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北京经适房纠纷案两成多因借名买房:出名人反悔

新华网   2014-05-04 16:46

[摘要] 上世纪90年代末,北京市规划了两大经适房社区,即回龙观和天通苑。很多购房者至今记得当时上千人彻夜排队抢号的场景。 然而,随着近年来房价不断攀升,一家人轮流排队的情景已不再,取而代之的是因购房纠纷对簿公堂。

上世纪90年代末,北京市规划了两大经适房社区,即回龙观和天通苑。很多购房者至今记得当时上千人彻夜排队抢号的场景。 然而,随着近年来房价不断攀升,一家人轮流排队的情景已不再,取而代之的是因购房纠纷对簿公堂。

记者在昌平法院收集到的2010年至2013年审结的203件经适房案件中,其中48件属于“借名买房”,即不具备购房条件的人借他人指标买房的情况。在天通苑、回龙观地区的经适房纠纷中,这种纠纷虽然比例非常小,但对个人影响大,值得关注。

统计发现 经适房纠纷 超两成因“借名买房” 在统计的203件判决中,有48起案件为“借名买房”的情况,即不具备经适房购房条件的人借用他人指标买房,这部分占24%。 48起纠纷中,登记的所有权人起诉的案件31起,占65%,诉讼请求多为腾退房屋,但败诉比例超过八成。 实际出资人起诉的案件17起,占35%,诉讼请求多为确认房屋所有权,其中败诉11起,占六成半。

“借名买房”惹纠纷 多因“出名人”反悔 昌平法院回龙观法庭王磊法官介绍,在“借名买房”的案件中,大多“借名人”和登记的所有权人即“出名人”间都签有协议。“借名人”由于实际占有、使用房屋,一般不会主动提起诉讼,但随着北京房价不断攀升,一些“出名人”希望通过诉讼拿回自己的房子。 “还有一种是限购政策的影响,我名下已经有了一套经济适用房,想再买房,会受到一定限制。”王磊法官介绍,由于北京市限购政策的实施,市民买房受到严格限制,“出名人”由于限购政策的限制无法另行买房,因此在这种背景下“出名人”只好向法院提起诉讼要求“借名人”腾退房屋。

 在法院审理当中,房屋产权虽然登记在“出名人”名下,但是产权证并不是认定房屋权属的凭证,“出名人”有可能不是房屋的真正产权人,因此,在“借名买房”的情况下,起诉要求腾退房屋的,一般不会得到支持。 旁系亲属、朋友间纠纷更多 48起借名买房纠纷中,原被告为朋友关系的8起,亲戚关系的16起,占三分之一。 管辖天通苑地区的昌平东小口法庭的邵敏法官介绍,直系血亲由于亲属关系较能得到实际出资人的信任,因此该类纠纷较少。 而旁系血亲和朋友,往往在巨大的经济利益的驱使下,“违背”了当初借名买房的约定。“其实在审理当中,很多直系血亲的当事人在诉讼之初便选择了私下进行和解,原告一方选择了撤诉。”

 出资人讨所有权全被驳 实际出资人提起的17次诉讼中,关于确认所有权的诉求均被法院驳回,有关返还购房款和赔偿损失的诉求均胜诉。 诉求腾退房屋 超八成败诉 所有权登记人提起的31次诉讼中。其中,17起原告要求被告腾退房屋,但14起被法院驳回,占比82%。 法官解读经适房出售时间受限 纠纷“潜伏” 邵敏法官介绍,经济适用房未满5年不得出售的规定,本身就从时间上限制了纠纷的发生。

邵敏法官称,随着经济适用房从2003年前后落户天通苑和回龙观地区,案件纠纷量也在近5年后逐渐显现,“之后的2008年,北京市出台了新的经济适用房出售政策,从制度上完善了经适房的上市交易,因此经适房纠纷将在实施新政策5年后,逐年减少。” 判决合同无效 要考虑“借名人”损失 邵敏法官介绍,经济适用房是政府提供政策优惠、面向城市低收入困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。

在审理该类案件当中,法庭同时还会考虑到涉案房屋相较于购买之初已获得较大幅度的,因此在借名购房关系被确认无效后,被借名一方因房屋实际获得了较大利益,而借名一方因房屋差价产生了较大损失。 因此,法院在判决上往往会寻求双方的利益平衡,即判决双方借名买房合同无效的同时,要求出名人对实际出资人予以适当的经济赔偿。 《法制晚报》记者梳理回龙观和天通苑地区的经适房案件后发现,天通西苑和天通北苑的此类纠纷,其次是龙锦苑以及和谐家园。

邵敏法官解释称,天通西苑和天通北苑本身人口众多,且开盘较早,当时的经适房准入制度尚不完善,给“借名买房”提供了制度上的缝隙。 刘明法官认为,在回龙观地区,龙锦苑和和谐家园有部分房屋为当地拆迁的回迁房,而这些小区规模又比较庞大,居住人口比较多,由于拆迁或政策因素,很多具有亲属关系的居民居住在一起,增加了“借名买房”的可能性。

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