[摘要] 回顾今年以来上涨的地产企业，受益于京津冀一体化的区域地产如廊坊发展(13.26, 0.68, 5.41%)、荣盛发展(11.32, 0.12, 1.07%)和华夏幸福(29.08, -0.06, -0.21%)都有不俗表现。本周四放量涨停的中国武夷(7.97, -0.17, -2.09%)也是京津冀一体化概念股。
近期，房地产板块连续上涨。本周四，地产、银行和券商等蓝筹板块带动沪指站上2100点。据同花顺(16.300, -0.11, -0.67%)统计，房地产开发板块从6月20日至7月25日涨幅已经超过12%。同期，房地产四大龙头“招保万金”涨幅也均超过10%，而且股价依然保持着逐步向上的趋势。对于房地产市场，新一届政府更看重市场本身的调节作用，在房价下降的带动下，各地对限购政策逐步放松，地产股的配置价值也逐渐凸显。
政策微调 回归市场化
今年3月份至今，几乎每天都有各地房地产“限购令”松绑的消息。据地产中介中原地产研究部的统计数据显示，截至7月24日，已经有20个城市在限购政策上有松动，占所有46个限购城市的43％。而一些没有明确发文松绑的城市，限购标准也在降低。有的城市还出现了户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等优惠政策。以北京为例，从2014年7月1日起，公积金提取由一年一次放松为三个月可以提取一次。而且简化了提取手续，不再需要提交购房合同、贷款合同等材料。而且公积金二套房的认定标准也有所放宽，人均认定面积为低于31.31平方米，比之前的29.4平方米增加了近2平方米。
广发证券(10.09, 0.10, 1.00%)的研究报告指出，地方层面的政策微调主要体现在降低对购房限制政策的执行力度上，对于2011年以来所执行的限购政策从力度和范围上进行缩减，释放部分由于政策被抑制的刚性需求。伴随着各地对限购政策的逐步放松，央行也鼓励各家银行对于房地产按揭贷款的投放，目的也是为了稳定市场预期，保护刚性需求。
调控政策转向早已明确，正由“抑制房价过快上涨”转变为“千方百计去库存”，放松趋势明显。这也更有利于房地产的市场化。目前看，政府对商品房和保障房分类实施政策，限购限价等行政措施逐渐退出让商品房调控更加趋向市场化，而政府主要负责保障房的建设。
目前，房地产市场库存高企（见附图），由此对价格带来的压力不容小觑。而开发商普遍在下半年的推盘计划将要高于上半年。方正证券(5.68, 0.04, 0.71%)指出，未来住宅成交价格下降的幅度将继续增加。尽管行业整体增速有所下降，但随着企业市场占有率的提升，房企销售规模依旧可以保持高增速状态。
龙头企业强者恒强
在当前调控政策放松趋势已确定的大背景下，地产行业理应享有更高估值。房地产龙头股尤其是“招保万金”这四只地产股被多家券商看好。对于中国的房地产企业而言，伴随行业集中度的提高，强者恒强的马太效应凸显，而且在弱市中更为显著。与中小房企相比，大的房地产企业在融资成本、销售速度、拿地成本和抗风险能力等多方面有明显的优势。
主流房企都有极强的城市深耕能力，比如保利地产(6.20, -0.03, -0.48%)在长沙、金地集团(9.20, 0.03, 0.33%)在西安以及万科在北京市场都有非常好的销售规模增长，单城市场占有率以及销售排名均取得了很好的成绩。
作为房地产开发商，万科的市场占有率稳步提升。而且公司确立的合伙人制度和跟投制度也有利于激发公司各级管理层的工作动力，从而进一步激发公司的活力。万科B转H成功后，融资成本会进一步下降，海外融资成本可以低至3.5%，这也有利于万科估值的提升。
在房地产行业整体成交处于弱势的时期，保利地产[微博]的销售则领先行业走出了低部。统计保利地产发布的销售简报后记者发现，今年上半年签约销售金额651.39亿元，同比增长2.35%，这一数字为2014年以来连续5个月下跌后首次实现正增速。公司前6个月整体推盘去库存化率在60%左右，纯新盘的去库存化率则接近80%。目前，公司在售存货约500亿左右，下半年销售货值依旧有较强保障。同样，保利地产也是沪港通中的低估值蓝筹股，沪港通开启同样对公司估值有拉升作用。
