[摘要] 在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，本来就很专业的商业地产投资，究竟蕴含着怎样的机遇，投资商用物业必须注意哪些因素？
在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，本来就很专业的商业地产投资，究竟蕴含着怎样的机遇，投资商用物业必须注意哪些因素？
专家看来，核心商圈的商铺、社区商业、非毛坯公寓以及写字楼投资，其共同之处就是一定要重点考察物业管理公司的资产运营与管理能力，这直接关系到物业的增值能力与投资价值。
商圈商铺投资五要素
业内专家认为，目前核心商圈的商铺是最值得投资的物业之一，“一铺养三代”的价值依然存在，只是投资者要善于把握，并认真分析其存在的价值与风险。
●商圈成熟度
专家解析：一个城市核心商圈的成熟度直接决定了其商铺的投资价值，一般来说越是成熟的商圈，投资越稳定，而这也决定了投资稳定，但也比较小。比如当前解放碑的很多商铺已经很成熟，一般很少出售，而且即使有也售价高昂，普通投资者难以承受。
●现有商铺租金与售价
专家解析：现有租金水平与卖价直接决定了核心商圈商铺未来的增值潜力以及投资，只有全面调查了解到了当前的商铺租金情况才有可能计算出未来的投资。
●选择“角”与“边”上的铺位
专家解析：“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多，必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。
●商圈商业业态组合水平
专家解析：一个商圈商业业态的组合水平，直接决定了该商圈未来的增值潜力和价值。一个商业业态组合水平高，比如商业业态配置合理而且高中低端商业都兼具的商圈未来的发展空间就大，其商铺的增值潜力就大，投资相对就高。
●商圈人流量与消费者结构水平
专家解析：交通便利、居住人口众多，高端人群丰富的商圈，不但可以带来大量的人气，同时更能创造更多的消费需求。因此，一个商圈的地理位置以及其辐射范围内的居住人群结构都是决定其商铺未来发展的重要因素。一般来说，地处城市核心并且有轨道交通的地方人流量相对较大，其消费者结构水平也相对偏高。
写字楼投资机遇凸显
重庆“1.5”线城市的定位，为重庆未来的发展提供了一个非常大的想象空间，同时也为投资者绘就了一幅秀美的投资画卷，尤其是在重庆大力建设金融中心的背景之下，重庆的金融业以及各种产业的升级发展，为写字楼的发展带来了巨大机遇。比如两年前有一个机构投资购买江北嘴写字楼的价格才1.5万元每平方米，而今已经上涨到了2.5万元每平方米。重庆写字楼的投资机遇正在凸显。
●计划进入时机
专家解析：写字楼与商铺虽然同为商业地产，但是在选择进入时机时有很大区别。商铺讲究的是“养铺”，新的商铺出来，是需要时间和人气去养的，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。投资写字楼，就需要选择在一个商务区将熟未熟的时候，可以享受到不成熟市场的销售价格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市场的租赁价格。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。
●尽量找写字楼集中的区域
专家解析：选写字楼尽量找写字楼集中的区域，因为这些区域周边配套相对比较成熟，而且企业的进入也有趋同效应。比如城市的CBD(社区网论坛商铺)或者大型工业园区的中心，这些区域写字楼的未来的发展空间大，因此增值潜力就更大。如江北嘴、新牌坊以及大坪等区域。
●新手尽量选“一手”
专家解析：为了降低交易风险，新手尽量选择一手写字楼。若综合考虑与租赁两个方面，则建议选择3年左右的次新写字楼，不仅周边的配套相对成熟，人气上涨过程中，价格也有进一步上涨的空间，而且由于时间还不太久，产品设计不会显得过于落伍。
