专家：经适房的问题及出路

大众日报  2013-02-16 14:53

[摘要] 廉租房只租不售，寻租空间不大，分配还相对公正；经适房则涉及产权确认和变更，成为权力寻租和腐败的重灾区。

廉租房只租不售，寻租空间不大，分配还相对公正；经适房则涉及产权确认和变更，成为权力寻租和腐败的重灾区。

2007年，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，把保障性住房建设纳入政府的职责范围。根据国务院的要求，保障房主要由两种类型组成。一是租赁性质的城市廉租住房。廉租房只租不售，从本质上讲是一种公共品，完全由政府提供，它保障的主要对象是城市买不起房也租不起房的贫困人口，政府以极低的租金价格租给这一群体。二是具有产权性质的经济适用房。经适房用于出售，但享受国家在土地、税收等方面的政策扶持，并通过控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，以低于市场的价格售予买不起商品房的城市居民，因此具有半公共品的属性，保障的主要对象是有一定经济基础但又买不起商品房的城市中低收入人口。

自从国家建立保障房制度以来，地方政府尽了很大的努力来建设保障房，应该说取得了一定成绩，为一大批城市贫困人口和中低收入人群提供了基本的住房保障。但我们同样应该看到，在当前保障房的建设和分配过程中还存在着一些问题。

首先是保障房供给存在严重不足。2009年，我国保障房建设开始起步，2009-2011年，共开工建设保障房2100多万套，基本建成1100万套，保障房覆盖面仅达到城镇人口的5%左右。我国“十二五”规划建设保障房3600万套，即使全部建成，也仅能覆盖城镇人口的不到20%，相对于庞大的需要保障房的群体来说，供给不足问题十分严重。

保障房分配过程中的不公正问题则是一个更严重也更为人们所关注的问题，尤其是存在于产权式的经适房分配中的不公正问题。廉租房只租不售，寻租空间不大，分配还相对公正；经适房则涉及产权确认和变更，成为权力寻租和腐败的重灾区。近些年经适房分配领域腐败案件频发，如最近因“房妹”事件牵出的郑州经适房腐败窝案，之前海口、武汉、北京等地出现的官员倒卖经适房、经适房摇号分配出现公务员连号等情况，都在社会上引起了强烈反应。更有甚者，一些权力部门打着经适房的旗号，建设豪华住宅，以极低的价格出售给本部门职工，有的一套房子的市场差价就在几百万元。

经适房腐败问题如此严重，其制度设计是否合理，是否还有存在的必要，这些问题值得我们探讨。

香港和新加坡都把产权式的保障房(公屋、组屋)作为主要的保障房模式，并对解决中低收入人口的住房问题起了很好的作用。但是，笔者认为，香港和新加坡的模式是我们很难学习到的，因为他们有着自己的特殊区情、国情。一是两地都人口密集、地域狭小、土地供给高度紧张，政府提供的公屋、组屋房型较小，可以节约土地；二是两地中产阶级占比较高，贫困人口少，中低收入者多，政府主要为这一群体提供住房保障；三是两地政府财力状况较好，且政府比较廉洁，监管制度完备，官员寻租机会少。因此，这种保障房模式是比较切合当地实际的。

我国的保障房制度刚刚起步，且受国情所限，决定了完全照搬香港和新加坡的模式是行不通的。我国是一个发展中的人口大国，虽然住宅土地供给相对宽松，但需要保障的贫困人口众多，中产阶级发育不足；此外政府财力不足，各项监管制度不完备，权力寻租的机会多，因此产权式的经适房不能作为我国住房保障的主要模式。但就此全面取消的做法恐怕也不妥当，应该在现有的制度基础上积极探索经适房建设和分配的新办法。

一个可能的操作思路是，结合各类保障房公共品属性的多寡，按城市人口的收入水平分层次、分阶段地进行保障。国家优先应该保障的是城市贫困人口和进城的农民工群体，以及租不起房的城市低收入群体。这两个群体既买不起商品房、也无力承担市场化的住房租金。因此，应该大批量地为他们供应廉租房。在基本满足这两个群体住房需求(至少70%)的基础上，再考虑那些有一定积蓄、有购房需求、但又无法承担住宅市场价格的城市中低收入群体，为他们提供作为半公共品的产权式经适房。这就决定了当前及今后一段时期，廉租房应是我国保障房供给的主要形式，而经适房则只能作为辅助形式，且需不断改进完善制度以对其进行严格的监管规范。当这两类保障房覆盖面越来越大时，市场上商品房的价格也会得到平抑，从而促进整个房地产市场的良性循环。

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针对北京市第十三届人大代表秦凤权“各类保障房禁止上市”的建议，市住建委日前表示，北京将进一步加强保障房售后管理，拟逐步建立经适房封闭运行机制，即禁止经适房自由上市交易，确需出售的由政府指定机构或符合保障房申请条件的家庭回购。

同时，保障房再上市交易有望纳入二手房交易“官办平台”。

代表建议

切断投机获利的可能

秦凤权代表提出，为保障老百姓安居乐业，政府大力推进各类保障房项目。但在保障房分配管理政策层面上存在缺失，只有准入机制，没有退出机制，使保障房成为一些人钻政策漏洞、投机获利的工具。她建议，保障房分配管理政策中，增加“禁止上市，国家按原价收回”的条款，这样可以从根源上切断投机获利的可能。

举措1

拟推行经适房封闭运行

对此，市住建委表示，北京下一步将进一步加强保障房售后管理。拟逐步建立经适房封闭运行机制。

市住保部门目前正在研究经适房封闭运行政策。根据政策设想，今后再组织配售的经适房，产权人不得按市场价格上市出售。确需出售的，只能出售给符合条件家庭或政府指定机构；取得契税完税凭证或房屋所有证未满五年的，按照原价出售；满五年的，按原购房价格并考虑同期存款利率和折旧等因素确定。由政府指定机构回购的房源不改变房屋性质，优先向轮候家庭配租。

不过市住建委表示，但这一政策目前还处于研究阶段，如果出台也会提前进行告知。所以老经适房业主不必担心。

举措2

保障房交易拟统一管理

同时，为了进一步规范保障房再上市交易的管理，北京还拟将保障房再上市纳入市级二手房交易管理平台。

2011年，市住建委在海淀区试点推出了二手房交易的“官办”平台，今年试点区县将增至10个左右。通过这个服务平台，政府部门无偿提供二手房房源核验服务，在平台上公布的房源，都将先在区县房管部门进行房源核验，确保房源真实。同时，平台还提供整个交易流程的服务。

据介绍，北京市政府已召开专题会议，研究将存量商品房、保障房交易统一纳入平台管理。初步想法是先将已购经适房和限价房再上市买卖纳入存量房平台，以加强保障房后期的监督管理。

等待条件成熟后，再逐步将公租房换租管理、限价房出租管理、经适房转商品房后的出租出售管理、棚户区改造安置住房出租出售管理纳入该平台。