[摘要] 自去年以来,在销售压力及资金状况困扰下,压缩经费、节省开支成为各楼盘普遍奉行的策略,广泛撒网式的大众媒体广告营销鲜见。在即将到来的楼市下半场,在售楼盘纷纷通过不定期举办各种小型活动进行精准营销,寻找有效客户,勤俭持家花小钱办大事。
质押股权融资，向来被认为是上市公司快速融资的便利渠道。而今年以来，房地产上市公司大股东利用上市公司股权质押的力度不断加大。根据相关统计显示，目前A股中相当部分中小房企更将质押股权当作是主要融资途径。
股权质押融资被密集使用
质押金融股权是房地产企业“拆东墙补西墙”取得资金的一种做法，在房地产企业近两年来难以取得银行贷款的现实困境中，更是房地产企业快速取得大额资金的重要渠道。而在近期发生的多家房企公告中，大股东、二股东将手中上市房企的股权“用到”的情况极为常见。
的质押事件发生在6月8日，持有华远地产(华远九都汇)1.27亿股的二股东北京华远浩利投资股份有限公司(以下简称“华远浩利”)将其所持的所有1.27亿股华远地产股份质押给上海国际信托有限公司，用于为华远集团的2.4亿元信贷贷款提供担保。
而从质押融资情况来看，华远浩利所持的这1.27亿股可谓是非常高效率，此前华远浩利曾经在3月份用同样的1.27亿股，为民生银行提供的1.3亿元贷款提供担保。
华远地产并非房企中使用股权质押的特例。据本报记者统计，从5月12日到昨日为止的一个月内，就有多达21家上市房企发布股权质押公告，占到了发布股权质押公告企业的九成以上，其中不乏频繁上榜者，如新湖中宝、万泽股份等，几乎每1~2个月都有相关公告发布。
根据统计，上市房企使用股权质押融资基本上体现了“高效率”。有21家上市房企的控股股东将其所持股份的90%以上都质押出去。其中，包括荣盛发展、泛海建设、万泽股份、世茂股份等房企的大股东将其所持上市公司股权，对外质押的比例均在99%以上。
房企资金饥渴是主因
业内人士分析，目前银行开发贷“关闸”，资本市场也对房企关闭，上市房企目前高度依赖股权质押融资实为无奈。其中，尤以二三线上市房企和处于被限购调控地区的房企最为依赖这一融资途径。
根据wind数据统计显示，截止至5月底，A股总计有超过78亿股上市房企股份被质押，较去年同期增幅接近50%。从多家上市公司的质押股份数量和贷款额度来看看，被质押的股权还需要按市值进行折价，业内人士透露，房企股权融资抵押的折价比率，大约在40%~50%之间。
而在华远地产的案例中，通过质押上市公司股权，其控股股东华远集团成功在上半年内取得了3.7亿的贷款，从该公司一季报来看，此类贷款对维持公司的现金流周转显然很有帮助。
“一些公司显然将这种办法当作了资金周转的主要途径。”一位不愿意透露姓名的研究员表示，从频繁公布的质押公告中，一些房企显然在通过股权质押获取不同期限的短期融资，并通过“拆东墙补西墙”来维持现金流的持续性，但这种办法并不能真正改善公司经营，甚至会带来更多隐患，可谓为了生存戴上了“隐形的枷锁”。
风险是隐性的
而在一些分析员看来，随着上市房企对股权质押的依赖度越来越高，其隐含的风险也越来越大，并涉及到相关的房地产信托产品。根据相关房地产信托理财产品的设计，房企通过股权质押获得的贷款，在信托公司一端往往会被包装成为固定产品，并通过银行向普通投资者销售，对应10%左右的产品。
“体现在信托产品上，就是信托产品兑付压力大。”资料显示，房地产信托多在1.5年期到2年期之间，由于前几年的疯狂发行，使得2012~2013年成为房地产集中兑付的高峰期。根据申银万国的统计，2012~2013年连本带利，预计将有6300亿左右的房地产信托到期，而其他几家主流券商的估计也不相上下。其中，个偿付小高峰将出现在2012年的6、7、8月份。
好买基金总经理杨文斌认为，房地产信托兑付的首要保证就是房产企业到期足额还款，而销售回暖则是其资金回笼的正常来源。但各地限购、限价的措施，使得大部分房产依然处于严重的滞销状态，一旦房企出现兑付违约甚至现金流断裂，则信托产品随后将面对相应的风险。
根据好买基金的研究结果，尽管质押的上市房企股票都有着近50%的折让，但如果出现极端情况，房地产股票跌幅仍可能超过安全边际，届时风险会更为难以估量。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
