[摘要] 众所周知，银行与房地产一直是一对合作紧密的伙伴。然而对于银行与房地产业的紧密度究竟有多高，相关各方却众说纷纭。
编者按：众所周知，银行与房地产一直是一对合作紧密的伙伴。然而对于银行与房地产业的紧密度究竟有多高，相关各方却众说纷纭。证券日报《银行业》周刊特推出“银行业与房地产业”亲密度“调查”系列报道，从业务构成、股权关系以及样本解析等角度立体诠释银行与房地产业之间的那点事儿。
需要说明的是，由于上市银行2013年年报还未开始披露，上述系列报道目前的数据多选自2013年半年报，本报也将在年报数据披露完成后，对相关数据进行更新和报道。
光大银行去年上半年前十大贷款客户中，有四大客户来自房地产业
支撑一座座摩天大楼的不仅仅是钢筋水泥，更重要的是动辄数以亿元计的资金，这也正是银行业与房地产业“亲密合作”的根基。
据本报记者统计，截至去年中期，16家上市银行“涉房贷款”的合计余额(均采用集团或合并口径相关数据)为110593.73亿元，较2012年年末的101322.97亿元增长了9.15%。上市银行“涉房贷款”各自的占比(占各行贷款和垫款总额)分别在13%-28%之间。其中，中国银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比，达到27.77%；民生银行的合计占比，仅为中国银行的一半左右(13.93%).
此外，还有一些细节数据也显示了银行业与房地产业的“亲密”，例如光大银行2013年上半年前十大贷款客户中，有四大客户来自房地产业。
中行对公余额 招行占比
据记者统计，截至2013年6月末，16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计33104.41亿，较2012年年底的31532亿元增长了4.98%，增速远慢于上市银行各行业贷款的平均增速。
其中，中国银行房地产业贷款的余额，为6027.55亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为8.1%；工商银行和建设银行的余额同样超过了5000亿元，但是占比并不突出，分别仅为5.77%和6.5%，在上市银行中均位居后五名。
相对而言，贷款额并不突出(641.4亿元)的北京银行，在占比指标的排名中位列，占比为11.72%。在股份制银行中，招商银行对于房地产行业对公贷款显得意兴阑珊，不仅规模排名排在民生银行、中信银行、兴业银行、浦发银行之后，占比更是在16家上市银行中排名垫底，仅为5.03%。当然，这与招商银行擅长零售业务的特点是相吻合的。
16家上市银行中，有4家银行去年中期的房地产业贷款余额的值低于2012年年底，分别为招商银行、中信银行、民生银行和工商银行；此外，另有7家银行房地产业贷款的占比出现或多或少的下降，分别为交通银行、建设银行、北京银行、华夏银行、宁波银行、光大银行、浦发银行。
此外，还有一些银行房地产业贷款的余额并不惊人，但是房地产业客户占据了其前十大贷款客户。例如，光大银行去年上半年前十大贷款客户中的第二名、第四名、第名七和第八名全部来自于房地产行业，4家公司合计的贷款余额达到了137.53亿元，而光大银行合计的房地产业贷款余额仅为914.82亿元，4家公司合计余额的占比超过了该行房地产全行业贷款余额的15%。从这一细节指标来看，光大银行与房地产业大客户的亲密度也比较高。此外，兴业银行2013年上半年贷款行业分布前五位为：“个人贷款”、“制造业”、“批发和零售业”、“房地产业”、“租赁和商务服务业”。
由于绝大多数上市银行并未详细披露其前十大客户的行业细分，因此，还有哪些银行的大客户比较集中于房地产业目前还难以预计。
当然，如今上市银行对于房地产贷款的质量把控十分严格，“多数银行早已经实施了名单制管理，”一位上市银行内部人士对记者表示，“因此房地产行业贷款的不良贷款率通常是远低于各行业平均数的”。
中国银行在2013年半年报中就明确表示，“优化房地产行业信贷结构，支持保障性安居工程”，“认真落实国家房地产调控政策和监管措施，加强对政策和市场的跟踪研究与分析，强化资金封闭管理，开展房地产贷款压力测试，及时排查风险”。
建设银行的“房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目”，“以支持居民安居为己任，致力于为客户提供更加丰富的产品和优质专业的服务。针对中低收入群体特点，发放保障房个人住房贷款”。
再以兴业银行为例，该行2013年上半年整体的不良贷款率为0.57%，其中房地产业的不良贷款率仅为0.06%，在20大类的行业中处于第7低的水平(农业、公共管理和社会保障、卫生三大行业的不良率为0，其余几个不良率特别低的行业也大多不是纯粹市场化竞争的行业，如科研、电力行业等).
