[摘要] “房产税扩围”一直是近几年来房地产市场的关键词。在本届三中全会鲜有提到房地产调控声音时，比“房产税”具备更大外延的“房地产税”却被单独提出。
“房产税扩围”一直是近几年来房地产市场的关键词。在本届三中全会鲜有提到房地产调控声音时，比“房产税”具备更大外延的“房地产税”却被单独提出。
11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）共提出了16项60条重大改革举措，其中提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”虽然仅是简单的两句话，但在业内人士看来已透露出房地产税收体系和调控思维都将有新的调整。
房地产业内人士严跃进认为，“加快房地产税立法并适时推进改革”，表明楼市发展与长效机制建立过程又迈出重要的一步。
房地产税亟待立法
细读本次《决定》，其中涉及房地产的部分主要有三个方面。包括“加快房地产税立法并适时推进改革；保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
值得注意的是，针对房地产税立法用了“加快”二字。“房产税的推进速度在加快，虽然增加试点的直接影响不大，征收范围和征收额都会较小，但对市场的心理层面影响将非常大。”在张大伟看来，房产税将成为未来取代地方土地出让金减少后的地方税源。
对此，有行业人士指出，这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。此次提法，回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求，是税制改革中的一大亮点。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，房产税作为地方的一个税种，长期来说，更可以调节贫富差距，让拥有更多资源和房产的人群，通过缴纳房产税的方式，去反哺低收入人群的住房需求。“加快房产税立法”的意义是主要从法理上把房产税的征收给予一定的证明，一个明晰的说法。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，“加快房产税立法”的意义在于完善税制，通过顶层制度设计建立房地产长效调控机制，使房产税征收更加规范、合理。
在阳光100置业集团常务副总裁范小冲看来，“加快房地产税”立法，是楼市长效调控机制一个新的突破。如果今后房产税全面实施，政府靠地价来维持土地财政的行为将得以转变。
市场供应或增加
对于具体的征收范围，张大伟告诉《每日经济新闻》记者，初期肯定从新购的超面积收起，但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。
张大伟看来，一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也可能给部分市场带来一定的存量供给。
目前的存量住宅市场，持有环节基本是零税费，而在交易环节税费部分上，存量房交易成本高达10%以上。这部分税费大部分都由购房人承担。
“增加持有环节税费，可能短期有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。”张大伟指出，但如果不改变国人只能依赖房地产投资保值的情况，房产税很快将转嫁给承租者或者买房者。
陈昇认为，房产税征收的难点是涉及面太广，征税要考虑到保护绝大多数低收入人群，包括刚需人群置业减免的考量。这就涉及税基，包括征税对象。这就需要一些信息手段来完善房产税征收的界定和减免的范围。
赵秀池表示，房地产税征收的难点在于搞清楚怎么征，征收对象是谁，采取多少税率，征收的目的到底是什么？
从房企的角度来看，范小冲认为，短期内房产税的全面实施，会使（一部分房企、人群）受到一部分损失。总的来看，房企还是期待整个房地产行业有个市场化、健康、透明、有法律保障的体系。
延伸阅读：
据新快报报道 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》15日公布，提出60条改革要求。其中涉及房地产的部分主要有三个方面。包括：“加快房地产税立法并适时 推进改革；保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价等。”
专家认为，这次提出要推进房产税改革，其实就是业界一直呼吁的房地产调控长效机制的一个体现。同时，中央对农村集体用地和宅基地的新提法也是一次重大改革。
首次提出房地产税立法
关键词：房地产税
内容：加快房地产税立法并适时推进改革。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。
法律专家表示这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。此次的提法，回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求。这是税制改革中的一大亮点。
据了解，其实自2011年起，上海(楼盘)、重庆(楼盘)已实施房产税试点。而近几年来，关于房产税扩围的消息此起彼伏，特别是每当国家有新的房地产调控政策出台，专家学者每次都会提及房地产税的铺开实行。包括财政部、国家发改委等部委官员也多次表态，提出要扩大房产税试点范围。不过同时，社会各界对于房地产税的法律基础也有多方质疑，因此本次提及房地产税从立法开始就是一大进步。
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。2011年1月，重庆 启动房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。有数据显示， 重庆每年房产税征收额仅1亿元左右，上海房地产税每年的征收额则在10亿元左右。业内人士认为，在没有立法基础的情况下，房地产税不可能大刀阔斧地进行， 这也是首先试点房地产税的城市房地产税无法与其他涉及土地、住房的税收收入相比的一个原因。
房地产专家韩世同认为，如果改变土地、交易环节税负过重的现象，将税负转移到持有环节，还是比较可行的。这必然要对目前的税制进行整体调整。
财政部财政科学研究所所长贾康(微博)表示，房产税的目的并不是只为打压房价，它实质上是规范的经济调节杠杆，进而形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。
这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。
小产权房能否“转正”成焦点
关键词：宅基地
内容：保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推荐农民住房财产权抵押、担保、转让。
用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
专家指出，对于农民来说，宅基地是一种特殊的用益物权载体。但是，由于相关法律及体制的限制，宅基地上的住房财产权不能得到抵押、担保、转让等。比如， 按照相关法律规定，宅基地只限于本村集体内流转，外村及城市居民不得购买本村宅基地，这就限制了农民住房财产权的有效保障。目前，随着农村人口流动日趋频 繁，农村空心屋不断增多，大量房屋闲置，非常可惜。
而对于农民建在宅基地上的小产权房，是否能在这次的重大改革中“转正”，目前业界还存在不同的声音。
房地产专家韩世同则认为，这意味着小产权房可以逐步“转正”，因为“始终还是要给小产权房一个出路”。他表示，不过小产权房的转正，不意味着小产权房就 等同于商品房。二者之间还是有很大的分别的。比如说小产权房的档次就根本不能与商品房相比。而也有专家学者认为，对购买农房者应设置严格的资格条件和使 用、维修改造规定，需要很多前提条件。同时农民的宅基地不能再无偿取得、需要明确使用期限等。
“土地流转”需要监管和规范
关键词：农村集体经营性建设用地流转
内容：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
关于农村集体经营性建设用地流转的相关政策，对广大农民和房地产界都有很大的影响。业内人士表示，这意味着以后农村集体土地要进入市场，不会只有征地一个方法。也可以杜绝地方政府通过低价征地，从农民手中获得土地后通过土地拍卖高价出让土地。
房地产专家赵卓文表示，“土地流转”成为现实，意味着集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。2003年~2013年这十年，房地产市场兴旺，土地的价格快速上升。珠三角九市，商服用地平均出让地价增长7.2倍，住宅用地平均出让地价增长7.4倍，工业用地地价增长了2倍。
广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)等中心城市普遍面临建设用地不足、征地困难、土地资源储备不足以支持高速经济增长对用地的渴求。他在博文中表示，“土地流转”试点对城市房地产的影响有多大？
目前还难以评估。在目前这个阶段，还亟需有更完善的细则和配套政策，防止三乱：一是，防“乱规划，乱建设。”土地流转后，随着开发商及各类资本的介入， 农村集体建设用地难免“一哄而起”“一哄而建”。二是，防生态环境和自然资源的破坏。特别是旅游用地，林用地被放开，资本高度介入后，大量脆弱的自然资源 和生态环境面临挑战。三是，防“透支性”流转。农村集体建设用地的土地资源，也属于稀缺资源，需要有长期经营的计划和方案，才能保证农民有长期。换言 之，“土地流转”也需要监管，需要规范，至少需要有一个公正的“裁判员”机构。
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