[摘要] 市房管局上周五发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（以下简称“沪七条”）。从上周五到本周三的楼市反应来看，调控新政效果初显。
市房管局上周五发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（以下简称“沪七条”）。从上周五到本周三的楼市反应来看，调控新政效果初显。
“赶末班车”导致成交暴涨
上周（11月4日至10日）的楼市，短短7天可分为3个阶段：11月4日至7日的新政公布前、11月8日新政公布当天及11月9日至10日新政公布后的周末。一周内全市商品住宅成交面积为40.66万平方米，环比前周上涨8.2%，突破40万平方米大关也成为近6周的点。
“金九银十”火爆收官，进入11月，上海楼市的热度不降反升。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，11月前10天上海市新建商品住宅成交面积达50万平方米，同比大幅上升65%，今年9月和10月同期的新房成交量分别为36.4万平方米和24万平方米，这意味着11月上海楼市的开局远远火过“金九银十”。
德佑地产研究总监陆骑麟对《财经日报》记者表示，目前上海楼市的供销势头相比“金九银十”有过之而无不及，但是，在调控政策再度收紧的背景下，这样的成交高峰只是暂时性的，未来楼市成交存在较大的下行可能。
据统计，上周(11月4日~10日)上海市新房成交量达40.7万平方米，环比上升8.2%，创下近6周的新高。在“沪七条”出台后的周末(11月9日~10日)，上海新房成交量为11.6万平方米，是此前一个周末(11月2日~3日)成交量的2.1倍，也创造了近4个周末成交量的值。
一位开发商对记者透露，该公司旗下一个位于嘉定南翔的项目于上周末开始认筹，两天的认筹量已经达到总量的七成。“我们的房子价格确实也不便宜，但目前的销售情况还是很可观的。确实有部分购房者因为新政的出台暂时丧失了"房票"，但符合要求的刚需购房者出手还是比较果断。”
21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔认为，新房市场持续火热的原因主要有三点。首先，尽管目前政策走势存在不确定性，但购房者对于房价上行的预期依然较强，遇到合适价位的房源时入市意愿比较积极；其次，近期新房供应持续火热，尤其是中低价段房源入市即受热捧，带动整体成交向上攀升；最后，“沪七条”刚刚出台，对楼市影响尚未完全显现。
上周五“沪七条”的颁布直接导致了“赶末班车”的行情。11月8日当天，全市商品住宅成交面积高达9.19万平方米，远高于上周的其他时间。上周成交排名在前列的楼盘以中低价位的刚需项目为主，“沪七条”对限购的加强，也刺激了在沪的外省市刚需购房者集中签约。
二手房签约和带看量下滑
“沪七条”中有两条新规，虽被外界评论为“温和”，但其“杀伤力”还是不容小觑。这两条新规就是：对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付比例从60%提高至不得低于70%及以上（11月9日生效）；调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上（11月8日生效）。
事实上，楼市下行态势已在上周的最后两天显现，尤其是在二手房交易市场上，其中，松江、宝山顾村公园、青浦等外围区域受到影响。据多家房产中介反映，由于新政生效的时间节点是以合同网签时间为准，因此11月8日这天二手房买卖签约量较平常工作日增加了约3倍左右，到了11月9日、10日则直线下降，不仅签约量下降，连带看量也急剧下滑，据中原地产涞坊路分行统计，上周末相比之前的周末，带看量下降了5成。
对二手房房东心态有影响
社保缴纳提高至2年让不少来沪时间不久的外地户籍人士购房计划延后。不过，以置换、改善客群为主流的市中心板块，受新政影响要小一些，因为置换改善型买家相对来说资金实力要强一些，且二套房贷款利率未做调整，受到的直面冲击相对小一些。
而“沪七条”对于二手房房东的心态产生了间接影响。此前由于价格持续上涨，不少房东存在惜售心理，现在一部分房东的出售诚意度有所提高。不过，多数卖家对于房价看涨的预期并没有太大改变。
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