房地产信托保兑付风险暴露 首现产品合同纠纷

中新网  2012-06-07 08:54

[摘要] 银监会近日再次强化了房地产信托事前报备制度。最新消息显示，监管层还在酝酿出台相关政策，拟将金融资产管理公司参与房地产信托业务“转正”，纳入日常监管轨道。与此同时，多家信托公司也积极采用延期支付方式妥善处理资金周转。

在平稳度过今年3月份集中兑付小高峰后，房地产信托产品将在7月份迎来第二波集中兑付高峰。“风萧萧兮易水寒”，监管层、信托公司、房地产公司正试图用自己的方式化险为夷。

银监会近日再次强化了房地产信托事前报备制度。消息显示，监管层还在酝酿出台相关政策，拟将金融资产管理公司参与房地产信托业务“转正”，纳入日常监管轨道。与此同时，多家信托公司也积极采用延期支付方式妥善处理资金周转。

然而，偶尔露出的风险敞口，还是令市场为之捏一把汗。媒体曝出，因一款房地产信托产品未能及时还本，华澳国际信托6月12日将与大连实德对簿公堂。

风险暴露

首现房产信托合同纠纷

华澳国际信托与大连实德对簿公堂的消息6月4日被曝出后，信托业人士表示，这是近两年来房地产信托爆发式增长后例诉诸法院的金融借款合同纠纷案。

资料显示，2010年至今，华澳信托为实德系发行了三款集合信托计划，分别为华澳长信1、2号和长盈11号。其中，长信1号已清算完毕，长盈11号目前还未进入清算期。

至于长信2号产品，华澳信托网站提供的信息显示，该产品于2010年8月成立，募集规模达21.77亿元，本金分为优先级信托本金和次级信托本金。优先级又分为A、B、C类，投资期限分别为12个月、18个月和24个月。募集资金用于购买实德系公司哈尔滨高登置业公司100%股权并向其增资，后者开发位于哈尔滨的“盛和·世纪”房地产项目。

这是一款典型的为房地产公司提供融资的信托计划。目前，长信2号的A、B两类优先级计划均已延期。去年7月，华澳信托发布公告，信托计划A类信托单位期限延长半年，延长期自2011年8月26日起至2012年2月25日。今年1月，华澳信托再发布公告，信托计划B类信托单位期限也延长半年，延长期自2012年2月26日起至2012年8月25日。信托业人士分析，华澳信托与大连实德对簿公堂可能与信托计划无法到期还本有关。

长信2号是否会成为房地产信托兑付危机中倒下的张“多米诺骨牌”？资料显示，今年以来，已发生多起房地产信托产品因到期无法兑付，而不得不选择债务重组的事件。此外，还有超过30只产品提前清盘。市场担心，这可能只是今年房地产信托出现偿付压力的“冰山一角”。

风险积聚

7月份到期本金达504亿元

房地产信托产品偿付风险的积聚其实始于2010年下半年。当年，政府对房地产的调控不断加码，房地产开发商只得求助其他渠道融资，而信托成为最重要的渠道。

根据用益信托统计数据显示，2011年上半年市场共发行536款房地产信托产品，发行规模高达1670亿元，同比增长137.36%，平均率高达9.81%，超出其他产品平均近1.5%。

由于房地产信托的周期多为1.5年至2年，因此业内预计今年下半年房地产信托将迎来第二波兑付高峰。国泰君安研究报告认为，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，信托计划的平均发行期限为1.9年,“保兑付”将成为2012年的主要课题。2012年总到期规模为1758亿元，7月为年度高峰，达504亿元。2012年各季度的到期规模分别为366亿元、368亿元、716亿元和309亿元。

对于房地产信托产品集中兑付压力，有业内人士坦言，日子“并不好过”，甚至是“最困难的一年”。而中金公司的报告则直言不讳，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临还款风险，需要以降价促销、“借新还旧”以及项目转让等方式来应对。

当然也有乐观者。中国金谷国际信托有限责任公司执行总经理张洪涛在接受媒体采访时强调，并不能因为集中兑付期来临，将一些出状况的个案，夸大成整个信托业的“群体”性事件。“从长远看，房地产信托未来发展不会因此陷入困境。”

有信托公司人士更是认为，当前发生的房地产信托“兑付危机”并非行业普遍现象，应该不会出现系统性风险。一方面，当前的土地价格并没大幅下跌；另一方面，如果房地产商未来的现金流出了问题，对信托产品来说，延期一年或半年偿付也是可以理解的。

风险应对

市场、政策双管齐下

不管风险敞口有多大，面对眼前的房地产信托兑付危机，到期信托产品正利用各种途径应对兑付压力，延迟最后期限的到来。对此，房地产投资基金联盟会会长张民耕坦言，在目前的房地产形势下，信托产品正运用各种手段应对兑付危机：有的通过发行新的信托计划接盘，有的利用自有资金介入或资产管理公司收购，还有的通过基金公司接盘。

与此同时，银监会也一直在行动。消息显示，针对房地产信托今年已进入偿付高峰期，且到期资金规模较大的情况，银监会近期要求各相关金融机构进一步加强对房地产信托业务监管，严格落实房地产信托事前报备制度，提前防控项目到期清算风险。

“银监会每隔一段时间就会提示风险，这已经习惯了。”针对此次银监会加强监管的消息，上海某信托公司相关人士表示，其实目前信托公司对房地产信托业务已经很谨慎了。普益财富月度统计数据显示，2012年4月份房地产信托发行量为41款，相比于高峰期时的100多款已经减少了一半多。

值得注意的是，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将金融资产管理公司参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。如果成行，无疑使房地产信托产品的风险分散多了一条政策通道。