[摘要] 虽然不少城市“国五条”调控细则已出台，但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州(楼盘)、苏州(楼盘)等地已收紧公积金贷款政策；广州(楼盘)调控仍存加码空间，二套房首付比例或提至七成。
虽然不少城市“国五条”调控细则已出台，但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州(楼盘)、苏州(楼盘)等地已收紧公积金贷款政策；广州(楼盘)调控仍存加码空间，二套房首付比例或提至七成。业内人士指出，未来一二线热点城市房价若继续上涨，调控政策将进一步收紧。
公积金余额或不足
北京(楼盘)提高公积金二套房贷款门槛后，近日苏州等地也相继收紧了公积金贷款政策。
4月8日，苏州市区大幅提高公积金贷款门槛。苏州市住房公积金管理中心市区管理部下发通知，苏州市区住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍；借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限，由6个月调整为12个月以上。苏州下辖的昆山(楼盘)市当日随即跟进了这一政策。
4月10日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布通知，将浙江省级单位职工公积金可贷额度的月缴存比例大幅提升。以公积金贷款50万元为例，此前职工只需月缴存额超过487元即可，调整后，月缴存额提升为1088元，提高了123%。与此相应，公积金贷款30万元、20万元，相应的月缴存额度也大幅提升。
上海(楼盘)中原市场研究部总监宋会雍表示，收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。“一季度楼市火爆，大部分城市要确保完成今年房价控制目标会增加信贷调控措施，而且不少城市因贷款需求增加导致公积金余额有较大幅度下降，面临余额不足的可能性很大，所以接下去应会有更多城市收紧公积金政策。”
强化房企销售监管
目前，除北京外，上海等一线城市尚未提高二套房贷首付比例。但上海调控细则里提出今年要保持房价稳定，广州和深圳(楼盘)的房价控制目标均要求低于人均可支配收入的涨幅。由于供需矛盾依然突出，上述城市楼市调控压力不小。
中国证券报记者从接近广州市相关监管部门的人士那里了解到，如果广州4月房价按月升幅超过2%，有关部门可能提高二套房贷首付比例至70%，也有可能在公积金贷款、商业银行贷款加码措施中二选一。
广州市2013年政府工作报告表示，今年城市居民人均可支配收入增幅要达到11%，城市居民消费价格指数涨幅控制在3.5%左右。广州市国土房管局数据显示，1-3月广州十区新建商品住宅网签均价分别为15946元、16298元、16817元，分别按月上升2.9%、2.2%及3.2%。
业内人士认为，不仅是一线城市，部分二线城市房价上涨压力也不小，若目前已实行的调控措施不能有效抑制房价过快上涨，二套房首付比例也将提至七成。
此外，更多地方有望出台更严格的限价措施。广州和深圳已经对价格涨幅过快的楼盘暂停发放预售证。对于房企捂盘惜售、囤积房源的行为，发改委15日处罚了8家房企，并要求各地监管部门把商品房明码标价作为常态监管，严查房企违规行为。业内人士认为，未来一二线热点城市会对房企销售行为从严进行监管。
房地产调控“只堵不疏”被质疑
这是一群被北京住房公积金贷款新政(以下简称公积金新政)“撞了一下腰”的群体：因为该新政，他们原本已触手可及的买房梦开始变得有些遥不可期。
原已选房、等待正式签约的天上云(网名)近日变得非常郁闷，根据公积金新政，月收入低于1960元的天上云所能申请的公积金贷款额度为零。
公积金新政提出，在计算贷款申请人的贷款额度时，借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京的基本生活费标准——单身每月为980元，已婚为1960元。
天上云的爱人，由于去年失业、今年刚刚续交公积金，同样不具有申请公积金贷款的资格。因为按照新规，贷款前12月都连续缴存才有资格申请公积金贷款，即使是购买政策房也需连续缴存6个月。
“本来就是低收入群体，每月按时交公积金，却不能享有公积金贷款，享受公积金的优惠。申请商业贷款，压力更大。义务和权力严重不符，这太不公平了。”天上云郁闷地对《中国产经新闻》记者说。
认房又认贷的公积金新政则让一些已网签的二套房者很尴尬。据被害者甲(网名)介绍，他是小房换大房，小房已卖马上过户，而所购大房按照公积金新政为二套房，按其首付要求还有20万元缺口。如果小房毁约，违约定金为10万元。
与以往认房不认贷的旧规不同，公积金新政规定，二套房(包括外地有房者)首付不得低于7成，利率为基准利率的1.1倍；无房有贷者，贷款首付不得低于6成，利率为基准利率的1.1倍。
郁闷的还有一群高收入的群体。根据公积金新规，借款人月均收入超北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
有网民算了一笔账：2011年北京职工月平均收入为4672元，其3倍是14016元，减去缴纳的公积金1681元，养老保险1121元，医疗283元，失业28元，个税925.6元，净收入约为9977元，减去公积金月供7008元，月还5327元，剩下4650元。再减去3500元的租金，最后仅剩1150元的月生活费，日均38元。
这样算下来，这群被界定的高收入群体将成为实实在在的房奴。
北京理工大学房地产研究中心主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，总的来看，这表明了政府鲜明的态度，只支持基本住房保障，不支持拿着基本保障住房的公积金去投资和投机。这既是一种态度，也是一种调控措施。
但有专家表示，不断提高的贷款门槛，使得“少从我这拿钱、快点把钱还给我”成为北京公积金贷款背后的潜台词，这似乎背离公积金--让普通职工特别是中低收入家庭买得起房、住得上房的设立初衷。
因换工作、公积金出现断档而将被新规拒之门外的被原则(网名)告诉记者：缴纳公积金本是为了保障广大收入一般的职工买房的，但现在新规定对我们进行了诸多限制，那么，请问交公积金是为了什么？
总的来看，房地产调控一方面是挤压房地产市场的泡沫，另一方面是为了实现居者有其屋的梦想。在某种程度上，提高购买门槛、堵塞买房的合理需求并不应该成为房地产调控的主要手段，如何降低房屋的销售成本、限制投资和投机、增加供给、程度地提高房屋的使用率方为治本之道。
周毕文指出，房地产调控措施应该是综合性的，从限制需求到加大供给、再到促进存量的使用，这三个步骤要同时进行，单靠任何一方都不可能解决问题。房地产税一定要出台，空置税也要出台，除了靠增量，释放存量房的使用也是提高供给的一种方式。在流通环节的税收最终会转嫁到成本上。
有业内人士认为，如果政策坚持在只堵不疏的思路上越走越远，就只能在抑制需求上不断极端化，伤害一部分刚需，刚需的压制带来的只会是更大的反弹。现在是到了重新思考政策思路的时候了。
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