[摘要] 国务院商品房限购令出台的第二天，对此毫不知情的炒房客在重庆买了一套百万豪宅。他交了近50万元首付款后，银行按照国务院限购令不给办按揭。按揭没办成，炒房客起诉要求退房退款。近日，记者从渝中区法院获悉，该院一审判决他败诉，他已提起上诉。
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。
国务院商品房限购令出台的第二天，对此毫不知情的炒房客在重庆买了一套百万豪宅。他交了近50万元首付款后，银行按照国务院限购令不给办按揭。按揭没办成，炒房客起诉要求退房退款。近日，记者从渝中区法院获悉，该院一审判决他败诉，他已提起上诉。
炒房客买百万豪宅
据了解，杨先生是浙江瑞安市人，平时并未在重庆工作和生活。
杨先生的律师、重庆合纵律师事务所律师王虹入称，2010年4月9日，杨先生在渝中区高九路订了一套豪宅，套内120平方米，总房款155万余元。他咨询了置业顾问，说明自己是外地人，问能否办理按揭贷款。置业顾问明确告知可以办。
杨先生的另一位律师、合纵律师事务所律师韩龙涛称，4月18日，杨先生就交了47万余元首付款、大修基金等，并签订购房合同。
1个月后开发商告知，国务院出台了限购令，他办不了按揭贷款。
记者从市国土房管部门了解到，2010年4月17日，国务院出台国发〔2010〕10号《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知被广泛称为“国十条”，对外地人异地购房有这样的限制性条款：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
起诉要求退房退款
“如果知道限购令，肯定不会往火坑里扔钱。”韩龙涛律师介绍，该限购令规定，外地户籍人员在渝购买商品房，需要提供在渝的1年以上纳税证明，或者参加重庆当地社保的证明。而限购令是在杨先生签订合同的头一天出台的，杨本人并不知情。
他还认为，作为开发商，应该知道相关政策，并及时告知购房者，可开发商只字不提。
杨先生要求开发商退房退款无果，起诉到法院。
法庭上开发商辩称，办理银行按揭贷款，是杨本人的义务，他们不可能承诺包办银行按揭贷款，也不存在委托办理的关系。无法按揭贷款，是因为国十条限制以及杨先生自身条件受限制的原因引起。另外，商品房买卖合同合法有效，任何一方不得擅自变更或解除。
意外栽在解除期限
法院审理后认为，相关司法解释规定，如果法律没有规定或者当事人没有约定的，在对方当事人催告后，行使解除权的合理期限是3个月。如果对方当事人没有催告的，解除权的期限为1年。超过1年不要求解除，解除权消灭。
购房者杨先生陈述签订合同一个月左右就知道办不了按揭贷款，就应当在2011年6月前告知要解除合同。但其发送律师函的时间是2011年9月27日，起诉是在同年11月，均已超过1年的解除期限。所以，法院对杨先生要求解除合同的请求不予支持。（首席记者罗彬实习生刘珍珍）
记者了解到，在2011年6月的民事审判工作会上，涉及到国家宏观调控政策对房地产的影响，各省(直辖市)高级法院相关负责人达成共识，虽不是司法解释，但对各基层法院断案有影响。渝中区法院相关人士对此进行了解读。
政策原因提高首付和贷款利率，可以解除合同
购房者有证据证明因为国家宏观调控政策原因，使首付款比例提高、贷款利率提高，或者不能办理按揭贷款，导致购房者无履约能力的，购房者请求解除合同并退房退款的，法院可以支持。
要特别提醒的是，这需要在1年内行使解除权。
限购二套三套房的可以解除合同
合同签订后因限购令不能买二套房或三套房的，购房人以“不可归责于双方当事人的原因导致合同不能实现”的理由请求解除合同、退房退款的，法院可以支持。但原则上不主张赔偿损失。
解除合同后开发商可以要求炒房客赔损失
法院对因国家宏观调控政策导致合同解除后的损失，应当区分刚需(基本住房)、改善型住房和炒房(投资性住房)。开发商对刚需和购买改善型住房要求赔偿损失的，原则上不予支持。
但开发商对炒房客请求相应补偿的，法院根据公平原则处理。如合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限；没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。
记者从哈尔滨市住房保障和房产管理局了解到，今年哈市将向市民提供包括经济适用住房、公租房、廉租房等保障性住房51511套，目前这些项目已全部开工建设，预计年底前全部竣工。
此外，在供热设施改造方面，截至6月20号，哈市今年计划拆并的488台小锅炉中，已有123台小锅炉签订了并网协议。在陈旧老化管网改造方面，制定的276公里管网改造任务，目前已完成31.53公里，计划9月末全都完成。同时，哈市今年启动实施的新建、续建、扩建的8项热源建设工程进展顺利，预计年末可增加集中供热能力2000万平方米。
