[摘要] 当前中国各方热议的房产税改革试点，实质内容就是在建设与完善中国的社会主义市场经济体制过程中，借鉴美国等市场经济体的经验，在不动产保有环节引入和建立直接税(财产税)的制度框架。
当前中国各方热议的房产税改革试点，实质内容就是在建设与完善中国的社会主义市场经济体制过程中，借鉴美国等市场经济体的经验，在不动产保有环节引入和建立直接税(财产税)的制度框架。
“宽税基，少税种”的美国房地产税
作为当今世界最发达经济体的美国，其房地产税收经历了长期的发展和完善，已趋于相对稳定和成熟，在西方发达国家的房地产税制中具有代表性。
绝大部分的美国地方政府(即联邦、州之下的“基层”政府，大的比如1000余万人的纽约市，小的比如几千人的自治镇)，房地产税收是最重要的支柱性税收来源，并且自从殖民统治时期以来就已经具有显著的税制特征。每个州的宪法和法令，为房地产评估和税收征管机构的建立提供法律依据，自开征以来一直是其地方政府财政收入的主要来源。从1975年至今，据统计均占地方税收收入的50%以上(有的地方甚至高达80%左右)。
从税收的分布结构来看，美国重视对房地产的保有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻(反观我国，恰恰在消费住房保有环节征税上是空白)。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税(又称不动产税)，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一，从20% —100%不等)。各州和地方政府的不动产税率不同，平均大约1%—3%，往往通过当地议会审批预算的程序来一年一定(有不少地方是根据当年财力安排的要求“倒算”出来的税率)。除保有环节的税收外，当然还有交易环节的税。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人课征的税收，一般依照房地产的取得方式而设置税种。房地产所得税是对房地产或土地在经营、交易过程中，就其所得或增值课征的税收。美国的房地产交易税税率约为2%，在房地产买卖时缴纳。
美国的房地产税收以“宽税基，少税种”为基本原则。宽税基，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象。少税种，即美国设置的有关房地产保有环节的税收种类，只有财产税这一种。
我国现行房产税弊端频现
我国现行房产税设立于1986年。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值(减除一定比例)或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%—30%后的余额，税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。尽管随着经济快速发展和分税制改革的推进，房产税收入呈扩张趋势，但就实际情况看，房产税在地方税收中属于小税种，其收入在省以下地方政府财政收入结构中比重仍很低，并且税收政策也比较混乱。比如，2009年房产税收入804亿元，仅占当年地方税收收入的3%。另外，房产税在我国收入分布高度不均衡，现在一年800亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。
从总体上看，现行房产税税制弊端主要表现在：、征税范围过窄。我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区对经营性的房产征收。其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。同时，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。第二、计税依据不合理。我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上是偏重静态考虑，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。因为转轨时期，我国经济始终保持高速增长态势，高速经济增长以及城市化进程加快带来了土地和房产大幅，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据，事实上是大大缩小了税基。第三、房地产税费过于混乱。在房地产正税之外，有非常复杂的收费。项目繁多，规范程度很低。在中国五级政府的框架之内，比较高端的政府有关于房地产的收费规定，近年来在努力地加以归并、清理、减少;在比较低端的政府那里，出台的关于房地产收费项目的数量比高端政府出台的要多得多。和比较规范的市场经济国家的情况相比，中国关于房地产、不动产税费的状态，仍可以称得上是天壤之别。
开征新房产税的多重作用
开征新房产税不仅事关现有房地产税收体系的重新调整，而且涉及到分级分税财政体制改革的深化，是一个需要通盘考虑的中长期制度建设问题。从房产税改革试点入手，目标是打造我国地方政府所必须掌握的地方税体系中主体税种的框架，为在省以下贯彻落实分税制和使地方政府行为依合理的制度安排而长期化，创造基本条件。这对于中国的市场经济体制建设的贡献，是具有全局意义的。
房产税改革也是我国新一轮房地产“调控新政”中的制度建设内容，事关各方利益和调控的水准与中长期效果。房地产领域的重要性和复杂性、敏感性，随中国经济的成长、经济体制和社会形态的转变而正在前所未有地凸显。毫无疑问，作为一个税种，房产税难以改变中国今后几十年间城市化水平不断提升中的住房房价上扬趋势，但房产税一定有对冲房价上升、使过程较平稳、减少泡沫的效应。
