[摘要] 今年楼市运行的最大特征之一，就是区域分化加剧。2013年已经出现供应过剩和泡沫破灭迹象（如鬼城、价格停涨）的三四线城市，今年可能出现大面积的泡沫破灭甚至是崩盘的危险。而作为三四线城市楼市的典型代表，鄂尔多斯楼市早在2011年就出现了泡沫破灭的征兆：70%的在建楼盘停工。
今年楼市运行的特征之一，就是区域分化加剧。2013年已经出现供应过剩和泡沫破灭迹象（如鬼城、价格停涨）的三四线城市，今年可能出现大面积的泡沫破灭甚至是崩盘的危险。而作为三四线城市楼市的典型代表，鄂尔多斯楼市早在2011年就出现了泡沫破灭的征兆：70%的在建楼盘停工，高峰时每天推盘6万平方米，酒店入住率从2010年的120%直线下降到20%，容纳100万人的新区康巴什入住率不超过3成，存量住房和常住人口之比达到101（即人均拥有10套房），当之无愧地成为楼市泡沫最严重的三四线城市，因此，作为一个样本，鄂尔多斯值得解剖。
鄂尔多斯楼市承受三大压力：一是能源价格下跌，导致在该区域集聚的游资基本退出，不仅切断了民间资金供应的源头，而且打破了资金循环对房地产前景的支撑；二是房地产信贷持续紧缩，在严重打击土地抵押杠杆和购房杠杆的同时，也对民间借贷支持房地产投资循环造成直接冲击；三是常住人口非常少（只有60万），无法筑起支撑楼市需求的强大购买能力，过剩供应突出。未来，在国内经济增长下滑、清理“三高一剩”（高投入、高消耗、高污染和过剩产能）和治理环境污染的背景下，能源价格不可能保持长期上涨；在货币供应方面，不仅整体流动性紧缩周期已经开启，而且针对房地产行业的结构性资金紧缩不会改变。因此，若三四线城市的楼市在今年出现大面积破灭或崩盘，问题最严重的鄂尔多斯将首当其冲，即使出现彻底崩盘也不会令人感到意外。楼市需求方面，尽管政府引进了一些企业（神华、京东方等）消化了部分库存，但整体需求相对于源源不断的供应来说，依旧显得非常弱小。
但是，笔者近期赴鄂尔多斯，亲身经历了当地楼市的方方面面后发现，曾被美国《时代周刊》称为“现代鬼城”（媒体披露的国内出现的“鬼城”）的鄂尔多斯，目前并没有出现楼市泡沫破灭的一般特征——房价暴跌、大量房屋被丢弃而衰败、不良贷款激增、失业率上升、经济萧条。2012年以来，尽管成交量下滑，但鄂尔多斯的房价在经历2011-2012年下跌后，除了少量高档楼盘（价格在1万-1.3万/平方米）下跌30%-40%，甚至 “腰斩”外，中指研究院百城房价数据显示，2013年每月样本楼盘成交均价基本上稳定在8000-9000元/平方米之间，这一价格水平与2011年楼市顶峰时期的价格相比仅有小幅下降，并不像温州房价一样出现环比连续20多个月下跌的情况。而且鄂尔多斯在2013年7、8月两个月还出现成交价格环比连续上涨的情况。从成交规模来看，根据当地政府披露的数据，2013年前三季度，鄂尔多斯商品房销售面积达到331万平方米，同比仅下降3.02%，商品房销售金额182亿元，同比则上涨0.63%。从价格和成交量来看，鄂尔多斯楼市似乎已经趋于稳定，与泡沫破灭相比完全是两种景象。另外，据笔者现场调研，在楼市泡沫重灾区——康巴什新区，即使在2011年楼市峰时开盘的部分在售楼盘（如天誉国宝、文澜雅筑），也从来没有降过价，只是成交量下滑得非常厉害、售楼现场比较冷清。
房地产是资金密集型行业，如果供应规模过大（鄂尔多斯2010年的开工规模相当于北京的72%）、项目烂尾严重（在建项目70%停工）、很多项目资金链断裂、投资规模过大（2010-2012年全市基建、开发区和房地产等总投资年均增长50%），伴随而生的必然是银行不良贷款率的飞速攀升。不管是上世纪90年代海南、北海的房地产泡沫，还是同期日本的土地泡沫及2008年美国“次贷”危机，这是一个逃不脱的规律。但目前国内银行不良贷款问题主要集中在长三角地区（特别是温州和杭州地区），而并非民间资金链断裂、楼市泡沫最严重的鄂尔多斯和榆林地区。2013年，在民间资金链断裂的温州，银行业的不良贷款率达到了3.75%，而鄂尔多斯同期的银行业不良贷款率只有1.2%，与当期银行业平均水平相差不大，低于浙江（因出口困难和民间融资问题）和江苏（因钢贸和光伏、钢铁等产能过剩）的不良贷款率水平。
