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未满五年的经济适用房买卖的合同的效力

猎房网   2012-08-17 16:00

[摘要] 未满五年的经济适用房买卖的合同的效力

未满五年的经济适用房买卖的合同的效力

一、未满五年的经济适用房的上市交易规则

(1)、经济适用房的含义、性质、意义介绍本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。经济适用住房政府给的优惠政策表现在:经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应;经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担;个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮;用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放;确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则等。因此,政府施行经济适用房制度具有维护公共利益的性质,是保障城镇低收入人群居者有其屋的政策用房,对于维护社会稳定有一定的作用。

(2)未满五年的经济适用房的出售方式根据《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住号)第二条规定:自本通知发布之日起,签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按照以下规定执行:

(一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

(二)已购经济适用住房家庭按原价出售住房的,按下列程序办理:1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。2.区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的,由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。3.购房人查验房屋和相关资料后,与产权人签订购房合同,支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息,出具相关证明。4.买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料,向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下,并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

(三)区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的,按下列程序办理:1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。2.区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看,了解房屋状况,确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。3.区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议,支付购房款。4.区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续,将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下,并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租,所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

(四)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格(以下简称指导价格)的,应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的,可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估,所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后,取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地后取得商品房产权。

显然,以上规定未满五年的经济适用房的出售只能出售给以下两种主体:1、符合购买经济适用房条件的购房者;2、当地住房保障部门即政府。政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。以上出售方式是明文规定的且具有固定的先后顺序和程序,即排除了按市价出售,只能出售给区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定的购房人,或者出售给区县住房保障管理部门(按原价回购)。这里注意未满五年的起算点是:已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起未满五年,不是合同签定日起未满五年。也就是说,未满五年的经济适用房按市价出售,剥夺了政府的优先回购权,和优先出售给符合经济适用房购房条件的人,扰乱了社会经济管理秩序。对于在五年内出售并约定五年期满后可以办理过户作为合同有效的条件表面上是合法有效的,实则是以合法的外衣,掩盖非法的目的。

总之,未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。

(3)未满五年的经济适用房买卖合同的效力。合同的效力只能由国家法律和行政法规来确认,部门规章和地方政府规章,例如以上北京市关于《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定是不能判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题的,但是根据合同法第七条:“当事人订立、履行合同,应该遵守法律行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”的规定。销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定,是扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益的行为。应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。对于无效的合同的合同至始至终不发生法律效力,也无所谓满五年后能办理过户就有法律效力。它不是效力待定合同,也不是付条件合同。



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