纵观市场全局，我们可以发现，我国住房福利分配制度向市场化配置发生演变以来，已有较丰富的实践探索，现在基于经验总结和政策理性，应明确地树立房地产领域宏观调控层面的“双轨统筹”框架目标，“让政府的归政府，让市场的归市场”。如果我们通盘考虑市场经济发展与和谐社会建设，就必须在信贷手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建设、法制进步因素，才能在“标本兼治”中，体现“治本为上”的调控高水准，回应各个方面的关切。
如果房产税不出台，正在进行的这一轮房地产调控与过去几年的调控将不会有本质区别，也改变不了房地产调控中的保有环节税收的制度缺失问题，甚至很有可能重新陷入治乱循环的怪圈里去。因此，建议有关部门在出台房地产行业相关的税收政策时，应将短期与中长期结合起来考虑，突出制度建设的主线，尽量为中国今后几十年的发展打好制度基础。
开征房产税的作用体现在，首先，它可以增加住房市场中小户型需求比重。消费者考虑到保有环节的房产税，会更多选择相对实惠的中小户型，改变市场上普遍的需求侧重，符合节约土地、能源，具体落实科学发展观的要求。其次，可以降低房屋空置率。由于“囤房”无成本，中国大城市现在房屋空置率相当高，有房产税以后，它会促使这些人把囤积的房租出去对冲税负压力。最后，房产税可使房地产领域的投机行为有所收敛、投资行为有所降温，炒房行为从毫无顾虑、肆无忌惮转变为相对和缓，并更多注意适应接盘的消费者需求，从而综合起来使房地产市场理性化一些。
房产税还有一个重要的作用，是对收入分配问题的贡献，所增加的税收收入可优先用于住房保障体系，造福于民。同时它与现行的调控政策等改革配套，能促进房地产业的发展在中长期进入相对平稳、合理的轨道，减少泡沫，而不是单纯的打压房价。
房产税改革思路与要点
“十二五”期间我国要以“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则推进税制改革，同时要巩固和完善与社会主义市场经济相配套的分税分级财政体制，因此，建议房产税改革的基本思路是：
首先，归并、整合现有的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税和房地产开发领域一部分行政事业性收费，合理简化税费，以房地产市场评估价值为房产税课税税基，覆盖部分高端消费住房，实行可以减少征管成本而又跟市场经济适应的新房产税。
其次，统一税制，逐步扩大税基和征收范围。在统一内外资两套房产税税制的基础上，科学设置房产税的税基、税率、减免税优惠，本着“先易后难，先窄后宽”的原则，逐步适当扩大房产税的税基和征收范围，逐步使其成为地方税收的重要支柱。
第三，合理调整计税依据，确立根据房产评估值计征的制度框架。评估时要考虑面积、地段、朝向、楼层、市场影子价格等多种因素。参考国际经验，评估可3至5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。
最后，借鉴美国等市场经济国家的经验，此税种应该由地方政府掌握，把它培育成为地方政府的一个主体税种。特别是我国东中部地区的主要税源。所谓“地方”，在中国的概念里面，从省开始都叫地方，至少是省、地(市)、县、乡镇四级。我们提出的建议是要考虑通过“乡财县管”、“省管县”等改革试验，首先在财政方面从五个层级缩减到三个层级，变成中央、省和市县(平级)的三个层级。在这三个层级的税种配置中，可以把房产税主要配置在市、县的层级上。因为这个税种从它的固有性质来看，首先是一种流动性几乎没有、稳定性很强的税收收入来源，征税的对象就是不动产。第二个特点是在管理上来说适合由地方政府的低端来掌握。第三，它是在地方政府职能上正好与市场经济要求相贯通的一个税种。如果地方把它作为一个主要收入来源，就要尽心尽力、有条不紊地优化本地的投资环境，进而就会在“长期行为”和“职能合理化”框架下使辖区内的不动产，地方政府的税源也就随之扩大。
房产税试点方案的若干选择
目前，应以认清制度建设大方向后“不争论，大胆试、大胆闯”的积极态度，开展部分城市的房产税试点，改进调控推进制度建设。方案设计上应注重“渐进”要领，从拥有多套房子或大面积的高端人群入手，不求一步到位。
可存在地区差异的试点方案是开端，意在先建基本框架，再徐图改进。还应积极征求各方意见，开明地展开讨论、组织听证、作情况通报。并且对于培训、交流活动应有积极的安排。特别要注意的是，有关部门必须积极建立、健全相应的房地产登记注册、评估制度及管理机构。通过房地产估价确定税基是国际通行做法。我们的目标是建立适合中国实际的完善的房地产评估或评税制度。
另外，应给全体社会成员“定心丸”和对所涉及纳税人采取“讲道理”态度。而过度的行政化调控(如无限期的苛刻的“限购”)并不可取。对于一般中等收入阶层，包括公职人员，包括社会上现在有自己的商品房、产权房的成员，这个框架应该非常清晰地给一个信息：不去覆盖我们现在居民家庭的套住房，第二套房很多人说是改善房，也可以不覆盖，一定要考虑先从高端或者从增量做起，让大家以后在实际生活中来认同这个税的正面效应。对于高端增加了税负的纳税人，也要消除他们的恐惧心理：这个税是市场经济调节经验的通例，而且不会使他们“伤筋动骨”，一定会严格把握“负担能力原则”，是他们完全可承受的一种再分配调节。他们多纳一些税，进入国库后反过来扶助弱势群体，既体现了“先富起来”的人们对社会的贡献，也促进了社会和谐，对先富者，也是形成了整体而言对他们境况有利的正面效应。
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