如果纯粹为了投资而投资，现在或许不是的选择，但是如果兼顾自用而选择投资写字楼，将其更重要的使用功能发挥出来，或许是写字楼投资的境界。
●租金100元/月/平方米—200元/月/平方米机会多
专家解析：目前核心CBD的写字楼以大都会最为高端、价格最为高昂，租金大概在200多元每平方米每月，而其他大多数租金在100元每平方米每月的写字楼也是爆满。因此，如果在租金上能够在100元/月/平方米—200元/月/平方米，而品质却能向真正的国际高端甲级写字楼靠齐，那么其未来的增值潜力也很大。
酒店式公寓重在选择地段
随着房地产市场的发展，最近几年，非毛坯公寓这一物业形态不断映入人们的眼帘，而且成为了很多投资者追捧的对象，尤其是其“低首付”的低进入门槛、“拎包入住”的便捷、“高端时尚的”的装修风格以及可观的投资等更是让非毛坯公寓成为了当前房地产市场的一大热潮。不过投资非毛坯公寓也有技巧与考究。
●非毛坯公寓繁华地段
专家解析：购买非毛坯公寓投资主要是用于出租，因此这就要考虑物业的配套，比如商场、商店、医院等各种生活配套。而一个城市配套最完善、最齐全、最繁华的无疑是核心商圈的核心地段了。这些地段的非毛坯公寓既好出租，同时租金水平也比较客观。因为选择租非毛坯公寓的人大多是高级白领，甚至是金领一族，他们主要考虑的是生活方便与舒适，对房租并不那么敏感。
●非毛坯公寓租金水平及售价
专家解析：随着非毛坯公寓的兴起，目前像解放碑商圈的创汇首座、南坪商圈的万达广场(小区网论坛)以及观音桥商圈协信中心等都有大量的非毛坯公寓，那么这些非毛坯公寓的租金水平如何以及拟投资购买的价格怎样，可以大致算出其投资，从而再决定是否下叉购买。
●区域内非毛坯公寓饱和度以及定位比较
专家解析：随着今年来开发商对非毛坯公寓的重视，目前宝山、嘉定、浦东等各个区域都有大量的非毛坯公寓产品面市。那么一个区域内非毛坯公寓的容量大概是多少、各个非毛坯公寓的定位又如何，这些都关系到非毛坯公寓未来的投资增长潜力与价值。
社区商业大回报高
相对于核心商圈的商铺，刘维屏更看重重庆目前的社区商铺。社区的成熟必定给社区商铺带来极大的增长价值，因此，其投资的价值应该说比核心商圈的投资要高，当然风险也依然存在。
●社区特点
专家解析：一个社区的大小以及居住人群的构成，直接决定了该社区的消费总量以及消费水平。居住人口越多、消费水平越高的社区其可能创造的消费价值相对就越大。但是也要考虑该社区的真实入驻人口规模以及社区内的规划及具体分布结构。
●社区板块规划
专家解析：投资一个社区的商铺，既是投资于该社区的价值，同时更是投资该社区所处板块的城市增长价值。因此，在投资社区商铺之前，一定要充分了解该社区所处板块的未来规划以及发展趋势。比如鲁能星城的社区商业经过这些年的发展过后，其价值增长就非常可观。
●投资门槛
专家解析：社区商业相对于核心商圈商铺的进入门槛要低一些，但是这个门槛应该也有一个度。在选择投资社区商铺之前，一定要了解清楚附近相近社区商铺的租金水平以及售价，同时再对比拟投资社区的商铺的价格，计算出投资与投资价值。如果是进入门槛低，而未来发展空间又大的社区商铺当然就高了。
●选高规格商铺
专家解析：所谓的规格的社区商铺是指拥有烟道的商铺，这种商铺既可以做餐饮，同时也可以做百货等，一个社区发展起来的也是餐饮，而最容易做火的还是餐饮。当然这种商铺的价格相对要高一些，不过投资更有保障。
商用物业投资信贷政策
商用物业的银行商业贷款，首付需要达到物业购置价格的50%，利率按基准贷款利率上浮10%—30%不等，期限最长为10年。不过商业地产贷款业务中，银行并没有“第几套”的规定，无论是否已经申请住宅贷款，或是购置几套商业地产，贷款政策基本一致，只是各个银行根据客户资质不同，利率上浮幅度不尽一致。
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