[摘要] 半年过去，眼见楼市一路走暖，从往年的情况看，即将迎来的七月八月历来是传统楼市里的淡季，然而今年的情况却很难说。一方面温总理三番五次强调“房地产市场调控仍然处于关键时期”，另一方面，央行7月6日再次降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；自同日起，
半年过去，眼见楼市一路走暖，从往年的情况看，即将迎来的七月八月历来是传统楼市里的淡季，然而今年的情况却很难说。一方面温总理三番五次强调“房地产市场调控仍然处于关键时期”，另一方面，央行7月6日再次降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。
从七月周的成交情况来看，上半年楼市持续走暖的情况并没有戛然而止，从开发商推盘的速度来看，供应市场的新盘也没有减少迹象，有专家分析，下半年的推货速度有望提速，成交量活跃度回稳。在成交量和推货数量这两个硬数据的刺激下，不断摸索“政策底”的购房者也仍在跃跃欲试，不断投入到买房事业当中，可以说七八月的楼市仍旧难言转淡。
从宏观层面看，目前我国经济处于下行中，6月份CPI为2.2%，美元对人民币汇率呈现向上走势，除了房地产行业能够继续高举高打外，各行业都显示出通缩趋势，这也难怪中央会短期内两次降息。难以预见的是，降息后是否为保经济增长，再次抽出房地产这张还很难说，但可以肯定的是，在经济下行的这个周期当中，房地产仍旧会扮演一个支撑经济的中流砥柱的角色，地方政府急需要通过房地产来拉动经济，起码上半年展现出来的势头不会彻底熄灭。
从微观层面分析，从供求关系上来看，由于“限购令”的影响导致许多想买房的人不够资格买，而抑制了投资需求，特别是那种到异地投资的置业者数量大大减少，因此，从去年下半年开始，楼市观望情绪加重。而市场供应因为惯性效应还不可能大面积停工，供应还在增加，因此到目前为止，房地产存量已经大量攀升，仅仅半年时间完全不够摆脱“供大于求”的买方市场困境，这也从侧面解释了为什么众多开发商不惜在淡季推出重磅楼盘。
总之，虽然2007年和2009年房价大幅上涨的情况不会再出现，市场上目前的暖意会保持下去，七八月的淡市或不再走淡。在另一方面，房地产企业需要调整暴利心态，理性面对现实，不应看到了一点可乘之机就借机炒作房价，尽管经济下行压力巨大，但房地产行业也绝不能成为托市的主力，这也是中央对房市调控三令五申的原因，为了挽救经济结构性下行的颓势，来吹个更大的泡沫，只会在不久的将来跌得更惨。
弱市回暖去库存仍是首位
近日，北京统计局发布数据显示，房地产企业景气状况二季度明显好转。与此同时，房地产信托重启，南北地王出现，中海保利等不少房企的上半年业绩已经过半，加上当前房地产市场成交放量，涨价压力开始在市场蔓延。为此，记者昨日采访部分地产公司和房地产专家了解到，虽然刚需市场回暖减轻了部分库存压力，但是库存仍处在高位，特别是下半年还将有大量新货上市，大部分企业仍将采取跑量为主的策略。降价几无空间，但是涨价，也并不是一件很随便的事情。
市场回暖，最关键的融资环节正在出现松动。据媒体报道称，银监会已经对于地产信托融资渠道“松口”，地产开发贷项目，本月有机会重启。
昨日，记者联系部分信托人士和银行界人士进行求证。“确实有这回事。”某大型信托公司华南地区负责人对记者证实，据其介绍，其早在六七月份就已经收到了“放松”的消息，业内已有房地产开发贷项目过会，预计近期便可推出。
房企不会盲目涨价
房地产市场的好消息不止这一个。最近密集发布的房企半年业绩快报中，中海已完成全年计划的80%，越秀地产已经完成全年计划的七成。房企的半年业绩给日渐回暖的房地产市场更添一抹亮色。
而土地市场也是节节开花，特别是广州、北京南北地王的出现让土地市场突然升温。诸多消息让人不由得担心，房企是不是已缓过来，下半年是不是会涨价？
在记者接触的各类分析当中，上半年满目都是“降价压力”，而在近期，回馈到记者这边的是“降价压力几乎为零”。年初，开发商所指定的年度策略是以跑量为先，那下半年这一策略是否发生了变化？
“不会，我们还是会按照全年计划执行，下半年我们还是有很多货量。”越秀地产副总经理朱晨向记者表示。
标杆房企销售优势明显
保利已经连接三个月月度业绩近百亿，在接受记者采访时，相关人士表示，保利下半年继续优先走量，同时考虑利润，“我们一直是紧跟着市场走，不会盲目涨价。”
不过，市场的确已经发生了变化。几乎每个开发商都对记者说，市场的销售上来了。但记者了解到，并不是所有开发商都卖得同样的好。在调控过程中，市场的分化已经相当严重，差距进一步拉开。
来克尔瑞数据研究中心报告显示，在当前市场环境下，大型标杆房企的销售优势越发明显。而中小房企由于品牌、资源、融资、战略、人才等方面的相对落后，市场份额逐渐缩小。数据显示，2012年上半年前十名企业销售金额集中度达到16.17%。
同时，在销售面积榜中，2012年上半年前十名企业销售面积集中度同比增加了2.19个百分点，结合企业销售金额集中度来看，企业业绩与规模稳步上升。
虽然销售回暖，但是房地产的融资环境并没有完全改善。
房地产信托未必“爆发”
“先讲一个概念，这是房地产信托业务的重新重启，而不是开发贷信托，而房地产信托实际上没有完全停止，但是从去年的下半年就严控。其实口子还有的，但是这个规模恐怕太大。”知名地产专家韩世同向记者解释。
资深信托人士刘擎则认为，即使适度放松，也不过是一种融资通道的博弈。她表示，信托业已经不能仅从信托产品来考虑问题，必须考虑债券、股权投资等变量，近期看到有险资、公募已在接场外甚至房地产项目，而发债更是成本优势，故信托放宽只对那些二流项目有弹性，好项目必然走债券和险资。但投资者应甄别信托产品，是借新还旧还是有真实项目抵押，抵押是否充分，风险管控是否有效。
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