7月份以来，招商地产(13.01, -0.19, -1.44%)的涨幅已经超过20%，作为低估值蓝筹招商地产[微博]的安全边际也依然很高。
京津冀一体化带热区域地产
回顾今年以来上涨的地产企业，受益于京津冀一体化的区域地产如廊坊发展(13.26, 0.68, 5.41%)、荣盛发展(11.32, 0.12, 1.07%)和华夏幸福(29.08, -0.06, -0.21%)都有不俗表现。本周四放量涨停的中国武夷(7.97, -0.17, -2.09%)也是京津冀一体化概念股。
京津冀一体化已被提出多年，但此次政策力度空前，不仅在产业转移的同时协调各城市间的产业布局，还要有效地进行人口的承接转移。这两点都需要配套基础设施大力跟进，这也会导致承接区域的地方政府阶段性放松地产调控，那么地价和房价也会出现趋势性上涨。未来一段时间内，京津冀一体化仍是区域经济的热点，相关企业也确实可以从中获得良好的成长机会，华夏幸福、荣盛发展和廊坊发展依然被机构看好。
在京津冀一体化大发展的形势下，土地显得弥足珍贵。华夏幸福有包括园区委托面积在内的10.8亿平方米的储备土地。目前，公司在环北京布局了10个园区项目，基本包含了北京一经济圈内的固安、香河等区县。
另外，两家廊坊的本地上市房企，廊坊发展和荣盛发展也有大量的土地储备。廊坊发展在廊坊拥有约1.5亿平方米的土地储备，而且公司是廊坊地建投公司的子公司，地建投公司拥有大量土地开发和园区开发的项目资源。荣盛发展的储备土地中，有500万平方米位于河北，且大部分位于廊坊及周边地区。目前，公司表示还在积极加大京津冀地区的土地储备。
优质房企跨界转型
优质房地产企业由于资金实力雄厚，跨界投资、转型发展都相对轻松，跨界转型是这些房企创造第二主业或者完成房地产行业退出很重要的方式。在二级市场，这种股票自然不会被资金放过。上半年浙江广厦(5.02, 0.06, 1.21%)和万好万家(11.71, 0.00, 0.00%)的涨幅超过了60%，就是因为跨界发展。浙江广厦收购了影视公司，万好万家涉足互联网金融（见附表）。
在跨界转型的房地产企业中，阳光城(11.63, -0.05, -0.43%)、冠城大通(6.49, 0.04, 0.62%)和北京城建(8.67, 0.12, 1.40%)机构比较看好。
阳光城目前正稳步进军医疗领域，并设立了医疗投资管理子公司，子公司的设立有利于阳光城在医疗领域延伸业务能力。广发证券认为，进军医疗领域反映出阳光城的战略意识与布局眼光，而且短时间内就能设立新的事业部，反映出公司高效的执行力，未来公司的医疗领域进程有望超市场预期。此外，公司的主营业务稳定，上半年完成地产销售近100亿元。受基本面好转影响，预计2014年公司有望完成250亿元销售额，因此公司股价具备充足上升动力。
在巩固传统地产业务的基础上，冠城大通积极开拓新兴业务领域，寻找新的利润增长点，在军工和新能源领域左右出击。今年5月，公司与江西科军联合，就机电产品及特种漆包线的研发、生产、供应及其他军工产品配套等领域展开全面合作。7月，公司通过增资方式投资入股创鑫科技并成为其大股东。目前，创鑫科技已经进入了以比亚迪(48.43, 0.72, 1.51%)为代表的电动车行业动力电池供应体系。
在申银万国看来，北京城建作为成功的跨界投资者，长期股权投资价值被严重低估。北京城建成功投资于证券、银行、创投、医疗等多个行业，而且多是在公司上市前投入，颇丰。申银万国认为，公司的股权投资合理的权益市值应为60亿以上，而市场给的估值仅为18.53亿元，被严重低估。此外，公司的传统业务也有优势，项目储备充足，73%位于北京，近五年拿地85%位于北京。
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