[摘要] 随着十八届三中全会《决定》中关于养老产业的扶持政策进一步明确，诸多企业纷纷躁动起来。其中地产企业的首当其冲，养老地产的概念也开始进入人们的视线。
随着十八届三中全会《决定》中关于养老产业的扶持政策进一步明确，诸多企业纷纷躁动起来。其中地产企业的首当其冲，养老地产的概念也开始进入人们的视线。
人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策的日益趋紧，养老地产被业内寄予厚望，成为不少房地产开发企业摆脱市场低迷的新出路。然而，被房地产开发企业誉为楼市“蓝海”的养老地产，在实际的操作过程中，备受商业模式不清晰、专业服务不到位等多方面因素的阻碍，难以走出一条明确的发展路径。
隐性刚需强劲
随着中国人口红利的消失，与之并行的人口老龄化浪潮悄然来袭。
中国民政部部长、老龄委副主任李立国指出：“中国是世界上老年人口的国家，今年中国老年人口将突破2亿，2025年将突破3亿，2034年则将突破4亿。”
另据中国老龄科学研究中心调查数据显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
老龄人口数量的不断上升、购买能力的不断增加，让不少房地产企业看见了潜在的商机；而来自政策层面的利好消息更让处于转型期的房地产开发企业欢欣不已。
今年8月召开的国务院常务会议要求，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。
9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用人难”和“运营难”等问题，提出一系列扶持政策。
11月，北京市规划委员会发布《北京市养老服务设施规划设计技术要点》征求意见稿，对独立占地、结合建设、社区配建的养老服务设施规划设计等内容提出了相关要求，并对各种养老服务设施建筑的设备系统、“适老性”设计等提供一定的技术指导。
中国房地产研究会人居环境委员会副主任、老年住区委员会特别顾问开彦认为：“随着养老政策的陆续出台，‘养老地产’逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的‘隐性刚需’，将引得各路房企参与其中。”
如万科地产于2010年在北京房山试点养老地产项目“万科幸福汇”；远洋地产在北京亦庄打造的养老项目——椿萱茂·凯健。
据记者不完全统计，目前，保利、首创、绿城、龙湖、复星等开发商已经开始在养老地产上争夺市场份额。同时，越来越多的外资机构也跃跃欲试，开始进入我国养老地产领域，整个行业的竞争大幕已徐徐拉开。
商业模式待磨合
这块看似诱人的“蛋糕”，但吃起来似乎没有那么容易。
在进场环节，房地产开发企业面临拿地价格高的难题。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，目前企业通过招拍挂的方式获得土地，建设养老地产。其建设成本除了普通的建筑成本之外，还涉及无障碍通道等各种适老化配套设施，建筑成本高，很难被市场接受。
业内有些专家建议政府为养老地产提供低价土地，降低企业的准入门槛。首倡“共有产权”，一直致力于房地产政策研究的江苏省淮安市原房管局局长、现民政局局长邵明在接受记者采访时表示，这种想法很好，但是在具体的操作过程中，会在土地的责权利方面产生诸多问题，如采取划拨土地性质，因不能上市交易和抵押贷款，也难以享受土地增值好处等，对开发商及社会资金缺乏吸引力，即使开发商参与其中，也往往通过会员制方式出让70年使用权，有违反土地法规之嫌。以出让土地采取价格优惠的方法，可以避免上述难题，但优惠多少如何确定，特别是如果出现经营亏损甚至无法经营而退出养老市场时，优惠的价格要不要补、如何补？准入机制、退出机制就是管理者面临的较大难题。
与此同时，养老社区的运营服务模式也是房地产开发企业遇到的另一大难题。
烟台磁山温泉小镇·颐生苑国际老年公寓总经理李培升认为，一个具有“养老功能”的养老地产应具有住宅属性、服务属性。要从产品硬件上满足老龄群体在养老居住上的基本需求，还必须为老年人提供物质保障、照料保障、医护保障和精神保障等几个最关键的服务。
开彦对此深有同感。他认为养老地产的核心是服务，要根据老人的身体情况提供针对性的服务。如健康活跃老人，更多的是满足其精神层面的要求，要让老人自主自立地养老。slowgo(行走缓慢)老人需要关注其生理、心理健康。高护理老人，其主要需求体现在医疗服务方面，要维护老年人的尊严。而护理人员必须有专业的护理技能和一定的护理经验。而这一切应基于服务类的标准化基础之上。
另外，养老社区还涉及文体活动、餐饮服务等一系列配套服务，需要房地产开发企业前期投入大量的精力、人力、物力，但是其投资回报周期往往在10年以上。若没有足够的资金或外部融资支撑，投资者承受的压力与风险很大。一旦开发商在后期的运营管理过程中，出现资金链的断裂，相关的养老服务水平和服务质量会受到严重影响，进而导致整个项目的失败。
上海亲和源董事长奚志勇介绍，其项目成立7年首度实现财务持平，前5年都经营得相当艰难。“养老地产的经营模式，使房地产开发企业面临着综合运营商角色的转型与挑战，操作起来难度很大，而解决这一难题的理想状态就是实现服务社会化。”
加强政策扶持
“目前，养老地产刚刚起步，身处其中的房地产开发企业都在摸索前行，此时政府应当充分发挥引导作用，推动行业的发展。”邵明向记者说道。
针对拿地成本高的问题，邵明向记者开出了自己的“药方”：“可借鉴江苏淮安推行的共有产权住房保障模式，以出让土地方式供地，将优惠部分及比例作为政府的所在产权，也就是在土地上企业与政府按比例共有产权，如出让土地的市值为每亩100万元，优惠50%就是企业与政府各占50%的产权。企业按供地时的合同从事养老产业，可以明确对政府产权部分不金税收等，如果擅自改变用途，政府可按照合同依法追究；如果是经营亏损难以运转等不得不退出，则可按原来优惠的比例补交出让金。这样既可以吸引开发商投资出让土地的养老产业，又能解决退出机制的难题。”
目前，业内一些从事养老地产的房地产开发企业减少持有比例，降低风险，并将公共服务设施按需编排，与专业服务机构开展合作，寻求新的服务模式。例如沈阳盛世集团推出的盛世·乐活居项目，在“不脱离社区，不脱离亲情”的“乐活”理念指导下，实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住；在社区里面设置老人日间照料中心、四季如春的多功能厅以及把餐厅、书吧、老年活动中心等公共活动场所用一条乐活街道串联起来，实现多功能的服务，引入专业服务团队，进行后期的服务管理。这种模式使得双方各尽其能，将是未来的一种发展模式。
养老服务需要一个体系，在做养老地产过程中，除了通过市场化发展，寻求新的发展模式之外，同策咨询董事长孙益功还建议政府出台相应的政策，完善养老项目的产品标准、盈利模式的标准和项目运营服务的标准，建立符合国内老年客户特殊需求的本地化的运营服务体系，实现“老有所居、老有所依”的目标。
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