[摘要] 2013年回顾:地产基本面高位运行,而地产板块整体估值低位运行。
2013年回顾:地产基本面高位运行,而地产板块整体估值低位运行。1)成交:地产销量继续回升,一二线核心城市销量全年维持高位运行,三四线城市成交也有所复苏;2)房价环比屡涨幅创新高,城市分化明显;3)土地市场回暖,重点城市热度更高;4)开发贷和按揭贷对于地产行业的支撑都在高位。5)当前估值处于历史低位。
高位基本面恐难继续改善,难以造就趋势性行情:1)成交增长的潜力:人口结构、城市化以及住房条件改善等因素都难以维持地产成交的继续高速增长。在中性的假设下,我们匡算了当前地产均衡需求为10 亿平米,与近两年成交规模相当。也即是需求仍能维持高位,但高增速时代恐已经过去,明年成交面积或将维持低速增长。2)短期成交上升的可能性:流动性是影响地产短期成交的关键因素。在明年稳中趋紧的流动性预期下,成交难以迎来短期的集中爆发。3)房价走势:整体供大于求,多数城市房价已失去加速上涨的条件。但热点城市供求关系或仍指向于房价上涨,上海、北京等城市供给会较2013 年增加,可能缓解房价上涨的幅度。4)政策走势:在热点城市房价仍然上涨的背景下,难以期待限购限贷政策的放松。房产税、土地流转和金融创新等长效机制在“改革”的大背景下,仍将是讨论的热点,但推进仍将十分缓慢。地产基本面边际上可能较难改善,而历史上地产股走势与成交同比增速相关性较高,我们认为明年地产板块可能难以出现趋势性行情。
低位估值下可关注政策面带来的反弹机会:当前SW 地产板块相对沪深300的PE为1.27倍,明显低于2010年以来的1.33倍的均值水平。从2010年以来,地产板块估值明显长时间低于当前估值水平的时期有两个:2010年4-7月和2011年11月-2012年2月,两个时期估值的回升都受到了销售回暖的催化。当前虽然估值低,但或缺乏估值趋势性回升的基本面支撑。
选股思路:1)在行业增速趋缓,整体房价趋缓的大背景下,经营管理能力强、周转加快的地产企业将胜出。标的包括万科、保利、金地、招地、阳光城。2)模式独特拥有较强的护城河的企业,包括华侨城。3)土地流转、自贸区等带来的结构性机会。
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