[摘要] 22日国土部再次下发通知，严控高档住宅用地，在这样的大环境下，中国的高档住宅项目将面临怎样的挑战？怀着这些疑问，搜房网特别策划大型主题活动，诚邀业内人士共同解读高端住宅市场局势，展望中国高档住宅市场的未来发展趋势。搜房网特别邀请到华润置地（唐山）有限公司橡树湾项目策划经理李鑫先生与广大网友深入探讨。
22日国土部再次下发通知，严控高档住宅用地，在这样的大环境下，中国的高档住宅项目将面临怎样的挑战？怀着这些疑问，搜房网特别策划大型主题活动，诚邀业内人士共同解读高端住宅市场局势，展望中国高档住宅市场的未来发展趋势。搜房网特别邀请到华润置地（唐山）有限公司橡树湾项目策划经理李鑫先生与广大网友一同进行深入探讨。
华润置地（唐山）有限公司橡树湾项目策划经理李鑫
搜房网：调控政策频频出台，高端住宅市场遭遇重创的同时，我们依然能看到一些项目的逆市坚挺。您认为其中的秘诀是什么？高端产品最重要的竞争力是什么？品质、地段、配套、还是其他？
李鑫：房地产市场不管调控还是不调控，对高端市场的影响还是比较小的。真正消费高端产品的人是一群社会最顶层的人，他们最关注的应该是产品的品质，他们追求的应该是一种高品质的生活。市场政策的起伏可能会影响这类高端人群购买高端产品的时间，而高端产品的价值是不会随着市场政策的起伏而起伏的。从政策市场来看：2010年楼市调控政策迹象初现，2011年调控政策从紧并导致了一线、二三线高端住宅产品市场发展停滞，但是从今年4、5月份开始，北京的高端市场已经开始复苏。一线城市楼市的发展对于唐山这样的三线城市来讲，应该是一个风向标。
目前高端产品是越来越少，首先是具有绝佳地理位置的高端产品数量是越来越少，其次从产品品质来讲，由于高端产品品质处于逐渐上升之中，所以客户对于高端产品的认可度也越来越高。我个人认为，唐山的高端产品销售应该会处于一种比较稳定的状态，虽然目前还看不出来市场对于高端产品购买的热度，但是在未来的一段时间，高端产品市场的购买热度会追随一线城市的市场热度而上升。
同时唐山的高端市场目前存在一个缺乏市场认可度的问题，在唐山真正可以称得上高端住宅的产品实际上不多，有很多住宅产品在打造之时考虑的不够全面。有的虽然地段比较好，但是它的产品品质、小区的整体定位还达不到高端住宅的要求；有的别墅产品虽然达到了高端住宅产品要求，但是它所处的位置和区域的认可度并不高。所以之余这样的高端产品在唐山客群心中的认可度并不算高。
华润置地在唐山也做了深入市场研究，唐山的高端客群首先关注的可能是住在这个小区的面子问题；第二考虑的是生活在小区中的生活品质问题；第三考虑的是小区未来是否能提供一个稳定舒适的生活状态的问题。这其中实际上表现出的是高端客群对产品的三方面要求：1、产品所处的区域位置是否适合高端客群长期居住；2、小区的规划状态是否达到高品质的要求；3、高端住宅的后期服务能否满足客群长期居住之下对于舒适性的要求。所以我觉得高端产品三个的特点是：1、它的位置2、它的品质3、它的后期物业服务。只有把高端客群对于住宅的三个层次要求都达到了，才能保证在你这儿住、在你这儿长住、在你这儿舒适的、安心的长住。
搜房网：橡树湾项目目前主推的新品洋房红橡公馆产品到底是一种怎样的低密度产品，与周边其他高端产品相比较它的特色优势又是怎样的？
李鑫：首先在唐山来讲，凤凰新城区域是一个具有很大的发展潜力的区域，无论从地理位置、地质条件还是从未来规划发展来看都很有发展潜质。这个区域规划有商务中心、金融中心、法院、地税局、检察院、工人医院等配套设施，单从这些配套来看，凤凰新城区域未来将会是一个繁华的区域、潜力巨大的区域。在这样的区域内建设的高端住宅项目，其保值的空间一定是巨大的。
华润在规划红橡公馆这个洋房产品的时候考虑到了凤凰新城区域的现状，红橡公馆是个大片区的洋房组团产品，面积占据了整个橡树湾项目规划面积的2/3，但是户数仅占整个小区总户数的1/4，这样的洋房产品在整个凤凰新城区域是一个比较稀有的产品，这是我们整个地块规划上面的一个优势。
