[摘要] 小产权房是建设于集体土地之上，面向非集体经济组织成员销售的住房。法律禁止集体土地上建设商品房的规定，给小产权房印刻了非法的身份。不过，因土地管理法律政策规定的不完备性和制度执行中的软约束力，小产权房依然游走于法律的边缘。
小产权房该向何处去
小产权房是建设于集体土地之上，面向非集体经济组织成员销售的住房。法律禁止集体土地上建设商品房的规定，给小产权房印刻了非法的身份。不过，因土地管理法律政策规定的不完备性和制度执行中的软约束力，小产权房依然游走于法律的边缘。
小产权房问题已成为影响城市健康发展的烫手山芋，对其进行全面有效整治势在必行。2012年2月，国土资源部相关负责人表示，将于2012年试点清理小产权房。背负多年非法身份的小产权房，即将行至命运转折的十字路口。
小产权房来势迅猛
虽然中央三令五申小产权房不受法律保护，但是各地仍“冒天下之大不韪”顶风建设，而小产权房也以其远低于普通商品房销售价格的优势，吸引了大量的中低收入群体。据国土资源部不完全统计，2007年以前，小产权房的面积累计已高达66亿平方米。大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假村等区域，小产权房投资建设和交易暗流涌动。
小产权房屡禁不止，源于市场需求的炽热。城市住房价格不断攀升，从事房地产开发畸高，面对巨额的利益诱惑，集体土地也开始盘算如何分得一杯羹。因为避开了土地出让金，小产权房以其远低于普通商品房的价格打入市场，随即受到城市低收入群体的广泛接纳，并在越来越庞大的城市住房市场份额占据了一定比例。
小产权房的主要利益相关主体包括作为建设方的乡镇政府或村集体，以及作为购买方的城市中低收入人群。房屋的不动产属性助长了建设方和购买方的侥幸心理，双方均认为，即便被划入“黑名单”，明确定性为违法建筑，政府也不大可能将遍及各地的小产权房强行拆除抑或将居住者逐出房门，强制拆除引发的社会成本不可估量，而剥夺购买人的居住权也将引发社会的不稳定。基于这种非理性判断，买卖双方一直对小产权房抱有乐观预期。实际上，小产权房是城市中低收入人群面对高房价所作出的一种无奈的选择。只要能够居住，至于产权是否完整、风险多少，显得并不重要。而且有人认为，普通商品房的土地使用权年限最长也就70年，集体土地的使用权期限则可能更长甚至是“性”的。
“合法化”路径行不通
小产权房的无休止产生，引发了一系列社会问题。城市房地产产业结构受到严重的挑衅和冲击，而乡镇政府或村集体的饱满自肥可能会再度掀起在集体土地上建造住房的热潮。此外，还增大了《土地管理法》、《物权法》等法律的实施阻力。明确属于违章建筑的小产权房却相当走俏，土地法律政策实施过程面临着前所未有的尴尬，继续放任这种现象持续，后果是国家对住房市场监管的乏力抑或无力。
小产权房的未来令人担忧，转正与否都会面临艰难处境。小产权房转正的前提是补缴土地出让金，但补缴主体无法确定，房地产开发企业存在生命周期，即便当下依然存续的企业，面对补缴巨额土地出让金的压力，也会想方设法逃避。而作为小产权房消费群体的城市中低收入人群，也将不堪补缴之痛。土地出让绝非蝇头小利，补缴土地出让金也会使地方政府陷入土地分配的博弈。
专项整治势在必行
据悉，由国土资源部牵头、14个部委参与研究制订的小产权房初步清理整治方案已提交国务院，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围，已售、已住的小产权房成处置难点。实际上，采取已销售和未销售的两分治理方略潜存实施阻力，因为小产权房交易仅凭一纸合同，无需确权登记、预告登记等公示公信方法，已销售和未销售的分界线容易被模糊掉或重新拟定。
小产权房问题的产生源头在于国家对集体土地流转的强行管制。土地与经济发展是良性互动的，经济发展则土地增值，反之，经济不发达地区的土地价值自然低廉，甚至无人问津。小产权房问题凸显了我国经济发展速度对社会治理进展程度的严重超越。无论是强行予以取缔，还是合法化，单一的治理方略都无法解决。当务之急是堵疏结合，“堵”要严厉，“疏”要灵活。在全面调查、摸清底数的基础上，对于在建、续建等未完成的小产权房，应严格予以制止，绝不手软;对于建成已售和未售的小产权房，在维持现行土地产权制度的情况下，将其改为公共租赁住房，视政府和个人投入情况分配租金。如小产权房已成危房，则应被纳入城中村改造的范畴以棚户区方式加以改造;如是别墅等特殊物业，只能由政府出面通过购、改或租等方式加以改造。
解读买小产权房五大风险
“五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律的保护。
一、没有房产证
这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
二、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
三、质量难保证
房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
四、配套不完善
这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
五、遗赠也麻烦
由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
