[摘要] 318米，建成后将是济南第一高楼，这曾是启德国际金融中心闪闪发光的名片。现如今，这张名片正在褪色。因为，启德国际金融中心的开发商资金链已经断裂。
318米，建成后将是济南高楼，这曾是启德国际金融中心闪闪发光的名片。现如今，这张名片正在褪色。因为，启德国际金融中心的开发商资金链已经断裂。
济南市中级人民法院日前公告，启德国际金融中心所在地块的使用权及在建工程将于本月20日拍卖，参考价合计9.98亿元。经济导报记者了解到，启德国际金融中心项目之所以将被拍卖，缘于中国重汽集团旗下山东鑫海投资有限公司（下称“鑫海投资”）对开发商山东启德置业有限公司（下称“启德置业”）的追债，涉及债权本金8.45亿元、到期利息1.06亿元以及利息。
启德国际金融中心项目将被拍卖的消息，不仅在业内引起震动，也引发买房者的紧张：项目被拍卖了，买房者的权益如何保障？
项目被拍卖
1月27日，农历腊月二十七，正在为春节忙活的李岩收到一个坏消息：他已经交了50%房款的启德国际金融中心要被拍卖了。
当日，济南市中级人民法院公告称，将于2月20日举行拍卖会。拍卖标的分为两部分，共包括三宗国有土地使用权及地上的在建工程、在建物，参考总价9.98亿元。根据评估报告，拍卖标的正是启德国际金融中心所占国有土地使用权及其在建工程、售楼中心等。
公开资料显示，启德置业在2010年10月12日以8亿元的价格拿下了上述三宗土地。该地段位于济南东部CBD核心地区，规划建设四栋超高层建筑。其中，一栋高度为121米，两栋高度为193米，另外一栋为主体建筑，高度达到318米。318米的高度，超越了当时在建的绿地中心，成为“济南高楼”，直到2012年底高度为500米的恒大[简介实时动态]国际金融中心开建。
启德置业在拿下该项目后进展缓慢，当时即有传言称开发商资金链紧张。至2012年9月，启德国际金融中心终于开工建设。同时，开发商在没有取得预售许可证的情况下，以认购的方式吸引客户投资。
李岩便是在2012年年底投资该项目的。“当时付了50%的房款，签了合同，选了房。”但没想到，开工一年多后，他却接到了项目即将被拍卖的消息。
鑫海追债
本金8.45亿
11日，导报记者来到启德国际金融中心项目所在地。在现场看到，规划建设的4栋高楼中，只有高度为121米的商务办公楼开建，另外两栋193米的高楼只是一个大坑，318米的高楼还是一个土堆。
该项目的承包商为中建三局，其留守的一名工作人员介绍说，“启德置业欠我们的工程款，工程在年前就停下了，我们已经把大部分设备撤走。”
中建三局员工的一席话，让启德置业的窘境可见一斑。但中建三局绝不是惟一的债主，启德国际金融中心项目之所以被拍卖，正是因为债主追债，债主的名字为鑫海投资。
鑫海投资身出名门，其大股东为山东鑫海担保有限公司，后者的大股东是中国重汽集团。
来自人民法院的判决书显示，鑫海投资曾委托齐鲁银行城西支行向启德置业发放贷款，启德置业以上述三宗土地使用权为贷款提供了抵押，贷款总额共计8.45亿元。
该贷款分三期发放。2010年10月8日，鑫海投资首次通过齐鲁银行城西支行向启德置业提供贷款1.15亿元，用于后者缴纳土地竞买保证金。此后的2010年11月16日和2011年4月19日，启德置业以同样的方式分别向鑫海投资借款3.3亿元和4亿元。这三笔贷款期限都为一年，年利率15.6%。
上述1.15亿元借款和3.3亿元借款到期后，启德置业并未能支付本息。期间，启德置业仅支付64.78万元利息。鑫海投资认为启德置业违约，决定提前收回4亿元贷款，并在2011年11月22日向山东省高级人民法院提出诉讼。
该案经过初审、终审，人民法院在去年6月3日作出判决，要求启德置业在判决之日起10日内，偿还鑫海投资借款8.45亿元本金及利息。同时，鑫海投资有权对启德置业三宗土地折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
但是，人民法院作出判决后，启德置业迟迟未能偿还对鑫海投资的借款，这才有了济南市中级人民法院对启德置业进行资产拍卖的处置。
在启德国际金融中心的运作中，离不开一个人，他就是启德置业的实际控制人张辉。
张辉及其兄弟张浩共同控制多家地产企业，包括启德置业、大地房产、三威置业等，其曾开发的楼盘包括大地葡萄园、大地华园、三威大厦、大地锐城等。
在张辉开发的这些楼盘中，有些存在着严重的问题。如大地锐城项目，其1至6号楼规划建设高度为19层，但开发商居然违规盖了33层，迄今众多业主仍未能拿到房产证。
在启德国际金融中心的开发中，张辉也显示出了高超的“运作”能力。
启德国际金融中心所占三宗土地，是启德置业在2010年10月12日拍得。但仅仅是在4天前的10月8日，启德置业才从鑫海投资获得1.15亿元借款，以此缴纳了土地竞买保证金。
由于启德置业在获得1.15亿元借款时，尚未取得对上述三宗土地的控制权，为避免1.15亿元借款处于风险敞口状态，启德置业及鑫海投资进行了复杂的股权操作：注册资金5000万元的启德置业原由三威置业全资控股；2010年10月11日，启德置业全部股权被无偿划拨给鑫海投资；双方约定，在上述三宗土地被抵押于鑫海投资的手续办理完毕三日内，启德置业的股权将被转回三威置业或其指定的其他公司；2011年6月28日，在抵押手续办完后，启德置业股权被无偿转给三威置业设立的山东悦海投资有限公司。
除了从鑫海投资筹借了7.3亿元之外，张辉还积极拓展其他融资渠道。以大地锐城1至6号楼的房产为介体，张辉以售后回租的方式，陆续从国泰租赁有限公司获得7400万元借款。这部分借款已经全部。目前，国泰租赁有限公司也已经将启德置业及担保人三威置业、大地房产、张辉等告上法庭。
此外，济南市中级人民法院进行拍卖的评估报告中还显示，在2011年6月份，启德置业还以土地为抵押，分两次向齐鲁银行济南城西支行贷款3.9亿元和1.58亿元，贷款期限至2013年9月19日。这两笔贷款是否清偿尚不清楚。
一个有意思的“运作”是，在启德置业陷入泥潭之际，张辉对启德置业构架大调整：去年9月26日，悦海投资对启德置业的股权被全部转让给自然人李晓红、缪林，张辉不再担任法人代表、董事，取而代之的是李晓红。
11日，导报记者曾电话采访李晓红，李晓红称自己虽然是法人代表，但对启德置业资产被拍卖一事并不了解。启德置业内部员工对导报记者表示，李晓红不是“外人”，只是公司财务部一名员工而已。
买房者权益如何保证
启德置业资产面临拍卖，除了一些“大人物”在着急，普通的买房者更是像热锅上的蚂蚁。
“我们买房子是向启德置业买的，启德置业的土地和盖的楼被拍卖了，我们的房子怎么办？”李岩问。他表示，目前投资者已经自发组织起来，并选出了21人组成的“业主委员会”，要求在处置启德置业的资产中保护投资者的权益。
一名“业主委员会”的成员12日晚对导报记者说，“业主委员会”已经联系上109名投资者。据“业主委员会”估计，投资者总数在150人以上。
这名成员说，从“业主委员会”统计的的情况看，大家投资的时间可至2011年7月份，当时该项目甚至尚未开工。因该项目尚未取得预售许可证，投资者都是以购买优惠卡或认购的形式投资的。“但名义上是购买优惠卡或认购，实际上是预付了款项。因为大家的出资比例很高，大部分在总房款的30%至50%之间。”