建行个贷占比逾20%
民生占比不足5%
数据显示，16家上市银行截至去年中期个贷业务中的房贷余额合计为77489.32亿元，较2012年年底的69790.19亿元增长了11.03%。而且，从值来看，涉房贷款中，个贷的余额远远高于对公开发贷等贷款的余额，甚至达到了对公贷款余额的2.34倍。
比较有趣的是，16家上市银行对于房贷个贷的态度可谓迥异，最为的两个样本分别是建设银行和民生银行。
由于各自的业务传统和发展模式不同，数据展现出来的局面是两家银行在对公和对个人的“涉房贷款”领域展现出极大的区别。
截至去年中期，建设银行对公业务部分的房地产贷款余额为5260.41亿元，占比仅为6.5%，而个人房贷业务的余额高达17156.16亿元，占比高达21.2%，两项业务合计占比27.7%，仅次于中国银行的27.77%(中国银行去年中期房贷个贷余额14632.9亿元，占比为19.67%).
民生银行去年中期“涉房贷款”中，对公业务部分的占比达到了9.48%，而个贷部分的占比仅为4.45%(16家上市银行中的值，排名倒数第二的平安银行(行情 股吧 买卖点)的该项指标也达到了8.94%)。而前述记者统计显示，去年中期，16家上市银行个贷的余额远远高于对公开发贷等贷款的余额，甚至达到了对公贷款余额的2.34倍。民生银行的特立独行再次显现。
事实上，去年曾经数次传出民生银行、平安银行停止房贷业务，民生银行也曾经向媒体回应称，“从未停止房贷业务”，但是“近年我行把有限的贷款额度优先用于小微企业，房贷规模相对不大”。平安银行也表示，“总行上收了分行的房贷审批权限，房贷业务审批将全部在总行进行。对于分行上报的住房贷款需求，总行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。平安银行也会根据国家相关政策以及银行具体情况，随时调整房贷相关政策”。
业内人士指出，利率市场化将促使银行调整贷款结构，降低对房贷的倾斜力度。相对于小微贷、企业贷等流动资金贷的短周期和高利率，房贷长则二三十年，短的也要五年，降低了银行资金的流动性和灵活性，而且由于是低风险业务，利率水平不可能太高，对银行来说不具备太高的吸引力。过去由于利率不能自由浮动，银行更倾向于低风险的业务，但未来随着利率市场化的推进，银行会把更多的资源投入到高利率的业务，这是市场导向的必然结果。
不过，从目前的数据来看，资金量和流动性比较宽裕的国有大行和多数股份制银行仍然比较青睐房贷个贷业务，剔除民生银行后，16家上市银行贷款余额的排名与资产规模的排名相似度较高：截至去年中期，贷款余额前五名被五大行所包揽，占比前五名则为“四大行+光大银行”；贷款余额紧随五大行的银行分别为招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行和光大银行，占比较高的还包括招商银行、交通银行、北京银行、兴业银行等。
逾八成“涉房贷款”
来自上市银行
央行春节之前发布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.61万亿元，同比增长19.1%，增速比上季末高0.1个百分点；全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，比1-9月增量占比高0.5个百分点。
报告称，截至去年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%，增速比上季末低3.3个百分点。房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%，比上季末高1.4个百分点。个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%，增速比上季末低0.2个百分点；全年增加1.7万亿元，同比多增7389亿元。保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%，增速比上季末低4.6个百分点；全年增加1530亿元，占同期房产开发贷款增量的31%，比1-9月增量占比高2.9个百分点。
从上述数据可以计算，2012年主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额约为12.27亿元。与上市银行2012年年底的数据进行对比可以发现，16家上市银行的“涉房贷款”余额合计占到了主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行合计贷款余额的83%左右，其余各类金融机构(包括非上市银行)合计的贷款余额占比仅为17%左右，上市银行与房地产业的亲密度得到进一步的验证。
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