[摘要] 5月30日，北京土地储备中心挂出昌平区沙河镇R2地块，强调在限定1.4万元/平方米销售价格的前提下，竞拍地价，且限定沙河高教园区内的单位职工购买。
5月30日，北京土地储备中心挂出昌平区沙河镇R2地块，强调在限定1.4万元/平方米销售价格的前提下，竞拍地价，且限定沙河高教园区内的单位职工购买。
时隔三年，“限房价、竞地价”地块再现楼市，究竟是怎样的信号？据接近内幕人士称，该地块只是投石问路，如果进展顺利，下半年还将推出大量“限房价竞地价”土地。
土地出让方式的改变，是否会对楼市带来新的冲击？能否改变目前调控僵持态势？
北京再推限房价地块
5月30日，北京新增挂牌3地块，其中昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地项目(配建公共租赁住房)因特殊的出让方式引起业内的广泛关注。该宗地采用限房价、竞地价的方式出让，是北京第二次采用此方法出让土地。该出让方式在调控持续深入以及多宗高价地出让的背景下“再现江湖”颇具意味，业内人士表示，该出让方式在控制房价、解决夹心层居住问题方面具有重要作用。
体量超大
昌平沙河地块的体量是今年出让的体量较大的地块之一，根据招标文件，该宗地的体量高达51.12万平方米，四至范围是：东至北沙河西五路中线，南至高教园八号路中线、高教园北三街中线，西至东沙河东蓝线，北至北六环南红线。其中，该宗地上需配建26万平方米公共租赁房，其余居住部分全部建设园区安置房。公告显示，该宗地的起始价为30.52亿元，和之前的出让方式不同的是，该宗地未来产品的售价已经被政府限定，公租房部分的回购价格为1.1万元/平方米，而园区安置房的销售限价为1.4万元/平方米。
对于其巨大的体量，北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，超过50万平方米体量，叠加其中的限价房及公租房合计能够提供房源超过5000-6000套，虽然不公开发售，但对区域内市场肯定会有比较大的影响，起码会稀释掉北部区域的刚需总量。之前这一园区内的部分职工可能会在商品房市场寻找房源，一旦这一项目入市，这些需求都将被消化。
某业内人士告诉记者，像以前限房价竞地价方式出让的土地一样，该宗地上所建的房源有严格的准入准出机制。对于哪些人能买，张大伟表示，“该宗地还是不同于之前市场认为的限房价地块，虽然对销售价格也有限制，但本地块的销售对象应该是定向针对沙河高教园区内的单位职工”。
而据张大伟介绍，之前的中铁建·国际城项目的准入机制相对较为宽松，“最初规定是有购房资格的人都可以，后来人太多，优先有购买经适房资格的人。不过，购房者需满两年才能转让。”
对于昌平沙河地块的准出机制，张大伟称，“应该也会有规定，但目前尚不清楚。”亚豪机构市场总监郭毅也表示，因该宗地的部分房源定向高教园区发售，所以，准出机制可能由教委等部门来规定。
值得一提的是，记者在采访中发现，不少业内人士对定向发售持怀疑态度，“保障房尚且不足，这个时候建设这种定向出售的房子或将重新滋生腐败。”
准入准出机制严格
出让方式引热议
该宗地最值得关注的除了超大体量以外，其限房价、竞地价的出让方式也引起了业内热议。所谓的限房价、竞地价，即是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。
这种出让方式并非首次出现，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，也就是中铁建长阳国际城项目也是采用这种方式出让的。“本地块的出让将验证限房价地块对开发商的吸引力。因为溢价空间被封闭，限制销售价格的地块，都在土地出让时，就基本确定了利润。但这些地块不用担心销售，而且开放周期短，对很多带有建筑公司的国企非常有吸引力，即使利润低，也可以分担管理成本。”张大伟说。
据了解，该宗地周围在售商品房价格都已经接近或者超过2万元，该宗地上所建房屋的售价低于市场价。
中铁建长阳国际城
2010年5月20日，首例“限房价、竞地价”的商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地出让。经过短短6的闪电竞拍，被中国铁建房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，楼面均价为6095元/平方米，溢价率为23%。招标文件规定该地的销售限价均价为12500元/平方米，房价可以上下浮动6%，户型面积上限定为中小套型。不同于以往的“两限房”，该地块对购房者户籍、家庭年收入、住房及总资产净值没有严格限制，另外对再次转让没有严格限制。
2011年4月15日，中铁建长阳国际城开盘，首期共计1594套，次期房源800套，参与排号的购房者超过9000人。主要房源为80平方米左右的两居、90平方米左右的三居和120平方米左右的三居，物业费1.82元/平米。限价12500元/平米，可上下浮动6%。首次购房的京籍购房家庭、符合条件的非京籍家庭、放弃保障房购买资格的保障房轮候家庭均可购买。自交房之日起，两年内不得出租和出售。
同期，与该项目不远的中粮万科长阳半岛售价在18000元/平方米左右。有着鲜明价格优势的长阳国际城两次开盘均当日售罄。
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