[摘要] 近期，央行两次降低贷款利率，对于“还贷族”来说，当务之急是能够尽快享受降息带来的实惠。
近期，央行两次降低贷款利率，对于“还贷族”来说，当务之急是能够尽快享受降息带来的实惠。
据了解，部分银行在个人住房贷款合同中规定，借款人对利率调整方式可以自行选择。而选择了“按月调”方式的市民，现在即可享受月供降低的好处，且部分银行也允许市民更改还款期及利率调整方式，但可能收取一定手续费。
选“按月调”不吃利息亏
本市部分银行在与借款人签订合同时，为利率调整设计出两种方式：“按月调”和固定日的“按年调”。
据了解，“按月调”实际上就是以月为周期，采用一次调整后的贷款利率作为房贷利率，当还款遇到央行升、降息时，利率的调整在下个月起生效。选择这种调息方式后，如遇到央行连续降息，则几乎每一次都能立刻享受到月供降低的好处。
“我行在签订房贷合同前，会询问客户选择哪种调息方式。”农业银行个贷业务相关人士表示，签订后如需更改调息方式可以填写申请表，并交纳一定金额的手续费。对于调息方式可更改的次数，现有该项业务的一家股份制银行表示“理论上不限次”。
是否“按月调”需看利率走势
连续两次降息后，目前五年期以上的个人房贷基准利率已降为6.55%，与今年年初时相比，降低了0.5个百分点。对于签订了贷款利率按年调整的多数“还贷族”来说，年内恐怕很难享受到优惠。而对于利率调整方式选择了“按月调”的，现在即可享受两次降息的实惠。
按照市民今年年初贷款100万元，还款期限20年计算，如按照年初时7.05%的基准利率计算，月供约为7783元；而如果按目前基准利率6.55%计算，月供将省出约298元。假设今年下半年利率不再调整，那么使用利率“按月调”的还款人在未来的5次还款中，约能省出1500元。
部分银行对更改调息方式收取一定的手续费，每次收费约在200元至500元，也有的银行目前支持免费更改。因此，将利率调整方式改为“按月调”，也应将手续费成本考虑其中。
此外，“按月调”也并非只有优势，若遇“升息通道”，则在还款利率上“不吃亏也占不到便宜”。相反，“按年调”却能在升息通道中占到节省利息的“便宜”。银行人士介绍，这两种方式并存说明都有其合理性。借款人选择时可按实际贷款年限，并结合自身对利率走势的预期来选择。如贷款年限少，且对降息预期更强的借款人，就可以在签合同时选择“按月调”。
还款期限多为可更改项
日前，记者在调查中发现，多数银行并不支持“按月调”。一家股份制银行的个贷经理介绍：“每次调息后借款人的利率变更都是系统统一更改的，并非人为操作。但目前系统无法在调息方式中录入‘按月调’，所以我行没办法更改。”
不过目前很多银行在签订贷款合同后，对于“缩短贷款期限”、“提前还款”以及还款方式的更改都给予支持。“其实降息后申请缩短贷款期限的借款人相对更多些，对于我行来讲也常做。”华夏银行个贷业务负责人介绍，目前该行对于缩短还款周期和提前还款的市民都不收取手续费。办理这类业务也无需提前预约，且还款金额没有下限。银行人士表示，与少数行的更改利率调整方式相比，更多借款人可以考虑降息后在维持原有月供的水平上，通过缩短贷款期限来降低利息总支出。
头顶“环首都经济圈”光环的河北省香河县，在经历去年圈地风波后，正从房地产发展商投资建设的热土，变成令发展商进退维谷的“泥潭”。
曾计划投资300亿元在香河钱旺乡开发“华北民用进口商品贸易区”项目的绿地集团[简介动态]，如今成为最典型的被套牢者之一。
一份广泛被媒体引用的“项目发展规划方案”显示，绿地集团曾与香河县政府签署过一份《新农村建设合作开发协议书》。根据协议，绿地将在钱旺乡辖区内16个村进行土地一级开发工作，并在其后获得建设用地开发商品房项目。
然而在去年圈地风波中，绿地香河项目区内农民安置回迁房一度停工，直到今年7月初，仍未有复工迹象，整个项目也就此搁浅。
记者联系绿地集团京津事业部相关负责人询问香河项目下一步计划，但未获回复。
在绿地香河项目所在的钱旺乡，记者发现，涉嫌违规的土地出让情形依然存在，村民与政府围绕土地的争议也在持续发酵，并未得以真正地有效解决。
在土地问题未能彻底解决的情况下，已投入大量资金的绿地项目何去何从，正成为香河圈地风波最值得关注的后续注脚之一。
三方博弈
根据绿地香河项目发展规划方案所附的一份河北省国土资源厅批复文件，2010年底，省国土厅批复给香河县29.6公顷周转用地面积，用于钱旺乡9个村新居民建设项目。
按规定，周转用地则需要在批准之日起四年内归还。在这四年里，通过复耕6个村旧村址120.5公顷，钱旺乡将获得35.5公顷新增农用地面积用于归还周转用地，而节余的84.9公顷建设用地指标将用于土地置换。
土地整理工作正是由绿地负责完成，而整理置换出的建设用地，则将提供给绿地开发商品房。
但在绿地集团的发展规划方案中，远不止84.9公顷建设用地。上述九个个村庄除16683亩基本农田外，共有土地7002亩，这7002亩土地中，其中686亩土地将用于安置村民，通过复耕旧村址，绿地计划获得净建设用地3681亩用于开发商品房。此外，复垦后形成的2650亩一般农田，各方也计划通过购买建设用地指标后变性为建设用地。
“简而言之，这一模式就是先在周转用地上建设多层公寓回迁房，让农民上楼，然后通过复耕原村址，一方面获得新增农用地用于归还周转用地，另一方面获得节余的集体建设用地。”一位学者向记者这样解释，“但一个乡如何能取得那么多的征地指标，实现建设用地的变性？”
2010年3月，在省国土厅批复的29.6公顷周转用地上，绿地已经开工建设安置回迁房，根据项目工程概况牌上的信息，回迁房有11层之高，原定2011年8月完工。
然而去年香河圈地事件掀起轩然大波期间，回迁房建设已停工，绿地总投资300亿元的“华北民用进口商品贸易区”项目也就此搁浅。
根据钱旺乡2011年工作总结报告，“近年来，全乡共流转土地12621亩，未占面积6800余亩，全部需要复耕”，显示当地违规用地的问题十分严重。而另一方面，去年7月钱旺乡政府则发函给绿地集团要求其尽快复工。
不过直到今年7月初，记者在现场看见，回迁房工地仍然杂草丛生，完全没有复工的迹象，11层公寓已经出地面5、6层，生锈的钢筋却预示着这一项目前途命运。
记者联系绿地集团京津事业部相关负责人询问香河项目下一步计划，但未能获得回复。
按照该项目规划，绿地香河项目的主要来自商品房项目的销售，但在此之前，绿地首先需要垫资完成农民安置回迁房的建设，然后还需要完成土地一级开发。在香河土地问题尚未彻底厘清的现状下，项目继续推进的风险显而易见。因此，搁置对绿地来说，未必不是一个明智的选择。
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