[摘要] 2013年，在国内房地产政策总体保持平稳的环境下，全国商品住宅销售延续了2012年回暖的态势，并带动商品住宅销售价格较上年较快增长，全国土地购置和住宅新开工面积同比改善，房地产投资增速较上年有所回升。同时，我们也关注到一线、二线及三四线城市的表现已出现分化。
2013年，在国内房地产政策总体保持平稳的环境下，商品住宅销售延续了2012年回暖的态势，并带动商品住宅销售价格较上年较快增长，土地购置和住宅新开工面积同比改善，房地产投资增速较上年有所回升。同时，我们也关注到一线、二线及三四线城市的表现已出现分化。在企业层面，房地产行业集中度仍处于很低水平，房企特别是大型房企加大在一二线城市的拿地力度并加快项目周转，一线房企与其他房企在财务风险方面略有分化，一线房企表现出更强的预售管理能力与风险控制能力。
展望2014年，在房地产调控逐渐转向市场化的预期下，我们认为短期内既有行政调控仍难退出，但中央再次以统一口径出台“一刀切”式调控可能性很小，从而确保总体政策的稳定。住宅销售增速将较2013年下行，房价上涨压力亦有望在下半年缓解，土地购置面积和住宅新开工面积增速或将在年初冲高后回落，全年保持前高后低态势。受前期新开工放缓影响，预计2014年住宅施工面积同比增速将放缓，住宅开发投资增速亦将放缓并拉低房地产整体投资增速约3.5个百分点。2014年，各线城市的分化水平将因库存积累、销售速度、新开工情况的不同而分化进一步拉大，中短期内需关注部分三四线城市库存压力及房价下跌风险。企业层面，我们预计随着政策预期的稳定，房企将逐渐转向“高周转”运营，资本实力雄厚、品牌声誉高、服务良好的大型房企优势将进一步显现。
2014年，行业将在市场化预期下理性回归，一个新的房地产时代可能刚刚开启，行业信用品质或长期中有向好预期，但仍需要更多一点时间观察。我们暂时维持行业信用品质较差的判断，展望为稳定。
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