投资者们担心，启德置业主要资产就是土地和在建工程，公司在这些资产被拍卖之后将成为空壳。到时，投资者的资金将追偿无门、血本无归。因此，投资者要求在处置启德置业资产时保护他们的权益，“接盘者进来后，应承认我们的购房权益；如果不承认，那在资产拍卖时应优先偿还我们的购房款。”上述“业主委员会”成员说。
11日至13日，导报记者曾多方联系启德置业，但其位于姚家办事处东楼三层的注册地址上并不存在该公司，其售楼处代销人员称启德置业工作人员不在，其位于发展大厦的办公人员称不接受采访。李晓红也以不知情为由婉拒采访，并拒绝帮导报记者联系张辉。
记者手记
开发商“空手套白狼”时代落幕
通过借款缴上土地竞买保证金，拍下土地后以土地为抵押获得融资，启动项目后用拿着购房者的预售款盖楼、还贷款，这种几乎是“空手套白狼”的运作模式，让多少开发商梦寐以求，启德置业便是其中之一。
在本案中，开发商在没有取得预售许可证的情况下便通过大量认购吸纳资金，其资金饥渴可见一斑。启德置业还面临另外一个情况，融资成本高企。仅以对鑫海投资的借款为例，8.45亿元的借款，年利率15.6%，一年利息即达1.32亿元。加上启德置业对银行、融资租赁公司的借款，其收入恐怕还不及一年的借款利息支出。 （王延锋）
近日，一则香港房地产项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时，内地传出恒大地产[简介 实时动态]也将启动大范围降价的消息，王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中，受此影响，13日A股地产板块下挫。
业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。
两地楼盘“联袂”降价
2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格降幅可达40%。此前，李嘉诚旗下的长江实业[简介 实时动态]在香港推出的新盘也降价25%开售。
新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示，从美联储减少购债的规模来看，虽然令近期息率轻微上升，但低息环境仍将维持两三年。他认为，香港的整体楼价不会大起大落，但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。
事实上，从去年开始，就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来，虽未见美国有加息动作，但仍有机构称，香港楼市已有资本流出的迹象，未来还会更加明显。
无独有偶，近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称，恒大地产将在142个城市实行折扣优惠，通过恒大[简介 实时动态]内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾启动过类似的策略，并引发市场的关注和部分项目的效仿。
据信息集团的监测显示，近期内地楼盘降价现象明显。其中，武汉和桂林春节前均有项目开盘，并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠，以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户，甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。
香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象，这在以往并不常见。有分析认为，前者与国际资本流向有关，后者则主要因供需关系变化所致。近期，有关内地楼市供大于求，“鬼城”频现的报道屡见不鲜，凸显了供应压力和市场风险。
值得注意的是，内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%，这种情况已是连续4个月出现。同时，高价地仍然不断诞生。
今年楼市“非常不妙”
除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。
王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为历史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。同时，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。
有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。
据悉，外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
另一个值得关注的原因在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。
尽管内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑。有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
有外资机构还认为，若李嘉诚的资金流向并不只是个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。
大房企撤离小城市
对于外资看空中国楼市的观点，国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的未来发展比较乐观，特别是依然看好住宅市场。但他同时强调，一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。
国内机构普遍认为，由于占据较多的城市资源，加之受益于城市化进程，广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。
真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因此房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下，甚至可能出现崩盘的案例。
近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是的问题。
值得注意的是，从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
据中指研究院统计，今年1月100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
