[摘要] 社会各界都在急切地解读11月12日中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。
社会各界都在急切地解读11月12日中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。
在中国银河证券首席总裁顾问左小蕾看来，改革已经列出了清单，虽然实质性的政策和细则还没有出台，但思路是正确的。重头戏是让农民走出低收入的困境。“过去城镇化对农民的利益考虑得不够，而城镇化不是造房子，更应该保护农民的利益。”她对《21世纪经济报道》记者说。
中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《21世纪经济报道》记者专访时表示，“习李房地产新政”日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。
虽然三中全会未直接提及房地产市场，但此前已有思路透出。10月29日，中共中央总书记习近平在主持中央政治局学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应。同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式。
顾云昌分析，与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。
公报中备受房地产业界关注的内容，是提出要建立城乡统一的建设用地市场，完善城镇化健康发展体制，赋予农民更多财产权利。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，这几句统领全局的话，为新型城镇化建设，为土地制度改革包括集体建设用地改革，指出了方向，做好了基础铺垫。集体建设用地改革是新型城镇化建设的核心之一，相信将会稳步推进。
长江证券进一步指出，对农村集体建设用地实现国有化，农民就地城镇化的成本，也是部分地区已经施行的策略（如重庆、成都）。但该手段的问题在于，本质是土地在农民和地方政府间的再分配，并非所有地区土地国有化都足够支付农民市民化的成本。城乡二元土地结构仍未变化。
此前中央刚刚将城乡建设用地增减挂钩试点进行推广，但这并非政府长期目标。赋予农民财权，完善农村土地管理与规划，规范农村建设用地流转制度，最终建立统一建设用地市场或才是《公报》本意。
左小蕾认为，必须应该让农民在土地流转中获取的大头，走出低收入的陷阱，用制度保护农民，缩小收入差距。
不过，长江证券认为，建设用地使用权的流转不等于使用性质的转变，不会直接地造成住宅用地供应增加。根据现行法律规定，集体建设用地的使用权限定在新办乡镇企业、自建住宅以及农村公共设施及公益事业三个方面。因此，《公告》对于“建立城乡统一的建设用地市场”的表述，更应该被认为是赋予农民土地使用权确权和流转带来的额外财权，而非土地使用性质转变带来的“非分之财”。
至于业内普遍关注的房产税改革，未在公报里出现。顾云昌、左小蕾、桑豫峰均指出，公告中提出“完善税收体制”，也暗含了要推进财税制度改革，但具体改革方案也要由深化改革领导小组部署。“制度的建立是长期的过程。据我所知，很多部门都已经开展了许多土地流转和房产税的研究。”左小蕾说。
金隅股份、电子城及空港股份[简介实时动态]等继续飙升，后两者甚至强势涨停，事关工业用地流转概念。市场传出一位接近决策层人士的话，称本届三中全会不会对土地制度改革有实质性改变，强调集体性质、耕地性质以及家庭联产承包制“三个不变”，增加住宅用地主要靠工业用地流转。
市场对此迅速作出反应，前期爆炒的农村土地流转概念股如北大荒、亚盛集团、辉隆股份、海南橡胶11月11日等尾盘突然跳水，北大荒一度触及跌停价，昨日上述个股继续下跌。
有市场人士提醒，工业用地流转概念在细则未出之前仍需谨慎。
频吹政策风
10月23日，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》，提出2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地等七条政策措施（下称“京七条”）。
其中第二条中如此表述：“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。”
在京七条中并未明确自有用地具体所指，按照相关规定，自有用地包括除了国家拥有之外的所有用地，如农村集体所有的自留地、自留山都属于此类用地，此外，企事业单位自有的工业用地也属于其中。
11月11日，有媒体报道引述接近决策层人士的话称，农村土地流转因为18亿耕地红线不变，因此将农村自有土地转化为住宅用地可能性较小，增加住宅用地的重任主要放在自有工业用地的流转上。
该消息一经挖掘，市场反应激烈。根据国泰君安的研报，金隅股份目前拥有约1000万方平米的有证工业厂房用地，北京市内的工业用地占地面积约800万平方米，其中1/3即约200万~300万平方米位于五环以内的核心位置，电子城在北京拥有77万平方米的优良工业用地。
除上述两家公司外，投资者还挖掘出位于北京的空港股份，位于上海的外高桥、申达股份、宝钢股份、龙头股份、海博股份、东方创业，位于广深的广州浪奇、深天健、珠江啤酒、广船国际、中粮地产[简介 实时动态]等。
慎防空欢喜
上述消息一出，炒作土地流转的资金集体“傻眼”。《财经日报》此前曾报道，所谓土地流转，涉及的也是自有用地，而北大荒与海南橡胶的农村土地属于国有，与农村自有用地流转的土地种类并不相同。
而本次透露出的工业用地转为住宅用地，在土地属性上也并未有细则跟进推出，除此之外，工业用地转为住宅用地早前市场便已反复炒作，预期透支。2009年以前，尚未登陆A股的金隅股份，就已经有成功将工业用地转为商业用地或住宅用地的先例。
此外，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。完成用途变更后，以变更时的土地评估价格补缴土地出让金。
假如拥有工业用地的一方出让手中所持有的工业用地，同时又改变用途的，按照《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”一系列复杂的行政程序下来，不确定性陡增。
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