[摘要] 广州楼市在经历了“金九银十”的一波集中的推货及成交高潮后,支撑市场的主力的刚性需求买家也消耗了不少。记者近两周以来走访发现,作为供应主力,多个外围区域楼盘推出新货,成交情况都只是六七成出货量的“合格”水平,再难现之前频频“满分”的迹象。
萝岗过去一直是楼市洼地,也非供应重点。不过今年以来,随着中心区楼价上升,以及区域内供应量的增加,萝岗楼市热度也在各区中名列前茅,更频现“日光盘”。
就在上个周五,萝岗拍出楼面地价近万元的地块,周末就有楼盘趁机紧急加推,不过带装修均价1.7万元/平方米,与半个月之前推出的单位在定价上并没有明显变化。销售人员在加推前一天通知买家要赶紧下手,不然下一期再推新产品的话楼盘会准备调整价格,估计可能会调整到“2”字头。
不过,记者周末在楼盘内看到,销售中心现场虽然吸引了过百买家到现场,有不少更在场立即签约,但是相比起开发商推出的160多套货量,买家还不算太多。而销售人员也透露,虽然中午时分销售的数量已经超过七成,但这一销售成绩相比此前一期已经有所降温。就在两个多星期前,同一楼盘推出几乎一样的货量,当天就卖出了九成多,而此次再度加推,即使有热门地块效应的助力,去化率却不升反降。
南部:地铁旁楼盘悄降千元
除了番禺,南沙此前在“金九银十”的楼市之中也有所发力。据阳光家缘的数据,其仅在“十一”黄金周后一周的网签量就达到591套,单周网签量创下了区域的纪录。然而,其近两周以来,成交量已从单周300多套缩减到最近一周的243套。
此前,业界曾经有传言称,南沙将从10月10日起限价政策将松绑,从目前的8400余元/平方米放松至1.4万元/平方米,而目前正在推货的楼盘,国庆节前需要签双份合同的,现在只需签一份合同,但事实证明限价并没有放松。地铁四号线金洲站旁的一大型楼盘此前多次开盘都创造了不错的销售成绩,但是从中秋节开始,楼盘的去化速度就已经减缓。而楼盘的销售透露,该楼盘的定价已经从之前的报价1.4万元/平方米下调到了目前的1.2万元~1.3万元/平方米。
而在上月底,位于南沙新港大道的某大型楼盘正式开盘,虽然之前吹风价达到1.3万元/平方米,但是真正开盘后,整体均价反倒有所下调,仅有1.2万元/平方米。
库存不减反增
本报记者发现,虽然经历了此前一段时间的高温成交,但是广州楼市的库存依旧不减反增,数据自半年来的3.4万多套持续攀升。据广州市国土房管局阳光家缘网数据,截至昨日,广州十区两县级市的可售住宅数量49669套,以正常每月成交6000~7000套的数量计算,当前的库存可以消化半年以上,并不算高。然而,当前可售住宅面积高达687.73万平方米,平均到每套住宅的面积为138.4平方米,大户型的去化速度已经在拖市场的后腿。
另一方面,从近一个月来的楼市数据也可以看到,广州的成交量正在逐步降温。数据显示,刚刚过去的一周,广州全市十区二县级市新建住宅成交1939套,而此前三周,同一统计口径下的广州楼市成交量分别为2657套、2388套和2255套,呈现逐周递减的趋势。
北部:楼盘成绩勉强“合格”
一直以大户型别墅作为卖点的花都区域,在今年刚需盘也后续发力。此前的中秋节以及国庆期间,多个楼盘都出现过“日光”的情况。而“十一”期间曾经“日光”的某楼盘,在10月底的最后一个周末再推出新货,当天主推临近规划道路的94至95平方米三房单位,均价10000~11000元/平方米,价格与之前相比也没有太大变化。
而为了进一步促销,据楼盘的销售人员介绍,在开盘当天买家如果下筹的话就可以享受95折的三重折扣,以总价110多万元的一套单位计算,折后大概可以节省10多万元,而且楼盘的总价不高,首次置业的刚需买家只要付三成左右的首付,也就是30万元左右,压力相对较轻。不过,即使价格仍然比较优惠,开发商披露的数据也显示,开盘当天只是售出了六成左右的货量。与此前开盘“满分”的成绩相比,这一成绩只能算是勉强“合格”。销售人员透露,楼盘较受欢迎的单位还是90平方米左右的户型,这类面积的三房单位基本推出后就有买家承接。
明年楼价稳为主
“由于前期价格上升过快,近期多个楼盘的推出已经没有‘日光’。除了刚需买家之外,在目前北京、深圳先后出台调控新政的情况下,市场气氛也不利于投资型买家入市。”中原地产项目部总经理黄韬表示,当前中心区不少楼盘的加价幅度已经在下降,而外围区域的楼盘实际上自10月以来就呈“平盘”的状态。如果没有进一步的大规模调控政策,明年楼价的走势也将以稳为主。同时,以目前的广州房价走势而言,上涨势头以因供求关系的变化得到抑制。
“由于当前正处在政策的敏感期,不少买家都持币观望,所以四季度楼市的成交量将肯定不如三季度。”经纬行研究中心总监朱欣苑向记者表示,自“十一”以来广州楼市成交放缓,既有价格高涨的因素,也有“双合同”导致买家实际首付门槛提高的因素,可以说当前楼市已经进入了“滞涨”的局面之中。下一步房价是否会回调,将取决于房产税等政策是否落地,以及落地的严厉程度。从目前来看,广州整体楼价依然会较为稳定,但买家对高房价的适应期将拉长。
高端买家提前入市
与往年同期相比,今年高端买家入市的时间提早了约一个月,促使10月二手市场上高单价、高总价物业成交占比增多。来自合富置业的实时成交数据统计显示,上月广州二手住宅成交均价已达22432元/平方米,环比升7.6%。高端物业交投最旺的天河区,成交均价环比涨幅领跑其他区域,其二手住宅成交均价为32951元/平方米,突破“3”字头大关,环比出现13.9%的涨幅。
合富置业市场经理梁燕明表示,从往年市场成交数据来看,11月才是高端买家入市相对集中的时间,而今年高端买家购房旺季提早到10月已出现,对整体市场二手住宅成交均价产生明显的拉升。
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