[摘要] 燕郊的常住人口目前为50万，而当地的商业项目面积超过200万平方米，是否出现了过剩？
燕郊的常住人口目前为50万，而当地的商业项目面积超过200万平方米，是否出现了过剩？
对此，工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波在接受本报记者专访时表示，燕郊有望成为一个新城区。“如果未来人口达到100万，交通再跟上，那么对于当地商业项目来说，我认为将来问题不大。”
中国房地产报：目前燕郊的常住人口为40万~50万，而当地的商业项目面积超过200万平方米，这意味着燕郊的人均商业面积已超过5平方米，比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米高出3倍多。
你认为燕郊的商业地产项目是否过剩？原因是什么？
工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波
朱凌波：200万平方米只是一个笼统的数字，燕郊的商业地产项目是否过剩，还要看其是以持有型还是销售型物业为主，形态是怎样的，是否大多数以社区商业为主以及当地的发展战略等因素。
商业地产过剩一般有3个原因。
一是地方政府会有一些短期行为，希望在自己的任期内把能招商、能开业的项目都推出去，把能卖的地都卖完，这会导致前置化的供应量过剩；二是开发商在城镇化形势下，也在加大力度进行产业布局，从而助推项目开发；三是在目前的消费转型阶段，中国人的旅游时间、休闲时间越来越多，大家的生活理念变了，希望更好地享受生活，这种需求也会助推商业项目的增量。
中国房地产报：按照燕郊高新区的规划，到2015年当地的总人口将达到100万人，届时燕郊的商业地产项目会是怎样一种形态？
朱凌波：中国的城市化进程发展很快，比如北京的回龙观、天通苑、望京、上地、房山等区域，10年前谁也想不到它会发展这么快，这包括楼价、人口的居住情况及商业项目发展等因素。
如果到2015年燕郊的总人口达到100万人，再加上其距北京直线距离仅30公里的交通条件，成为一个新城区的可能性是具备的。
就燕郊这两年来看，北京的限购政策对当地房地产市场推动很大。
商业地产不像住宅可遍地开花，一个新城区最终能形成商业中心或商圈的地块是有限的，它有一个发展的过程。
城市的发展是由先天、后天两种因素造成的。比如现在的天通苑、回龙观，与5年前、10年前比，最初并没有很好的商业规划，但后天的人口的增长却比较快。原来在龙泽附近只有一个华联超市，后来在一站之隔的回龙观又建了一个，这说明它的人口基数很大，所以它的这种布局是没有问题的。
再比如像天通苑的龙德广场，人气非常旺盛，因为其辐射的周边地域很大。
所以，从这个角度来讲，如果燕郊未来的人口达到100万，交通再跟上的话，那么对于当地商业项目情况来说，我认为将来问题不大。
燕郊未来一是会形成大型的集中式商业项目，即燕郊的商业中心，而更多的则属于社区商业、邻里商业类型。社区商业的的辐射范围可能也就3公里，步行15~20可到达。这种社区商业在燕郊遍地开花，我认为是没有问题的，因为它是一种属地型、便捷型、生活型商业项目，大家都去最近的地方消费。
当年的回龙观、天通苑，白天千军万马进城工作，晚上回到居住地，成了潮汐式消费的卧城，对此燕郊应引以为戒。
从现在开始，燕郊当地政府应考虑一体化发展，让居住者在当地实现生活、就业、消费、娱乐、教育等，把居住者留在燕郊，而且不断地让他们的生活更便利，幸福指数更高。这样一来，燕郊的商业项目未来的发展空间自然会很大。
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