[摘要] 中央坚持房地产调控不动摇，住建部高调重申限贷限购政策不打折；安徽、扬州等地方政府推出新政有“救市”嫌疑；社科院大谈限购限贷会放松；统计局房价逐月下滑，任志强高调称“明年房价会反弹”；购房者心态转变，增加看房频次，担忧房价反弹折扣取消；申城昔日全国地王千万豪宅开盘首日认购61套…
政策信号
房地产蓝皮书：今年几乎不存在涨价可能
近期，房地产政策重新热闹起来。最惹眼的当属扬州新政，质疑者众，但出台三周仍未被叫停。更重要的是，5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。尽管是一如既往的调控，但温总理此番言论还是让业内外“抠字眼”，读出政策转向的迹象。5月24日，中国社会科学院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》，该份带有官方色彩的报告获得诸多关注。《蓝皮书》称，今年房价将延续上年末盘整态势，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，由于当前房地产开发成本，特别是土地购置成本很高，多数开发企业不愿轻易降价，今年总体降幅不会很大。
汉宇地产市场研究部经理付伟对于中科院的房价走势判断持肯定态度，他指出，目前房价走势基本只能算回归平稳，尚未进入实质性下降阶段。从宏观层面看，今年的调控手段不会再出新招，对于当前的楼市而言，政策面没有利空便可算作是利好。
“如果说政府宣布房地产市场调控政策已经卓有成效，那才是信号转变的一大标志。”复旦大学经济学院院长袁志刚说。在他看来，限购政策从经济学理论上来讲，是一个非常硬的调控，是没法均衡的。到年终会影响一系列的银行资产，流动性等问题，包括地方债务平台与资产坏账。因此，政府不大可能再出台其他行政手段，“目前的表述变化，只能说明调控开始以保稳定为主。”
“微调”试探：对改善型需求也可能逐渐松绑
事实上，饱尝楼市和土地市场冷清“苦果”的地方政策已跃跃欲试，各种方式的微调放松此起彼伏。
去年8月，共有30多个城市出台楼市新政，超八成新政通过执行。调整内容包括免或减征购房契税或退税、调整首套房贷利率恢复基准利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、土地松绑等，涉及北京、上海、象山、从化等各线城市。
值得注意的是，5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以4％至6％的奖励。而住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青5月20日在南京接受采访时明确表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。不少分析人士表示，单个城市的救市效应有限，但很可能引来其他城市跟风效仿。
一语成谶，几天前，厦门房地产企业人士向媒体透露，厦门开始探索限购松绑方案，拟对三类人群的现有住房不计入家庭拥有住房套数。据悉，目前厦门市限购政策要求，厦门家庭禁购三套房，外地家庭禁购二套房，在厦门无一年以上个税或社保证明的“外地家庭”禁止购房。受限购政策的影响，2011年厦门二手房成交量创三年来低点。不过，厦门市房管部门随即否认了该消息。
对于限购性等调控措施，社科院发布的《房地产蓝皮书》也有预期，今年房地产调控措施将进一步体现差异化、精准化，即在继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，今年对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。
后调控时代
GDP“推手”压阵
国家统计局一季度经济数据显示，一季度国内生产总值（GDP）107995亿元，同比增长8.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。8.1%的经济增速也成为自2009年春季以来的增幅。上周，世界银行也将中国今年GDP增速预期从半年前的8.4%下调至8.2%。数据显示，今年前4个月，我国社会消费品零售总额、固定资产投资和外贸进出口“三驾马车”增速均较去年同期有了明显下滑。
复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，全球经济形势随着欧债危机再起变得更加混沌，最近各项经济数据已凸显市场活力不足、经济疲软。稳增长是恢复市场信心重要的一环，在中国目前的发展阶段，投资拉动增长的效果最为明显。
