[摘要] 去年四季度以来，我国房地产行业面临较为严峻的挑战：空置率增加，去化率趋缓，销售价格下行；一、二、三线城市分化明显，二、三线城市房地产开发各项指标出现较大幅度下滑，一线城市也开始感受到市场的压力。
去年四季度以来，我国房地产行业面临较为严峻的挑战：空置率增加，去化率趋缓，销售价格下行；一、二、三线城市分化明显，二、三线城市房地产开发各项指标出现较大幅度下滑，一线城市也开始感受到市场的压力；地产金融调控趋严，多数银行均对房地产开发贷款实施了严格管控，中小型开发商获得银行贷款变得更为困难，大部分房企资金链趋紧，部分房企的资金链已完全断裂；大中城市如北京、上海等出现大型成熟物业转让潮，等等。
主流观点认为，国内房地产行业在经历了近十年的飞速发展后，开始进入调整期，房地产黄金十年结束。从长期看，媒体擅长描绘的崩盘、泡沫、危机并不会出现，房地产行业仍具有较大的发展空间，但房地产暴利时代真的是终结了，全行业将进入稳定发展期和合理利润时代。在下一个5年左右的行业调整期内，中小房地产开发商将逐步退出房地产行业，房地产将成为为数不多的百强开发商和区域龙头企业的角力常
源自《上市公司并购报告》的数据表明，在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，中国房地产行业在2014年出现了令人始料不及的变化，今年3月，负债35亿元、涉及35家银行的宁波兴润置业揭开了中国房地产业破产潮的序幕。此后，杭州、南京等多个城市相继传出中小房企破产消息。同时，房企并购案例不断涌现，就交易金额而言，房地产业继2013年后继续拔得头筹。其中最引人瞩目的无疑是融创中国控股有限公司收购绿城中国控股有限公司5.25亿股，占比24.313%，交易总对价为62.98亿港元，这创造了中国房地产史上规模的并购案。今年上半年房地产业的交易金额(987.67亿元)已超过去年全年水平(842.07亿元)，平均交易规模达到13亿元，较去年平均交易金额(3.66亿元)激增255%，符合房地产行业进入深度整合阶段的预期。
笔者在接受《中国地产总裁》杂志采访时也表明了这一观点：当下的房地产行业表现出的低迷或者说拐点现象，是对上一届中央及地方政府经济过度刺激政策的合理修正。当前时期，中国整体经济增长速度放缓，经济结构进入了深入调整，作为国民经济支柱产业的房地产行业当然也不例外。
新一届中央政府实施经济政策时的一个重要指导思想就是减少政府对经济的直接干预，要充分发挥市场的调节作用，这个思路也必将贯彻到房地产行业的方方面面。上一届中央政府在10年间曾经出台各种抑制房价增长的政策，但见效不大，房价反而越涨越高，新一届领导班子在制定房地产政策时则把将制度建设和民生问题放在首要的位置。这意味着近期各地政府虽然放开了限购政策，但也不太可能再出台强刺激手段通过房地产市场来稳定经济了。发展过度的房地产行业及制度建设缺失下的房地产行业，必需接受市场这一“看不见的手”的真正干预。在市场规律的作用下，均速发展的一个较长周期才是常态。这意味着当前房地产行业不仅正处于深入整合、分化重组的阶段，更是处于下一个市场格局及行业规则重新建设、梳理重塑的酌定时期。
今年并非仅仅是三、四线城市的中小房企开始面临危机，其实有不少百强房企，甚至50强房企也是“盛名之下，其实难副”。此轮调整之下，更多的将是整个行业面向未来发展之路的集体反思及集体探路。在市场规律的主导作用下，强者恒强、弱者愈弱、强强联合、弱弱联盟的趋势将越来越明显。在下一个5年左右的行业分化调整期内，众多中小房企退出转型、重组并购将是主流现象，未来中国的房地产江湖，将是百强开发商和区域龙头企业的天下。
这一轮调整期内，一个更值得关注的现象是，大中型房企(也包括一些小型房企)基于应对市场变化、战略转型及多元化的需求，纷纷向产业投资领域涉足，以规避房地产市场波动的风险。同时，在当下市场困境及发展环境转差的两难境地下，以三、四线城市中小房企为代表的企业开始或者退出房地产行业，或者选择成为房地产基金的投资人，或者将资金投向农业、医疗、养老、文化等其它产业，房地产行业与产业投资相互交集、相互融合已渐次成为重要趋势。
大潮退去之后才能知道谁是在裸泳。综上所述，在转型及调整期下，必将催生房地产行业并购市场持续升温。同时，作为企业快速扩充规模、提高收入、实现战略目标的有效手段，并购业务也逐渐为大型房企所采用，如前几年路劲收购顺驰，今年融创中国收购绿城等等。伴随着行业整合和周期性调整的趋势，房地产行业并购浪潮就此拉开序幕。房地产行业中的并购蕴藏着大量的投资机会，将成为地产行业投资的新蓝海，同时，并购过程中的专业化操作和大量融资需求也将必极大拓展金融服务领域的业务空间。
当下，中国的证券市尝VC/PE行业也正在进入有史以来并购最为活跃的一个时期，无论是作为房地产企业调整转型、进行产业投资新领域的手段，还是上市公司扩充资产、产业投资布局的战略布局，并购都在频频发生。而来自监管层及政策层面的鼓励，进一步为并购浪潮推波助澜。从文化传媒、医疗健康等新兴产业到房地产行业，众多VC/PE机构、上市公司都在关注着这一历吏的发展战略机遇期。
房地产并购业务的复杂性和多样性，地产同产业投资的日益紧密融合，使得各方并购主体更需要有的并购团队提供一揽子综合金融服务及资金、运营管理解决方案，需要整合资金及项目的并购资源，建立起市场参与各方紧密、高效配合的机制。未来，以并购项目及业务为联接平台，VC/PE、房地产行业之间一个更趋紧密合作的历吏周期已经到来。
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