[摘要] 楼市调控并未放松的形势下，房企艰难度日，银行融资依然困难，而一度火热的房地产信托也被监管部门重点监控。创新总是走在监管的前面。房企与信托公司找到了另一种合作模式——成立房地产基金。具有项目优势的房企和具有募资优势的信托公司，二者联合设立房地产基金的融资方式，正逐渐成为一种趋势。
楼市调控并未放松的形势下，房企艰难度日，银行融资依然困难，而一度火热的房地产信托也被监管部门重点监控。
强强联合
近日，嘉凯城发布公告称，为支持公司主业发展，并培育新的业务增长点，公司全资子公司上海凯思达股权投资有限公司拟联合中融信托就嘉凯城湖州龙溪翡翠项目发起设立房地产基金——“嘉瑞长三角优势发展基金I期”。
该基金结构为有限合伙企业，规模约10亿元，不低于8亿元，基金管理人为凯思达与中融信托指定机构北京中融汇富投资管理有限公司共同设立合资公司，股权比例51：49。有限合伙人为中国公民或机构，中融汇富为中融信托的全资子公司。
其中，基金管理人出资1%；有限合伙人认购99%份额，预计今年10月底完成募集及投资，投资年限为3年+1年，基金规模70%部分，2年退出；其余部分根据项目现金流情况退出，但不超过4年。
近日，万通地产与外贸信托也合作成立了房地产基金，这款规模为41580万元的产品期限为3+2年，其中，3年项目运营期，2年处置期。信托生效满2年后，万通地产可提前行使优先回购权，从而提前终止信托计划。
信托资金用于受让北京万通地产股份有限公司所持北京盈石正奇投资管理有限公司100%的股权并增资，正奇投资以其全部资金投资于昆山博远万智投资中心（有限合伙），合伙企业将收购万通地产合法持有的天津和信发展有限公司48.96%的股权，万通地产持有天津和信51%的股权。
该款产品属于房地产投资基金类产品，此项目也是外贸信托首次尝试主动管理型房地产地产基金。信托资金退出方式有两种情况，万通地产行权回购信托资金所持股权，实现信托计划的退出。万通地产未行权回购信托资金持有的股权，信托计划通过处置信托资金直接和间接持有的包括所投资的商业地产项目在内的权益，实现信托计划的退出。
实际上，许多开发商旗下拥有地产私募基金公司，如金地集团的稳盛投资，阳光股份的厚土基金，复星集团及复地集团旗下的共赢资本等。
有地产私募人士告诉《财经日报》记者，与开发商旗下的地产私募相比，信托公司和开发商强强联合成立地产基金更具有募资和项目等方面的优势，“开发商直接成立地产投资基金，由于没有历史业绩，很难被投资人认可，有实力的信托公司加入进来更容易募资。”
不过，房企与信托公司并不都是“一拍即合”，今年2月，阳光股份公告称，受各方面因素影响，公司与昆仑信托虽不断努力，但未能就该基金方案及备选投资项目最终达成一致，因此，公司董事会决定取消原合作计划，放弃与昆仑信托合作发起成立“昆仑阳光厚土股权投资基金”。
规避监管？
今年以来，房地产信托成为行业的敏感词，兑付问题受到各方关注，银监会也是对房地产信托重点监控，信托公司对此类项目均不敢怠慢。
“信托公司联合开发商成立地产基金模式可以说是规避监管的一种变通方式。”信托公司人士告诉本报记者。
在他来看，由于银监会曾对房地产信托进行过“窗口指导”，并且当下的节点正是保兑付的敏感时期，“若项目不是特别优质的话，信托公司直接"支援"开发商容易引起监管注意。”
开发商如果不选择直接通过信托公司融资，实际上也可以选择与地产私募合作，那么这种方式与联手信托公司设立地产基金相比如何？
今年6月，共赢资本董事总经理丁亚明在接受本报记者专访时表示，开发商管理不规范的话，与地产私募合作会比较“痛苦”，大品牌开发商拥有标准化模式，合作起来比较顺利。
他指出，地产私募基金扮演主动管理人的角色，项目选择百里挑一，一旦介入，对开发各个过程都会履行管理人职责，在成本、定价、销售等进度上严格监控。
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中国证券报记者调查发现，近期，部分商业银行的房地产开发贷呈现“定向宽松”趋势。针对大型房企，特别是50强房企以及“五证齐全”的楼盘项目，银行开发贷支持力度普遍加大。
专家认为，部分银行房地产开发贷款“定向宽松”，将在一定程度上有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。但“定向宽松”并不能逆转房地产全行业资金面相对偏紧的状况，房价也不具备全面反弹的条件和基础。
业内人士表示，一方面，今年二季度以来，大部分地区楼市成交量持续回升，房企资金回流速度明显加快，降低了房地产开发贷款风险；另一方面，在实体经济下行压力仍较大的背景下，相对于其他行业和领域的贷款，房地产开发贷款的质量较好，商业银行的信贷投放偏好仍较强烈。
根据国家统计局数据显示，2012年1-8月，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%。中国证券报记者发现，这是今年4月以来，国内贷款增速首次恢复到两位数。
一家国有大型商业银行上海分行的信贷部人士称：“下半年以来房地产开发贷确实"松动"了。而在去年下半年到今年上半年，我们的开发贷业务基本就停掉了。无论是大房企还是小房企，都不批贷。现在开发贷业务可以做了，而且审批速度比较快。我们上个月就批复了好几笔房地产开发贷。我们的要求是至少是100强房企，一般50强的房企或合作较多的大型房企拿到贷款没有太大问题。”目前各家商业银行的房地产开发贷款执行名单制管理，只要进入“大名单”的房企，在开发贷额度和批贷方面都有极大优势。
另一家股份制银行北京分行信贷部人士表示：“最近两个月明显感觉到开发贷发放有所放松，尤其是针对大型房企、五证齐全的楼盘项目。在部分地区，针对一些实力较强的地方房企，我们的开发贷政策也从"退出"转为"不支持"了。也就是说，如果项目很优质，还是可以对地方房企提供开发贷的。”该人士表示，虽然开发贷批贷的速度有所加快，但仍要有五证齐全、必须是普通商品住宅等要求。
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