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专家:调控已没拉抽屉的空间 再依赖楼市就踏错节拍

上海证券报   2018-01-24 10:52

[摘要] 住建部近日明确调控“三个不动摇”,人民日报发文《楼市调控不会“拉抽屉”》,回击了调控松绑的传言,也让元旦以来节节攀升的A股地产板块掉头向下。

李宇嘉

住建部近日明确调控“三个不动摇”,人民日报发文《楼市调控不会“拉抽屉”》,回击了调控松绑的传言,也让元旦以来节节攀升的A股地产板块掉头向下。

由于数年来基建以20%以上的速度扩展,地方政府财政压力较大,而大宗商品“周期牛”也趋于尾声。在环保督察、去杠杆、GDP“挤水分”的新环境下,市场普遍预期2018年“稳增长”压力再现,楼市或将再迎高压政策触顶后的“红利期”。同时,部分二线城市直接或间接松绑限购,此被市场视为新一轮政策“宽松期”。由此,地产股连续8个交易日上涨,A股和H股很罕 见联动拉升。

也难怪,在过去十几年的楼市调控中,每当紧缩性调控见效后,因承受不了楼市下滑冲击财政税收、固定资产投 资,地方或明或暗的政策松绑总会接踵而来。这种调控松紧和市场起伏的“轮回”,已在投 资人心中形成刚性认识,即调控反复“拉抽屉”。而楼市回调后,若有地方松绑政策,恰是入市或建仓的时机。因而,近期兰州外围新区直接退出限购、合肥限价新老划断、成都人才新政等都被市场解读为政策松绑。而现在三地政府异口同声表示,这都是误读。先看兰州,楼市已开始降温,外围新区商品房去化周期升至20个月,短期行政干预正常退出。主城区限购叠加限售,反而强化了调控。购房不再提交社保和纳税证明,并非取消而是改进审核方式,由购房人提供相关证明改为通过社保及税务部门系统核查。再看合肥,热线服务人员不了解限价措施内涵而做了一般性回复,被炒作成“放松调控”。成都的实情是,一般性人才引入有落户条件,引入紧缺专业人才,主要安排人才公 寓。

笔者认为,无论是兰州外围退出限购,还是合肥明确2016年10月(调控节点)前出让地块不限价,或成都的人才安居,都是适时调整或正常发布政策,只要讲清楚就行了。问题在于,市场对政策动向万分敏感,任何政策变动(甚至蛛丝马迹)都会显著影响市场预期及随之而来的行为。但凡调整政策或发布涉及住房市场的新政策,都需做好舆论和预期管理。

这次,如果不是住建部适时召开新闻通气会,掷地有声喊出“三个不动摇”,按往常逻辑推演,市场各方或许真以为新一轮政策松绑期到来了。各大券商近期强烈推荐地产股,逻辑就在此。比如,兰州的文件写道,“购房不再提交社保和纳税证明”,而“不再提交”是改进而非取消,这样的表达及“由购房人提供相关证明改为通过社保及税务部门系统核查”这样的字眼,并未出现在文件以及随文件一起发布的解读中。再如,合肥怎么能让不了解政策的热线服务人员解释限价政策呢?再退一步说,既然“乌龙”事件已发生,为何不在时间澄清?

因此,这些地方政府的政策调整,给市场的印象,就是限购、限价等松绑了!所以,住建部“隔空喊话”了,并督促几个地方政府赶快出来澄清。另一个涉嫌以“人才新政”松绑限购的南京,也赶紧对人才安居政策“打补丁”,明确高层次人才购买商品住房须本人购买,且仅限购一套,所购房源5年内不得转让。

2017年金融工作会议以后,推进“去杠杆”、住房回归居住属性,淡化增长速度、重视增长质量等,高层一系列指示奠定经济工作新基调。而降低对房地产的依赖,这是化解经济结构性矛盾的“总根源”。十九大以后,中央改革的决心和信心空前坚定,地方强力执行是必然的。土地和金融已从投 资炒作转向服务实体,租购并举已形成,长效机制悄然落地。

当然,“十分政策,九分落实”,地方对房地产的依赖要渐进去除,国家已给出既能稳定房地产,又能降低楼市泡沫的改革措施。比如,集体土地入市、存量商业办公改租赁、企业自有用地开发住宅建设用地“增减挂钩”(农村宅基地和建设用地复垦,换取城市建设用地增加)等。这些政策通过改善土地空间要素配置效率,释放房地产红利。在城市告别摊大饼式扩张、控制地方债务、房地产进入存量时代的新情况下,这些政策不仅能稳定房地产,还能为地方提供财政补充。此外,外来人口“市民化”,能提供细水长流的财源和增长动力。

无论如何,靠卖地卖房子的滋润日子已过去了,利益调整和平衡的这个关回避不了。今天,上下事权已趋清晰,地方政府主体责任已落实,再依赖房地产就是踏错了节拍了。

新形势下,调控“拉抽屉”已没了空间。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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