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房地产调控可以退出了

财经   2014-06-12 16:11

[摘要] 这轮调控饱受社会各界的指责,原本已经式微的落后政策工具,如扩展户籍在限购中的作用,过度保障的福利房,与30年来市场化改革的方面背道而驰的

6月刚过不久,沈阳取消限购了,虽然没有公开,但外地人买房已经不受限制了。今年以来,房价下跌的消息不断,万科在北京的一个楼盘降价3000元销售,上海唐镇的一个高端楼盘从55000元降到33000元。虽然业内对这两个案例尚存在争议,但杭州等地楼市的下跌已经形成趋势,而三四线城市的房地产市场下跌风险就更显著了。这种背景下,取消限购的声音渐起,除北京广深以外,二三线城市取消限购已经基本成为定局。

现有房地产调控政策的框架是2010年初形成的。以“国十一条”、“新国十条”为基础的调控政策,直接面对经济微观主体,限制异地购房(限购令)、大幅提高二套房贷标准,随后还启动了3600万套保障房的计划,建立了包括土地供给、信贷、税收、保障房等的住房差别化调控体系。

这轮调控饱受社会各界的指责,原本已经式微的落后政策工具,如扩展户籍在限购中的作用,过度保障的福利房,与30年来市场化改革的方面背道而驰的。“限购令”的推行中,各部委与地方政府大量违反《行政许可法》等上位法,是中国法治化进程的重大倒退。但不管怎么样,房地产调控的结果是显著的,70个大中型城市的房价增速出现明显的放缓甚至负增长。2012年的时候,房价开始分化,以京沪为代表的一二线城市房价仍然坚挺,而三四线城市的房地产市场供给过剩,房价难以维持。当时就有声音要取消限购,广东的一些地级市也偷偷摸摸放松政策。

从眼下的形势来看,未来很长一段时间内,三线以下城市的房价不在成为问题,反而应该担心房价下跌带来的金融风险以及对实体经济的冲击。而关键就在于一二线城市的调控是否达到了效果,是否应该取消?这就要追问,调控的初衷是什么?很多购房者想当然的认为是控制房价,从房价上来看,限购令达到了效果。

但政府却并不这么认为。纵观温家宝领衔的国务院,房地产调控始终摆不脱宏观调控的框架,总体要服从经济周期的大局,降价并不是目标,要不然2008年底也不会对房地产进行大刺激。其次,在舆论的指责下,房地产政策越来越倾向社会政策。政府也在宏观调控与社会稳定两者不断的游离,以此构成近十年以来的调控政策框架。

事实上,回过头来看,为什么人们要在城市里买房子?为什么一二线城市的房子更抢手?这是因为城市里的资源太多,有就业,有公共服务,还有品类繁多的娱乐生活,买房子住买的消费升级,买房子投资买的是看涨期权。一二线城市房子贵,是因为政府对其投入的资源更多,如好大学、好医院、体育场、游乐园,房产溢价在这里。

想一想,资源是全市、全省甚至是的,但投向却是集中于某一地的。房价在这一地域上涨也很就正常,要解决房价的问题,需要解决的是资源错配的问题,而不是强行禁止购买。此时强行控制房价,而不去管市场上的要素扭曲是不能解决问题的。在北京,优质小学、著名大学、三甲医院、大型娱乐休闲场所,这些东西,不迁出北京,房价怎么可能会跌?限购令也只是把想买的人挡在门外,并没有解决区域间资源配置失衡带来的问题。

在此看来,三四线及以下城市的房价已经由市场决定,限购令应该顺势退出。而限购令主导的京沪等一二线城市的高房价问题也开错了药方,资源多房价高本来就很正常,高价有理。而过多的资源投入恰又是因为政府不当干预所导致的,这才是京沪价格畸高的原因。正常的做法是因为消除这种干预,而非施加另一种不当干预,使得房地产市场的症结进一步盘根错节。而取消限购令、放松土地供应量是消除这种干预的步。

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