业内：楼市自发调整 限购取消与否意义已不大

21世纪经济报道  2014-08-18 09:21

[摘要] “房地产绑架中国经济是一个伪命题”。一家国内知名的大型地产商高层对21世纪经济报道记者说，“限购取消与否意义已经不大。”

“房地产绑架中国经济是一个伪命题”。一家国内知名的大型地产商高层对21世纪经济报道记者说，“限购取消与否意义已经不大。”

8月15日突然出台的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》对楼市造成不小的冲击，尤其是二手房市场。

而此前，“取消限购”被舆论一边倒地视为救助房地产，“中国GDP还要依赖房地产到什么时候？”成为一个全民大疑问。

上述地产高层认为，取消限购是因为不需要了，今年以来楼市已在自发调整，处于市场化通道之中。不动产登记的启动表明涉及房地产的顶层设计、楼市长效调控机制正在提速。

华远地产[简介实时动态]董事长任志强认为，下半年剔除棚户等因素，房地产投资增速将降至10%，拉动GDP下滑1个点；但近期高层言论指向仍将力保GDP增速7.5%。

不再依赖地产，这一指标如何达成？

市场化的调整

限购在二三线城市普遍被取消，在北京、广州等地，曾经带给房企诸多困扰的限价也悄然松动。

“限价在深圳名存实亡。”美联物业有关人士直言，限购作为非常手段终将退出历史舞台。

过去十多年，中国房地产市场一直没有逃开“房价越限越涨”的怪圈。

然而今年，以“限”为核心的持续多年的房地产调控政策正在被颠覆，限购崩塌，限价消失。取而代之的是以信贷和税收为手段的市场化、长效调控机制的着力。

“限贷逐渐交由商业银行自主，虽有央行的窗口指导，但银行负债成本的系统抬升增大了按揭利率的刚性，今年二季度按揭利率不降反升。”民生证券研究院数据显示，二季度个人住房贷款利率从6.70%进一步攀升至6.93%，创2012年降息以来新高。

市场的自发调整中，往年大力度的货币宽松政策和财政扩张政策也并未出现。据美联物业研究中心统计，2008年总共出现5次降息和3次存降准，中央推出4万亿投资救市方案；2011年以来出现2次降息和3次降准，中央于2012年5月宣布启动一批带动性强的重大项目；而今年，仅定向下调县域商业银行和合作银行存款准备金率，尚未有降息刺激，财政方面，则保持“微刺激”的主基调。

一方面是政府的行政性手段退出，一方面是减少动用货币和财政政策救市，在这新一轮的楼市调整中，中国房地产正在自由化的路上回归，市场重新取得主导权。

民生证券研究院副院长管清友认为，2008年和2011年两次地产调整主要是受到了货币政策收紧或限购政策加码等外部因素的冲击，今年地产销售和投资的下滑则是高按揭利率和高房价下的内生性收缩，因此对政策的敏感性降低。

因此，行政化限制的放松，也无法改变市场向下的自发调整。中投证券指出，虽然政策放松，但受制于信贷因素，预计楼市销量恢复较缓慢，去库存需要较长时间，下半年开发商拿地及新开工意愿仍将维持较低水平。

未知的回暖

21世纪经济报道记者的调查显示，7月中旬以来，放松限购的地区，房地产销售出现了短期回暖，成都、佛山松绑首日成交量均达到前一天的3倍多。

然而，数据显示，多数城市在取消限购一两周内迅速冲高而后又快速回落至正常水平，包括呼和浩特、济南、南宁和石家庄；另外一些城市如合肥、长春、青岛和宁波等表现为逐周成交一路走高态势，但某业内人士指出，这些城市都是在近期集中调整限购政策，后续市场表现如何，仍有待观察。

管清友指出，目前限购政策松动的城市，人均房屋保有量较高，投资属性明显，因此在房价没有可观涨幅预期下，限购放开对需求的贡献有限。

中金公司的报告称，二、三线城市即使限购放松，对成交量冲击也是短期一到两个月。

在过去的房地产交易和投资链条中，楼市成交，开发商回款，进行新一轮投资，带动土地购买和新开工量。然而，在这一轮的调整中，这一链条是否还能成立？

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注房天下唐山站官微

新房、二手房、租房、特价房大平台