[摘要] 办计划生育证明、办低保证明……这些跟老百姓息息相关的事情，都需要去社区办。但是，一些小区社区公共服务用房(简称社区用房)建好后，摇身变成了商铺、物业用房甚至高档会所，老百姓办事儿摸不到门。
办计划生育证明、办低保证明……这些跟老百姓息息相关的事情，都需要去社区办。但是，一些小区社区公共服务用房(简称社区用房)建好后，摇身变成了商铺、物业用房甚至高档会所，老百姓办事儿摸不到门。
昨日，记者从郑州市房管局获悉，从7月份开始，郑州市已对全市2003～2011年建成的小区社区用房进行专项排查清理，共排查出439处小区未移交社区用房，总面积达16.84万平方米。截至目前，全市已经移交社区用房374处。
值得一提的是，郑州市还针对社区用房建设、移交出现的问题制定专门规定：新建小区社区用房按照每百户40平方米的标准规划，建成后无偿提供给社区使用；不能移交社区用房的小区，房管部门将不予办理预售许可证。
市民反映
规划的社区用房，“挪用”当了物业用房
“我租住的小区虽然多次计划成立居民委员会，但是由于社区用房被占用，一直没有成立起来！我想申请公租房，需要找社区领表，还要通过社区出具相关证明，这可咋办啊？”近日，郑东新区一小区居民刘先生向记者反映。
就此，记者联系到祭城路街道办事处民政所所长常喜凤。她说，该小区2007年建成，规划有200多平方米社区用房。按照规定，社区用房建好后，应该立即交付社区无偿使用，但是开发商却私下将社区用房改成物业用房。“经过街道办和房管等部门做工作，开发商已经和办事处签订协议，约定10月中旬，将社区用房交付办事处使用。届时，刘先生反映的问题就能得到解决。”
排查数据
前期市内有439处社区用房没按规划移交
昨天上午，郑州市房管局开发管理处相关业务负责人王玉亮告诉记者，今年7月份，郑州市专门成立市社区用房清理移交工作领导小组，由房管局牵头，各街道办事处配合，联合企业对社区用房进行了清理整治。根据排查，市内五区以及经开区、高新区、郑东新区共有439个已经规划建设但没有移交社区用房的小区，总面积达16.84万平方米。
王玉亮说，房管部门一旦发现开发企业没有按规划要求足额移交社区用房，立即对其进行约谈，并依法督促开发企业履行义务。
为防止一些开发商将社区用房挪作他用，郑州市还根据建设工程规划许可证要求，将建设工程规划许可证明确的社区用房予以锁定，不允许开发企业销售社区用房。
整治效果
前期未移交的社区用房已有374处移交
王玉亮说，截至目前，全市已经移交374处社区用房，移交面积达到15.12万平方米，占总量的89.79%。
移交后的社区用房，对老百姓有哪些实实在在的便利？郑州市社区建设服务局副局长郭益民说，社区用房移交后，有利于完善社区服务体系，提高社区居民生活水平。比如，郑州将积极推进公共服务覆盖到社区，依托社区工作站建立“一站式”服务机制，开展面向社区居民的劳动就业、社会保险、社会服务、医疗卫生、计划生育、文体教育、社区安全、邮政服务等服务项目。“简单说，以后老百姓申请保障房、办低保、就医、寄信，直接去社区就能搞定。”
昨天上午，记者来到金水东路附近的聚龙城小区，该小区社区用房在9月份刚刚移交。据郑州市房管局郑东新区分局负责社区用房移交的工作人员赵缓介绍，该小区社区用房共330平方米，正在组织招标。按照计划，在这里建警务室、居委会、计生指导室、文体活动室等服务机构，为老百姓提供便民服务。
规定要求
不签移交协议的小区
将不予办预售许可证
郑州市房管局相关负责人说，今年8月，郑州市政府还专门出台《关于坚持依靠群众推进社区管理创新的意见》，针对社区用房建设、移交出现的问题，分别给出具体规定。
[规定一]
按标准配建社区用房，并无偿提供给社区居委会使用
根据规定，独立设置社区居民委员会的新建住宅小区和旧城区连片改造居民区，开发单位(商)必须同时规划建设不低于1000平方米的社区用房或者按照每百户40平方米的标准配建社区用房，与小区建设同步设计、同步施工、同步验收，无偿提供给社区居民委员会使用。
郑州市房管局相关负责人解释说，城市社区居委会管辖范围一般在3000户左右。也就是说，3000户以上小区，开发商要建设1000平方米的社区用房或者按照每百户40平方米的标准进行配建；3000户以下小区，社区综合用房必须按照每百户40平方米的标准进行建设，无偿提供给社区居民委员会使用。
[规定二]
不签社区用房移交协议的小区，将不能办理预售许可证
该负责人说，新开发住宅小区在办理预售或产权手续时，必须按照建设工程规划许可内容，将核准的社区用房单独保留，“也就是说，社区用房不能办预售证，不能对外销售”。
同时，新建住宅小区在办理房屋预售时，必须按照建设工程规划许可内容，签订社区用房移交协议，“也就是说，社区用房不签协议将不能办预售许可证”。
此外，按照同步交付使用原则，各开发建设主体在交付住房的同时，必须将社区管理及配套用房全部移交给相关社区。
相关疑问
老旧小区没有规划社区用房该咋办？
有市民问，市区有很多老旧小区没有规划社区用房，这些小区社区用房从何而来？
郑州市房管局相关负责人说，老城区和已建成居住区没有社区用房的或者不能满足需要的，由各县(市)区人民政府负责建设，也可以从其他社区服务设施中调剂置换，或者以购买、租借等方式解决，所需资金由各县(市)区统筹解决。
根据市政府要求，规划、建设、房管等部门将主动协调，做好老城区和已建成居住区的社区综合用房建设工作。社区用房建成后，用水、用电、用气及电信等费用，按照当地居民使用价格标准收取。
专家建议
尽快出台政策明确社区用房所有权归属
社区用房所有权到底属于谁？记者采访发现，开发商、业主分别有自己不同的理解。
中州大道上一处楼盘开发商何先生认为，通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设，本着谁投资谁受益原则，配建的社区用房应该属于开发商。“根据民法基本原则和《物权法》百四十二条之规定，如果居委会要用，政府可以通过行政征收或租赁方式取得使用权。”
鑫苑名家小区业主任国胜是一名律师，他认为，按照我国《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有”的规定，社区用房应当属于业主共有。“一方面，社区用房作为小区配建项目，开发商肯定把这部分投资摊入了售房建设成本，由全体业主买单，因而产权属于全体业主共有。另一方面，一些开发商还把社区用房作为分摊的共有建筑面积，既然公摊了，其产权应该属于共有产权人，也就是全体业主。”
郑州市房管局一位负责人说，针对社区用房的所有权问题，没有专门的法规依据，郑州市相关政策也没明确规定。这是社区用房建设管理的根本性问题，直接影响到社区用房的移交管理和违规行为的处理。“比如，由于没有明确社区用房所有权，未移交社区用房开发商如何处罚，至今是一个难题。”
郑州大学商学院教授李燕燕建议，郑州市应尽早制定出台社区用房建设管理条例或相关办法，针对社区用房的构成、所有权、需求、选址、功能、投资、规划、建设、监督、验收、移交、管理等方面作出明确规定，就重点环节制定出具有针对性、操作性的实施细则。“从根本上，解决社区用房所有权归属问题。”
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