此外，整个橡树湾产品在已有18座，作为华润置地在唐山的个项目，唐山橡树湾是第11座橡树湾产品。从2005年北京橡树湾产品的诞生，一直发展到现在，橡树湾产品已经形成了一个非常有经验的开发模式。无论是社区的规划，园林的布景，还是小区未来的生活以及作为房子增值服务的精装修，这些都是在通过了六年到七年的客户积累的基础上，结合客户的生活反馈之后做出来的产品，所以橡树湾是一个成熟的产品。而在花园洋房方面，我们做出了更进一步的升级，洋房全部为六层，电梯直接入户，这一点在凤凰新城区域乃至整个唐山市的高端产品中都是很少见的。
具体从产品来讲，红橡公馆产品分为187平米和366平米两种房源。187平米的产品为精装修，在精装修方面，我们最注重的并不仅仅是用什么样的装修材质、装修到怎样的奢华程度，而且还要真正要把房子做到精工细致，力求产品在生活的各个方面都能体现出方便和舒适的功能。366平米的产品为一层、带花园、赠送地下室。这个产品的特点是拥有8.2米面宽的客厅，这样的客厅在北京都是很少见的，无论是朋友还是事业上的伙伴，看到这样的客厅都会有一种震撼的感觉。从产品的核心卖点来讲，这样的产品是能够满足唐山高端客群对居住的高要求的。
洋房产品与别墅产品的区别在于，它是平层，空间感强于别墅产品；另外别墅产品多在近郊，小区入住率不高，人气不够，很难作为居所，而红橡公馆这个项目位于市区内，整个社区环境、入住人气氛围是比较高的。所以我个人认为洋房产品在未来将会成为逐渐取代别墅产品的高端住宅，这点在北京楼市的发展中已经比较明显，北京众多的别墅产品入住率不超过40%，甚至很多都不超过20%。这说明高端客户还是要回到城市中心区域，因为那里有人气、可以作为居所、户型设计舒适。总的来说，洋房产品在唐山是一个非常稀缺、适合于居住的城市高端产品。
搜房网：唐山作为资源型城市，高端住宅项目进驻时间比较晚，唐山高端住宅市场的发展与中国其他城市的发展有何区别及优势？
李鑫：唐山是个资源型城市，高端人群数量还是比较多的。唐山有矿产、钢铁、建材、港口、陶瓷资源等，各个郊县都有一群比较富裕的人，这些客群是唐山高端住宅产品发展的一个有力支撑，这是在唐山发展高端住宅市场的一个很有利的优势。
目前唐山高端产品可分为别墅产品、洋房产品。在产品的打造上存在着区位成熟度不够高的问题。虽然南湖区域存在着较多各具风格的高端产品，但是此区域仍存在一个比较大的弱点，就是地质问题，这在一定程度上会影响到高端客群选择在此投资，不愿意在南湖区域群居。所以唐山还是需要既有环境优势、地质优势、又有产品品质高竞争力的高端产品的。现在凤凰新城区域具有绝佳的地质优势，但却不具备建设别墅的条件，这就为洋房产品的发展创造了条件。展望未来，唐山高端产品应该是以一种较为平稳的态势发展，唐山高端市场需要一种比较集中的热度的释放，同时也需要有一个高端的领军产品来树立标杆。
搜房网：8月份2012中国典藏楼盘巡展即将举行，您对此活动有哪些祝福和建议？
李鑫：希望通过中国典藏楼盘巡展活动，能够让唐山的高端人群真正认识到、了解到我们唐山高品质楼盘，能够将高端产品推向市场，不仅让唐山市场，还能让其他城市了解到唐山的高端住宅产品。最后预祝此次中国典藏楼盘巡展成功举办。
记者手记：此次对李经理的专访非常的顺利，在与他的谈话中能够让我感受到，作为一个有着多年高端住宅产品销售管理经验的业内人士的务实与前瞻性精神。这种精神又与华润置地人追求打造高品质、精细化、大潜力的住宅产品的理念不谋而合。李经理提到，人们真正的生活应该是在社区之中，"你需要有一个舒适的社区，让你想要带着你的孩子、你的父母走到楼下，在社区中和你的邻居、家人交流，这才叫生活。这种生活是橡树湾着力打造的生活，能让业主回到家，感受到真正可以放松的生活。"对于这样的生活相信在不远的将来华润置地人能够用他们的智慧与用心展示给唐山市民眼前。
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