[摘要] “这个账已经不知道该怎么算了！”昨日，在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后，一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。
“这个账已经不知道该怎么算了！”昨日，在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后，一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。
对于锦绣投资来说，拿下这幅土地不仅需要真白银，更需要充足的想象力。这幅起拍价为5958万元的商住地块，最终溢价率达到406.9%。随后，锦绣投资又以1.43亿元夺得上述地块旁的临港14-2地块，溢价率379%。据同策咨询提供的数据，今年11月，临港新城的房价约为1.4万元/平方米，这意味着，上海最东南面的滴水湖畔，“面粉”价格已经远超“面包”。
这是一线城市疯狂土地成交的缩影，数据显示截至11月底一线城市土地成交金额已经创下历史新高。
刷新年内溢价率纪录
“楼板价15000元/平方米，那太可怕了！”一位在临港新城有项目的开发商向记者感慨，“年初我们拿地的楼板价不到4000元/平方米，今天拍的这块地就在我们斜对面。”
对于锦绣投资的到来，上述开发商和众多业内人士一样，感到非常意外。
临港14-1地块紧邻滴水湖，性质为商住。昨日下午，22家房企的近百名工作人员将上海土地拍卖大厅挤得水泄不通，光验证竞买人身份，就用去了40多。开拍后，68号竞买人锦绣投资显得非常低调，竞争主要集中在25号竞买人和14号竞买人之间，双方“互掐”百余轮后，有备而来的锦绣投资才突然“杀出”，最终以3.02亿元拿下这幅土地。
406.9%的溢价率不仅创下今年上海土地溢价率的新高，也大幅刷新了临港新城地区的楼板价纪录。德佑地产市场研究部监控的数据显示，此前，临港新城地区的楼板价纪录为8818元/平方米，远低于昨日成交的地块。
锦绣投资成立时间为2012年5月8日，注册资本300万元，法人代表为戚士新。
记者注意到，大连永嘉集团有限公司董事长的姓名也为戚士新，该公司成立于1993年，涉足建筑、地产行业。今年1月1日，大连永嘉集团收购了深圳市南宇明思克投资有限公司100%的股权，成为坐落于深圳的明斯克航母的新主人。昨日，大连永嘉集团的一名工作人员对本报记者称：“领导都在出差，暂时不能确认是否是该公司夺得了临港地块。”
上海一家中型房企相关负责人认为，锦绣投资此前可能从未在上海拿地。对于这些“铁了心”要进入一线城市的房企，有时拿地往往是不计成本的。“他们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。”
德佑地产研究总监陆骑麟表示，年初成交的4幅临港新城地块溢价率均未超过20%，随着自贸区概念的发酵，临港新城土地的溢价率开始攀升，近期成交的两幅临港万祥社区宅地溢价率都超过了100%。
“当然，今天的临港新城地块出现如此惊人的溢价率，除了自贸区概念和轨道交通的影响外，其本身起拍价较低也是重要因素，此外中小房企急于弥补一线城市土地储备不足，也极易促成高溢价的产生。”陆骑麟如是说。
房价涨50%以上才能保本
当“面粉”贵过“面包”之后，如何盈利是摆在开发商面前最棘手的问题。
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今，临港新城板块新房供应和成交面积分别为17.8万平方米和25万平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。尽管楼市成交火爆，但不少业内人士认为，1.5万元/平方米左右的楼板价想要盈利，房价至少得再涨50%以上，但这个难度太大了。
统计显示，2013年至今，临港新城板块新建商品住宅成交均价为1.2万元/平方米，昨日出让的两幅地块楼板价全部超过板块内新建住宅的均价。今年以来，临港新城板块仅有1个楼盘成交均价超过1.5万元/平方米。该楼盘于10月中旬入市，截至12月17日，成交新房200套，去化率为78.1%，成交均价1.8万元/平方米。
“只能说自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。”上述在临港新城有项目的开发商对记者坦言，“滴水湖旁边这块地方，配套还不是很完善，真正繁荣起来还需要有一个过程，这回楼板价这么高，拿地企业可能认为，将来自贸区会扩围至这个地区。”本周临港新城主城区还将连续出让5幅经营性地块，目前，这5幅地块地的竞买申请人数都超过了15人，火爆程度可见一斑。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔称，近期临港新城迎来土地出让高峰，今天两幅地块高溢价出让为临港新城土地打响头炮，甚至可能影响到明后两天开发商拿地的预期。
截至昨日，本月上海累计共成交经营性地块25幅，成交金额达271.1亿元，而今年以来，上海的土地出让收入已经超过2000亿元，创历史新高。另据中国房产信息集团(CRIC)统计，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，较2012年同期暴涨181.72%，创历史纪录。
“土地市场这么热，你说明年的房价能不涨吗？”上述中型房企相关负责人如是反问记者。他表示，虽然年底上海土地市场的供应明显放量，但短时间仍无法改变一线城市土地市场“僧多粥少”的局面。