房地产投资历来是固定资产投资的重要方面，调控带来的下滑却显而易见。近日各地公布的前4月经济数据显示共同特征：房地产投资增速在大幅下降。北京、上海、广州这样的一线城市，抑或杭州、成都等二线城市，皆是如此，上海、广东等地甚至出现房地产投资负增长。上海以0.1%的同比降幅打开了一线城市的房地产投资下降通道，这也是自2008年以来上海首次正式步入负增长区间。
花旗集团一份研究报告也表达了市场的普遍猜测。5月15日，花旗集团研究报告认为，多项数据显示内地经济已大幅放缓，除非中央政府想惩罚自己，否则放松调控的趋势已是无可争辩。报告指出，中国政府年内将集中精力在不冲击购房限制的基础上，放宽对第二次购房者的抵押贷款规定。
花旗报告还预测，地方政府在二季度和三季度将面临的金融挑战，中国在未来几个月内可能会采取更多支持整体经济及房地产行业的措施。此外，中国也将会继续采取下调银行存款准备金率等积极财政措施。
市场“呼声”逼宫
“明年甚至要暴涨。”中国房地产市场上素有“大炮”之称的任志强再次发炮，在他看来，我国经济将在今年四季度见底。按照一般的市场规律是一年半到两年时间为一周期，因此到时候房价不是一般的涨，而是暴涨。
国家统计局5月18日发布的《2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，新建商品住宅价格变动方面，与上月相比，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市仅有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
与房价的稳中有降相比，成交量的低迷更是刺痛开发商。经历了多月低迷，虽然今年3月成交回暖后，4月多地楼市成交量却又呈现下滑迹象，5月也未出现趋势性好转。房地资金链趋紧，甚至有部分企业已经撑不下去。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，让房地产破产不是调控的初衷。任志强认为，不要认为政府会让房地产永远破产，稳中有进是今年的一个主旋律。他甚至预言，低迷的土地市场，下滑的房地产投资，已为暴涨埋下伏笔。北师大房地产研究中心主任董藩也表示，政策底部早已出现，30多个城市微调救市政策未被叫停就是明证，国务院会议表明政策与舆论对楼市的压力明显减轻，其他保增长政策会间接惠及房地产业。
此外，与房地产相关联的其他行业同样也有呼声。如果把房地产业比作一棵大树，那这棵树从开发生产、交换、分配、消费各环节，至少会生出60多根树枝。每一根树枝，看似不相干，实则纵横交错，构成一条以房地产为主的生物链。
上海社科院房地产研究中心研究员顾建发指出，根据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，涉及300多个产品门类。其受到调控后，反而是相关产业受到影响体现出来。蒙娜丽莎董事总经理黄辉表示，自己所在的瓷砖行业，一些中等企业现在开工率仅在6成左右，影响还是很大的。“我们现在碰到很多项目，签了合同，开发商缓建，付款延缓，资金压力就立马体现出来了，如果调控再严点，就更难过了。”
税收政策或挑重担
在日前新闻晚报参与主办的民生访谈节目中，市房管局局长刘海生曾透露，限购什么时候取消，还要看条件，这个条件就包括房价是不是得到控制，而且要回到一个相对合理的水平。上海方面正在研究限购的替代办法，比如通过税收、银行信贷、房产税等政策来调节市场，从而坚持有效地抑制投资、投机行为。
“这个或许应该是一种长期的调控手段。”多位学者在复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛上表达上述观点。同济大学房地产研究所所长施建刚就坦言，如果用税收的方式，在交易环节上进行“宽进严出”的调控，对于市场的调控也可以取得效果。“如果把限购改为限售，也能够起到作用。”施建刚如是说。
“可以试行套免征、第二套轻征、第三套重征、第四套惩罚性征收，既可以避免投资客回潮，也可增加政府税收收入。”顾建发进一步解释。他建议，房地产调控短期政策与中长期政策相结合，调控中把住宅地产和商业地产结合，有序地将资金从住宅地产里面导向商业地产。市场的调节与法制的调节相结合，将来通过税收手段让限购限价逐步退出去。
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