2012年，鄂尔多斯的GDP增长了13%（温州同期经济增速只有6.7%），工业增加值增长了15%，财政一般预算收入增长了8%，似乎经济仍旧在快速上升的轨道上运行，并没有受到房地产、城市建设出问题的冲击。而且，根据笔者的实地走访和调研，鄂尔多斯的就业状况、老百姓的生活、精神面貌，似乎并没有受到房地产市场的多大影响。不管走在老城区（东胜区），还是新城区（康巴什）的大街上，看到的依旧是一派安宁的气氛，市民的穿着依旧非常体面。出租车司机告诉笔者，即使是一个本地的清洁工，拥有两三套房子也不奇怪。大街上的招工栏显示，本地招工的行业就是餐馆厨师、服务员和泥瓦工，体现的依然也是当地人的消费需求和房地产的用工需求。笔者去的时候刚好是冬天，夜晚的气温在零下十几度，北方人爱喝酒、豪爽的性格依然体现得非常鲜明。大大小小的餐馆，生意红红火火，餐馆里觥筹交错，与外面大街上的霓虹灯、政府奢华打造的路灯相映成辉，到处传出的行酒令似乎让街道也少了些许寂静。另外，当地人酷爱的路虎车，尽管拍卖价格打折、易主现象很普遍，但仍旧在大街上跑来跑去。
记者在鄂尔多斯调查发现，当地楼市呈现价格坚挺、成交骤降状态，由于库存大、民 间借贷问题引发房企资金链断裂，在建楼盘停工现象较多。当地业内人士表示，鄂尔多斯楼市成交量与行情火热时相比锐降，商业地产也存在盲目开发的隐忧。
楼市成交锐降
虽然鄂尔多斯楼市萧条景象和楼市保持一致，但和其他城市相比，鄂尔多斯有着明显的特点。当地业内人士普遍认为，鄂尔多斯楼市是一个供远过于求的市场。
就在去年，鄂尔多斯的楼市还是另一番景象。当时，楼盘一开盘就遭疯抢是普遍现象，人们连夜排队，甚至因插队而大打出手。一个当地市民介绍，如果可以在刚一开盘就能买下好几套房子，“一定是有关系”。然而，这种热销场面早已不再。
鄂尔多斯市统计局提供的统计月报显示，今年1-2月，鄂尔多斯的建筑工程投资同比去年减少了65.3%，施工项目下降了21.6%。统计局方面解释称，建筑工程投资同比大幅下滑，主要是由于季节性因素。
但当地业内人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂尔多斯房地产网相关负责人孙伟称，与之前楼市火爆时候相比，鄂尔多斯房地产网的交易信息减少了六成以上，楼市成交量则减少九成。
值得注意的是，中国证券报记者走访时发现，当地部分楼盘的价格依然保持在高位。孙伟说，鄂尔多斯的房价并没有明显下降，成交量降了不少，很多楼盘几乎没有成交。孙伟坦言：“没人买房了，降价也没用。本地人谁也不缺房子，反而希望房价保持在原位，房子是他们资产的一部分。几个高利贷崩盘事件已经使他们的资产严重受损，如果房价跳水就是雪上加霜。”
另一个当地房地产业人士也称，鄂尔多斯房价保持坚挺，与民间借贷危机有莫大关系。鄂尔多斯的房子早已经失去居住用途，现在就算降价也卖不出去，不如让房子变成还贷的资产。“保持价格不变，借贷人就可以抵掉尽可能多的账，但绝大多数放贷市民都拒绝接受用房子抵偿他们的本金。”
高端楼盘滞销
2010年星河湾集团正式推出鄂尔多斯星河湾项目。星河湾集团相关负责人曾公开表示，过去10年，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。
鄂尔多斯星河湾体量庞大，位于东胜和康巴什之间的布日都梁。公开资料显示，鄂尔多斯星河湾总规划面积7.88平方公里，规划入住人口5.6万人。第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口仅为66.8万人，其中绝大多数人口居住于东胜区。按照星河湾的设想，希望未来鄂尔多斯市中心近十分之一的人口能迁入星河湾建设的这一豪宅社区之中。
星河湾开盘时，聘请思源、中原、世联、合富辉煌四家机构销售代理，销售团队超过1000人。即便如此，星河湾销售情况还是让人大跌眼镜。据称星河湾将这一项目开盘的销售目标定为100亿元，实际成交只有不足20亿元。
