，联邦政府承诺2013年前每年付给各联邦州5.18亿欧元用于保障性住房建设。2013年底，德国联盟党与社民党组成大联合政府，新政府在联合组阁协议中提到，联邦政府将在2019年前每年继续向州政府拨款5.18亿欧元用于保障房建设。
另一方面，政府通过减免税和其他奖励措施鼓励私人建房。优惠政策包括建房费用折旧、免征地产税等。具体来说，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%(后改为最初8年内折旧40%)，从而降低房主应纳税的收入；申请建房的贷款可从应纳税的收入中扣除；免征10年地产税，并在购买房地产时免征地产转移税。
这一系列财政税收优惠政策，无论对住宅开发商还是个人来说，都具有相当的吸引力。二战结束后，从1949年至1979年的30年间，德国共建造公共福利住宅780万套，占同期新建住宅总数的49%。德国由一个曾经“房荒”严重的国家，转变为当前住房供应十分充裕、而且多年来房价一直保持相对稳定的国家。
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