[摘要] 当前的限购政策，让很多本打算买改善房的买房者有点为难。除非资金充裕，否则，如果没把以前的房子卖了，就入手大房子，就得算二套房，那么就要在贷款政策上受到很多限制，让本就不宽裕的经济雪上加霜。
当前的限购政策，让很多本打算买改善房的买房者有点为难。除非资金充裕，否则，如果没把以前的房子卖了，就入手大房子，就得算二套房，那么就要在贷款政策上受到很多限制，让本就不宽裕的经济雪上加霜。在如今不算太火爆的情况下，卖房买房已经不像从前那么简单，那么，如何做好二者时间的衔接，让自己能顺利“升级”呢？来听听业内专家的说法。
卖房合理估价买房时资金才充裕
“如果需要卖掉原来的房子，再换一套房，这种客户手里的钱可能不是太充裕，一般是有一部分现金，需要再卖掉以前的房子，才能换更大的房子。”惠百家不动产市场部经理唐瑞周说，如果是这种情况，在换房之前，一定要对自己的房子和未来要买的房子都有一个合理的估价。
什么是合理的估价呢？唐瑞周表示，这里主要是说，不要对自己现在的房子期望过高，老是想卖高价。“比如，客户觉得原来的房子能卖80万元，实际只能卖75万元，但他是按照能卖80万元的标准来看房子的，这样就容易造成到时候钱不够。”唐瑞周说，现在市场不景气，基本都要比报价低10%左右才能出手，很多大户型的房子更是动辄降价十几二十万元，如果按照较高的心理预估价来算，显然是不合适的。他建议大家，打算卖的房子，预估值越低越好出手，而打算入手的房子，则应该预估略高一点，这样才能让自己手头资金充裕，不至于买房时陷入被动。
一边看一边卖预备好备选房源
那么，什么时候才能确定自己要买的房子呢？中驰地产经理刘明辉表示，在打算卖房换房的前期，一定要将80%的精力放在如何将现在的房子卖出一个高价上，不要把房子挂在中介就算了，一定要经常和中介的置业顾问沟通，问问最近有没有什么意向客户。如果真的遇到意向客户，对方对房子很满意，那么就可以将主要精力放在筛选自己要入手的房子上了。
“这里所说的前期要多关注卖房，绝不是不让大家去看房子，而是要一边看一边卖。比如，你对未来要升级的房子的地段、小区、楼层要有一个合理的计划，可以趁卖房这段时间，先将要入手的房子的大体位置定下来，可以选择几套备选的房源，然后等自己的房子快要卖出去了，再从这几套备选房源中筛选。”刘明辉提醒大家，千万不要怕好房子没了，就赶紧和对方签约，交上定金。“要知道，谁也不确定房子什么时候能卖出去，如果你在规定的时间内卖不掉原来的房子，房子的尾款补不上，就算违约了，到时候说不定会赔钱。”
买家拿到房产证自己才算“首套房”
到底什么时候买房才不算二套房了呢？唐瑞周表示，这也是很多客户关心的问题。“从严格意义上来说，只有当你的套房子的买家拿到房产证那天，你才可以享受套房的政策。”唐瑞周说。有的客户比较着急，在过户前就买下另一套房，极有可能被算成二套房。
另外，在付款的时间上，唐瑞周也建议大家，一定要留出足够的时间差，这是什么意思呢？“比如，你有一套房子，卖了100万元，买家付给了你40万元的首付，剩下的60万元贷款，要等银行放款才能给你。可是，你着急买房，需要100万元首付才行，那么这40万元显然不够，要等对方贷款的银行放款才行，但是银行贷款放款时间是说不准的，如果一拖再拖，容易造成违约。”唐瑞周说，遇到这种情况，为了保险起见，可以在买第二套房时，在合同中跟卖家约定好，注明这套的首付在自己上套房子银行放款3日内付清就可以了，大部分卖家都是可以商量的。
如果是卖了旧房子，去买新房，那么同样需要跟开发商去协商。
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房难卖可找专业机构“限时代卖”
今年房地产市场比较冷清，二手房市场亦如是，在这种市场行情之下，想换房，如何快速卖掉自己的旧房子呢？唐瑞周给出了如下建议。
“首先，可以委托中介机构限时代卖，现在青岛很多家大型的连锁中介，都开展了这项业务，你可以要求中介在几个月之内帮你把房子卖掉，这是一种方法，既可以督促中介加快推房，又有相应补偿。”唐瑞周说。
第二种方法，则是客户自己来操作，那就是对房子合理定价，然后挂到房源相对集中、较专业卖房网站，或本地的卖房论坛。“虽然现在房子不好卖，但性价比高，便宜的房子还是很好出手的，大家可以将自己的房子略降一点价出手，不要觉得自己亏了很多，因为如果您是换房的话，在下次买房时，一样可以获得卖家的优惠，现在买房，卖得便宜，买得也便宜，说不定还赚了呢。”
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