[摘要] 4月20日，由西安市住房保障和房屋管理局主办、西安市房产信息中心及西安房地产信息网联合承办的“2012年1季度西安房地产市场发展及2季度预警分析报告会”隆重召开。出席本次报告会的各位行业领导及嘉宾，对西安房地产第一季度的发展状况及第二季度形势预警进行了详细的解析。
4月20日，由西安市住房保障和房屋管理局主办、西安市房产信息中心及西安房地产信息网联合承办的“2012年1季度西安房地产市场发展及2季度预警分析报告会”隆重召开。出席本次报告会的各位行业领导及嘉宾，对西安房地产季度的发展状况及第二季度形势预警进行了详细的解析。
一季度商品房存量
攀高销量下跌
从2012年1季度西安住宅市场供、销、存占比可以看出，90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡这3个面积段表现为，供不应求且存量比例小于供销比例的状态，供销存结构较为均衡。而60㎡以下、180㎡以上面积段表现为供过于求，且存量比例大于供销比例，80-90㎡供大于求，但其存量比例则小于供销比例。144-180㎡供不应求，存量比例大于供销比例，这4个面积段供销存结构严重失衡。在政策效应及春节的影响下，西安商品房各物业月度消化速度显著降低，2012年1季度，住宅月均交易量为45.01万㎡，商业月均交易量为8.01万㎡，写字楼月均交易量为3.02万㎡。尤其在2012年1、2月，商业及写字楼月均销量更是只有4.12万㎡和1.78万㎡，3月华南城商业的阶段性爆发，使得1季度商业消化量才得到了一定程度上升。总体来看，西安商品房各物业去化压力均较大，且存量也在不断攀高。
二季度刚需渐融
楼市销量有望提升
从政策层面来看，国家对刚需群体购买首套房将加大支持力度。市场在经过了3月的预热后，预计在2季度，“房展会”、“五一”小长假将成为开发商推货、促销、跑量的重点，届时越来越多的年轻人将迈入刚需置业的队伍中。在市场竞争压力加大的情况下，楼盘促销将变得普遍化，在目前库存量超出上年度35%的压力以及房企现金流趋紧的背景下，“降价跑量”将是2季度的主旋律。
“西安楼市跌无可跌”西安市城乡建委房地产与综合开发处处长王超说到。在谈及2012年1季度房地产市场总体开发建设情况，王超表示，目前的西安楼市市场经历着国家严格的控制，各方面都要求房价合理回归。从市场来看，西安市双轨制已经基本形成，保障性住房销售比较旺盛。但是，保障性住房和商品房到底有没有互相冲击？王超表示，国家通过对保障性住房这几年的调整，增加了种类同时控制了面积。因此50㎡、60㎡的保障性住房和100㎡的商品房，两个互相影响不大。从目前来看，2011年西安市保障性住房已完成的13.97万套，而2012年计划10.7多万套的投入量，按“十二五”目标来看，已预计完成78%。
二手房一季度交易下滑
二季度持续处于低位
发展改革委3月发布《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出要“适时扩大房产税试点范围”，传递出房产税扩征的政策信号并引发多方关注，房产税可以减少投资投机性购房和高档房的市场需求。但是，当下的二手房市场交易，整体仍处低位。目前，大部分二手房东由于存在惜售心里价位始终不放松出售价格，使得价格居高不下。开发商对新房的优惠政策和优惠力度的持续加大，在一定程度上分流出二手房市场的购房客群。另外，保障性住房的持续放量供应，也使得诸多潜在二手房购买人群对保障房形成了期望。因此，尽管1季度西安二手房市场刚需呈现观望松动之势，但2季度二手房市场整体交易仍将处于低位运行。
从二手房市场的运行情况来看，伴随着行业调控政策的持续影响，2012年1季度西安二手房市场交易持续走低，第1季度西安二手房市场交易量与去年同期相比下滑明显，二手房共成交2132套，较去年同期减少1197套。2012年春节过后，2月二手住房销量小幅上涨，成交面积环比上涨5.96%；进入3月，二手住房销量强劲上扬，市场出现了微“回暖”的现象。自去年2月底颁发的限购令以来，购房者观望情绪浓厚，观望了近一年的购房者在春节后开始下手，这一购房市场的变化也同样表现在商品房市场。(见习记者杨也)
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