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银行收紧二套房贷款 消费贷改头换面卷土重来

中国经济网     2013-10-21 13:28

[摘要] “您买二套房首付压力大也没关系,只要您把原来的房子抵押给银行做消费贷,我们就能想办法给您贷出钱来。”这并非是哪位房地产经纪人在忽悠购房人,而是在近期北京房地产市场商业银行贷款收紧之际,一些中介机构和购房人联合筹划的变通之策。

“您买二套房首付压力大也没关系,只要您把原来的房子抵押给银行做消费贷,我们就能想办法给您贷出钱来。”这并非是哪位房地产经纪人在忽悠购房人,而是在近期北京房地产市场商业银行贷款收紧之际,一些中介机构和购房人联合筹划的变通之策。

昨日,记者调查发现,早已被明令禁止、不得进入房地产市场的消费贷“起死回生”,充当一部分购房贷款,从而削平了楼市调控政策对于“第二套房”购买所设置的门槛。

三成人担心近期银行“钱紧”

家庭购买首套房贷款利率上调至基准利率不再打折、购房贷款银行批贷时间延长至两个月以上、部分银行对第二套房贷款基本停止审批……9月份以来,中介和购房人在二手房交易中的亲身经历,证明“京城楼市房贷收紧”并非空穴来风。

与此同时,房地产成交的势头却未见减弱:二手房市场基本延续着日均三四百套的网签量,而新房可售库存量一度跌破6万套的历史新低。

“不论是刚需购房人还是兼具投资需求的购房人,大家最关心的只有一件事,现在出手买房,年底前还能否从银行贷到款。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖披露,10月份以来,我爱我家呼叫中心接待的二手购房咨询者中,咨询房贷能否顺利办理问题的购房者比三季度月均增长近10%。此外,约三成的购房者因担心年底房贷紧张现象重演,届时影响家庭购房计划,从而提前着手买房。

胡景晖认为,咨询房贷审批问题购房者数量增多的主要原因在于:一方面,近来受北京等国内多个省市购房贷款紧张的影响,购房者对此问题关注度有所提升;另一方面,当前购房者中以刚性自住需求为主,且刚需购房者多为贷款购房,据我爱我家买卖业务成交统计显示,在近半年的购房者中,贷款购房占总体交易的六成左右,银行房贷政策收紧,将直接影响大多数购房人的购房计划。

“相当于享受首套房政策”

“在银行住房贷款收紧的时候,让抵押消费贷变相成为房贷,早已成了业内公开的秘密。”在一家大型中介已担任5年店长的周经理说,特别是当二套房首付比例提高至七成以后,很多已有一套住房的家庭因为凑不齐高额首付款,多数都会选择把首套房抵押给银行借出消费贷,占房款三成的二套房贷款,再加上这部分消费贷,购房人实际使用的银行贷款比例高达六至七成,“消费贷在全部贷款中几乎占了一半,虽然这部分贷款利率会调高,但购房人基本仅需首付三成,相当于‘享受’家庭首次购房政策了。”

京城一家担保公司的业务经理透露,如果是用房产抵押的消费贷款,目前最高能申请到200万元,用于首付是足够了。因为按照上述中介的算法,即便消费贷只占到购房总价的四成左右,购房人再拿出约150万元的首付,最高可以买到总价约500万元的“第二套房”。

“二手房购房人借出的大额抵押消费贷款,在与银行签订合同时通常会以购买珠宝、古董家具等名贵奢侈品的名义申请。”周经理解释,按规定,银行应该将贷款直接打给售卖这些商品的商户,但客户如果提供一个他人或第三方公司的账号――比如珠宝公司,出具其与购房人签订的珠宝交易凭证,银行也不会细查,能直接把款打过去。钱到账后,收款的这家珠宝公司完成“取现”,然后再将这些钱全部转到卖房人名下账户,从而实现消费贷“过桥”目的,使其随后变成房产抵押人即借款人的购房贷款。

中介一单可获上万收益

楼市中的消费贷“过桥”并非个案,而消费贷到底能否用于购房?

央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》曾明确:“各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”。根据《个人贷款管理暂行办法》的规定,个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。但在某些条件下,也不排除借款人自主支付方式,银行有责任审核借款人相关交易资料和凭证是否符合条件。

“虽然有规定,但一些银行在具体操作时会睁一只眼闭一只眼,并不严查贷款的真正流向,也不是把贷款直接放给与客户交易的商户,使得消费贷变成国家禁止的‘无指定用途贷款’。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析,目前,包括二套房贷在内的购房贷款被严格控制,消费贷突然就成了抢手货,特别是在部分城市首套房利率已提至基准利率的环境下,部分商业银行“消费贷1.1至1.3倍基准利率、最长贷款10年”的条件,与二套房贷相差无几,但却会对房地产调控造成严重的负面影响。

本来因为手头紧一度放弃购房的市民徐女士,日前通过中介顺利获得了银行130万元的消费贷额度,用于购买第二套房,事成后她按中介要求交了3900元的“取现费”,相当于借款额度的0.3%,再加上付给这家中介公司下属担保机构的1%服务费,仅此一单,中介方面便有1.69万元入账,徐女士实际只能拿到128万余元。

业内人士认为,在整个操作过程中,中介和担保公司会帮助客户打通包括银行、第三方收款公司在内的全部环节,致使消费贷违规使用并从中获利,因此,下一步应将贷款业务纳入整治中介违规经营的重点。

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