在物业管理方面，哈市今年将新增物业管理面积700万平方米。截至目前，哈市已完成291.12万平方米的物业管理覆盖，其中，新建住宅小区通过招投标方式实施物业管理170万平方米，通过组建社区物业服务站41个，接管老旧住宅121.12万平方米，惠及居民15605户，对老旧住宅的二次供水、管线等设施设备进行了维修，维修项目面积105万平方米，指导组建业主委员会142个，逐步实现老旧住宅物业服务常态化，既有住宅物业服务规范化、新建住宅物业服务优质化。(记者张博)
近日，本报接到松北区金泰湖滨绿茵小区的多位居民的反映，其小区5楼有一户居民将民宅私改成旅馆对外出租，经常有外人进进出出居民楼。该户居民还私自改变楼房格局和承重墙，电线裸露在外，消防栓被封死，导致居民楼多次出现火情，这里的住户感觉到很不安全。
居民：
五楼住宅改旅店
多次失火存隐患
28日，记者来到该小区，采访中居民们纷纷表示气愤。
据该小区高层2号楼2单元502室的居民刘女士介绍，两年前，她家对门的501室就在装修房子，装修人员在地面上划出小格子，她当时也不懂装修工在干什么，还有该小区物业工作人员李永春负责监工。装修完之后，她的“苦日子”就来了，501室房主把使用面积107平方米的房屋隔成9个房间对外出租，月租金600元到800元不等，还有一些住几天的也行，这里成了一个黑旅馆。不明身份的外来人员频繁出入，对公共设施肆意破坏。
刘女士说，有一次她正在卫生间打扫卫生，突然听见客厅有响动，开门一看有七八个农民工模样的男人站在自家的客厅里。这些男子称，看见门没关，随便进来看看，有的男子还坐到了沙发上，刘女士表示不认识他们，并说明私自进入他人住宅也是违法的，最后这群男子被刘女士呵斥出去。后来，经过观察才知道，这群男子是对面501室承租的住户。
刘女士告诉记者，她经常会闻到电线被烧焦的气味儿，去年过年的时候，对面501室着火了，里面有很多人都在浇水，地面的水流到了走廊里。“虽然火被扑灭了，但是仍然感到很后怕，若是发生火灾，后果不堪设想。”刘女士说。
家住2单元102室的马女士告诉记者，她家住在一楼，501室的租户很多，人员也很复杂，也不爱护公共设施，自从他们入住以后，该单元的门禁系统被破坏了。最让人气愤的是自家的防盗门被喷上了白色的油漆。找到物业，物业称该单元的监控不巧在那天坏了，最后，物业给马女士家换了一个防盗门。不仅如此，还经常有人使劲敲她家的防盗门，然后跑开。“家里的孩子还小，经常被惊吓，找物业也不管。”马女士无奈的说。
调查：
旅店电线、电闸外露
月租金600到800元
记者敲了501室的防盗门，过了十几，一个年轻女子开门出来，记者以租房为名进入室内。看到室内已经改成旅店的格局，一个长走廊，两侧共有9个房间，放置消防栓的原储物间也被改成房间，消防栓也看不到了，走廊只有一盏白炽灯，许多电线裸露地盘在白炽灯周围，散发一股电线烧焦的气味儿，墙面的电闸也裸露地挂在墙面上，没有遮挡。记者敲开其中一个房间，一个年轻女孩开门，房间内只放了一张双人床，一男子正在休息，门口不足两米的地方被相邻间隔成一个卫生间和灶台，整个房间长度不足10米。女孩称是通过网上租的这间房，月租金600元，付了3个月的租金。
记者敲开了另一个房间，一位年轻男子开了门，他称是通过该小区物业的工作人员租的这间房，月租金750元，宽带费50元要额外支付。并给了房东王老太的联系方式。记者随即拨通了房东的电话，房东称，房间已经爆满，还有一间的房间，只能放一张小床，不能做饭，可洗澡，月租金为350元。“物业也不管，你可以到那里(物业)取门禁卡，物业带你看房，安全，没人管。”房东说。
物业：
私人空间，无法监管
记者来到该小区物管的金鼎物业管理中心，一位前台工作人员称物业经理叫李峰，正在开会，不能接受记者采访。记者见到了负责小区房管的工作人员李永春，李永春说，他知道2号楼2单元501室将住宅改成旅店出租的事情，但是，房子属于业主的私有财产，物业没有执法权，管不了业主。他表示，该小区这样的情况很普遍，只要他们不扰民，物业也没权力管。对于租房者的个人信息，李永春表示，租房的人总换，不清楚租房者的身份。对于501室发生火灾的事情，李永春表示，是该房主在小区的另一套房子着火了，不是这套。对于怎样保障其他业主的生活安全，是否将私改旅店的情况反映到辖区派出所，李永春则不予回答。
派出所：
限3日内拆除
立即停止经营
上午10时，记者将情况反映到辖区松北派出所，负责消防工作的赵正强副所长表示，会立即了解情况，派人查处。中午11时30分，赵正强副所长告诉记者，得到记者反映的情况以后，他带领辖区民警立即赶往现场，并把房主带到了派出所做笔录，房主态度良好，派出所责令房主在3日内自行拆除违建设施，警告其不允许继续从事经营活动，暂不对其进行经济处罚。
赵正强副所长表示，像这样在居民小区5楼开设旅店，存在一定的安全隐患，公安机关也不会为其颁发《特种行业经营许可证》，所以，这种经营活动是不合法的。（记者张海霞）
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