延伸阅读：
国家统计局昨日发布11月70个大中城市新建商品住宅价格指数，69个城市同比上涨，其中四个一线城市涨幅均超过20%，限购最为严格的上海以21.9%的涨幅领跑70城。社科院相关专家建议，逐渐取消行政管控；任志强则认为土地供应量与房价强烈相关。形成对比的是，温州是新建商品住宅价格同比下滑的城市，且自2010年以来下滑近20%，该市今年至12月初出让土地超过2900亩，创历年新高。
房价上涨的凶猛势头似乎有了一丝缓和，但一线城市仍然保持领涨势头。
根据国家统计局昨日 (12月18日)公布的数据，2013年11月，70大中城市平均新建商品住宅环比平均涨幅为0.6%，较10月的环比平均涨幅收窄0.1个百分点；同比涨幅扩大的势头则自9月以来连续3个月收窄。
链家市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，从11月的单月环比涨幅0.6%来估计，同比涨幅将在2013年2月见顶，考虑到环比涨幅持续降低的可能性，见顶的时间还有可能提前。
连华远地产董事长任志强在网易经济学家年会上都表示，明年房价增幅相比今年会有所放缓，“今年的土地供应量增加由负转正，意味着2014年的市场供应量会增加，每一次土地高速增长或增加的过程中，房价增幅都会放缓”。
上周末公布的中央经济工作会议公报未提及房地产调控，中国社科院昨日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2013-2014)》显示，行政管控会导致市场信号扭曲，加剧市场波动，应该逐步放开住房限购，适时推出房产税改革。
70个大中城市房价涨势放缓/
国家统计局数据显示，与10月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，上涨了1.3%，为下降0.5%。
从4个一线城市的情况看，11月份，北京、上海、广州3个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比10月份有所缩小，深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月份相同；二、三线城市中，新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市有29个。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.6%，比10月份的环比平均涨幅收窄0.1个百分点。
同比涨幅方面，据初步测算，9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点，10月份比9月份扩大了0.7个百分点，11月份比10月份扩大了0.2个百分点，呈现逐月缩小态势。
刘建伟表示，11月大部分城市的同比涨幅虽然继续略有扩大，但从近几个月的同比涨幅比较分析看，涨幅扩大的势头明显见缓，原因是随着一些城市进一步加大房地产市场调控力度，近几个月房价环比涨幅连续收窄。
张旭说，今年下半年到现在，已经有18个城市出台了楼市新政，其中有17个城市分别从限购从严，限贷升级以及增加供应规模等角度出发，收紧了楼市调控政策，以期稳定购房者预期。
由于多数城市调控新政密集在11月出台，链家地产测算，11月，17个政策收紧城市中12个新建商品住宅价格环比涨幅回落，11个城市二手住宅价格环比涨幅回落。
专家建议逐渐放开限购/
延续9月和10月的势头，调控最为严格的4个一线城市房价涨幅继续“领跑”。北上广深11月新建商品住宅价格同比涨幅仍超20%，分别达21.1%、21.9%、20.9%、21%。
《住房绿皮书》显示，2012~2013年，中国大城市房价全面上涨，上述城市房价涨幅完全突破了2013年初公布的房价调控目标，其他大城市也即将或已经突破年初的房价调控目标。
社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞向 记者表示，行政调控适应市场变化的弹性不大，应该逐步放开住房限购，适时推进房产税改革。
在多城市上月的调控手段中，提高限购年限对市场预期影响，例如武汉政策就称，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，必须在本市纳税或者缴纳社会保险，时间由原来的1年调整为2年。
倪鹏飞认为，限购导致刚需集中观望或集中入市，给房价造成冲击，从而影响开发商对市场的预期，针对外地户籍家庭的限购政策与新型城镇化建设目标或相悖。
明年房价或现环比“涨不动”/
任志强近日表示，每一次土地高速增长或增加的过程中房价增幅都会放缓，因为市场有能力去配置资源，有能力调节供求关系。他甚至提出，如果2015年仍然能保持土地购置面积的正增长，房地产市场价格完全能做到不出现暴涨暴跌。
明年下半年可能会出现所谓环比涨幅涨不动，甚至出现由涨变跌态势。
《住房绿皮书》给出的判断是，大城市短线见顶，中小城市颓势延续。导致一、二线城市房价短线见顶的直接原因包括：房价大幅上涨使住房支付能力下降，2013年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力等；同时，三、四线城市在人口外流、楼房滞销的条件下，“鬼城”现象可能扩大。
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