中国证券报记者在鄂尔多斯星河湾的销售现场看到，销售中心极为冷清，就连销售人员也不多见。售楼处工作人员介绍，此前签约的销售代理中原地产已经退出。目前这一项目全额付款有85折优惠，七日内签约再享97折。据此估算，26000元/平方米的原价已经降至21000元/平方米左右。
知情人士透露，虽然星河湾多次促销，但是受累于民间借贷问题，那些曾经被视为目标客户的富豪们也无力购买动辄上千万的豪宅。在豪宅领域经验丰富的星河湾或将“折戟”鄂尔多斯。
实力雄厚如星河湾尚且艰难，更何况是鄂尔多斯当地的房企。中国证券报记者走访东胜区内的凯威世博荟、华研水岸国际等多个楼盘时，售楼处现场都是看房者寥寥。处于停工状态的凯威世博荟，售楼处已是门锁高挂，楼盘现场施工处也只剩下看守建材的工作人员和等待复工的建筑公司负责人。来自浙江的建筑公司老板刘铁表示，由于项目停工，他们已经让建筑工人先去别处暂谋生路，等到项目开工再把他们招回来。而至于何时能够开工，刘铁自己心里也没底。刘铁指着工地周围十余个塔吊说：“开发商没钱了，所以项目都停了。你看这周围，十个项目有九个都是停工的。”
一位当地房企负责人宋立（化名）表示，鉴于当前鄂尔多斯多个楼盘项目停工、停售，鄂尔多斯市政府相关部门准备重整房地产行业，通过并购、整合、政策鼓励等方式打造出10家规模较大的房企，引导房地产行业健康、有序、稳定的发展。宋立称，哪10家房企将成为“幸运儿”还不得而知。目前鄂尔多斯市注册的房企有500多家，但实际有楼盘项目在运行的仅有200多家。
商业地产隐忧
与住宅楼盘一样寂寥的还有当地鳞次栉比的商业地产。
多名鄂尔多斯当地市民告诉中国证券报记者，在住宅项目建设热潮之后，各类酒店、零售物业、写字楼等商业项目也如雨后春笋般冒出。“但现在也都停工了，而且之前很多写字楼都是空着的。我们这儿在写字楼上班的白领不多，大部分当地人都有自己的生意。”已在鄂尔多斯开了七八年出租车的刘毅称。目前部分底商、商铺项目仍在正常运作，而不少写字楼项目已停滞，即使是已交付的写字楼也是空荡荡的。
一些当地开发商表示，自己对于设计、规划、运营商业地产项目几乎毫无经验。但是，在当地住宅市场暂难恢复的情况下，房企期望能借助政府的规划，打造一些合理的、有需求的商业项目，从而尽快从危机中恢复过来。当地房企君龙地产董事长苗君表示，目前正在铜川汽车博览园开发一个商业项目。“相信在政府的规划和引导下，汽车博览园会有越来越多的汽车企业、汽车销售、银行保险公司等机构入驻，届时商业地产的需求应该不小。”苗君对此满怀期望。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平指出，当前我国部分二三线城市商业地产逐渐呈现投资过热的趋势，且出现同质化竞争、体量过大等现象，大量的商业地产项目都集中在商业综合体、购物中心等项目。他认为，二三线城市的商业地产项目需要政府引导和规划，且尽量商圈化。另外，道路交通、基础设施配套等也同样重要。
太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅认为，类似鄂尔多斯商业地产的冷清情况在很多二三线城市都存在。“绝大多数的二三线城市在发展商业地产时都有点盲目，其人口需求和市场容量都没有现在供给的体量那么大。”尤其是写字楼这类专业市场仍旧集中在东部的两三个大城市。温书阅建议，无论是地方政府还是房企，都应加强市场调研和规划，应结合城市自身的特点，打造特色商业地产，比如特色产业园、旅游地产等。
正如鄂尔多斯当地一家大型房企人士所说，外部的大环境和鄂尔多斯的小环境，共同造成了鄂尔多斯的房地产泡沫。鄂尔多斯房价飙涨的几年，其他城市的房价也处于上升区间，许多人因此相信鄂尔多斯的房价也会只涨不跌，但非理性的投资需求终究难以抗拒客观的经济规律，监管部门应当及时对旺盛的投资需求进行有效引导。此外，也有人认为，鄂尔多斯人普遍将炒房和高利贷当作“简单易学”的投资方式，这种集体的非理性恐怕也是房地产泡沫滋生的原因之一。
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